上诉人（原审被告）郭某，男，生于X年X月X日，汉族，汉台区汉水建司退休职工，住x。

上诉人（原审被告）陈某，男，生于X年X月X日，汉族，陕西农业科学研究所退休职工，住x，现住x。

二上诉人共同委托代理人刘某，陕西嘉盟律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）汉中琪瑞房地产开发有限责任公司。

法定代表人张某，该公司执行董事。

被上诉人（原审原告）汉中华兴房地产开发有限责任公司。

法定代表人柏某，该公司经理。

二被上诉人共同委托代理人曹永胜，陕西兢业律师事务所律师。

原审被告王某，女，生于X年X月X日，汉族，汉台区西关红楼裕林烟酒店个体工商户，住x。

上列上诉人与被上诉人因房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市X区人民法院（2010）汉民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人郭某、陈某及共同委托代理人刘某、被上诉人汉中琪瑞房地产开发有限责任公司、汉中华兴房地产开发有限责任公司共同委托代理人曹永胜到庭参加了诉讼。原审被告王某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定，华兴公司与汉中市X区房管局于2003年12月17日签订了拆除国有直属公房西关红楼偿还协议书，取得房地产开发建设权后，便多方寻找投资合伙人，经郭某联系找赵华明参与投资，赵华明考察后起意投资联合开发，遂告知其所在并参股的琪瑞公司法定代表人朱家琪，二人商定以琪瑞公司名义签订合同，承担责任。2004年7月23日华兴公司收取琪瑞公司投资款l50万元，同日华兴公司与琪瑞公司双方签订了《联合开发建设工程项目合同》，加盖了各法定代表人印章和法人公章。该合同主要约定了双方的权利和义务，联合开发之前已发生的费用承担问题，投资比例以及合作完成后的分配问题，组织机构以及财务管理等。合同生效后，双方依约履行了投资。2004年7月24日，琪瑞公司出具了《授权委托》委托郭某为代表该公司一方参加联合开发建设工程项目的负责人，进入联营管理机构工作。2004年8月初，华兴公司与琪瑞公司双方组建了联合开发建设项目管理机构开展工作，该工程由施工单位汉中市劲晖建设工程有限公司施工建设。2005年11月18日，双方为方便买房人贷款购房，同意撤销了华兴公司在汉中市城市信用社营业部开设的共管帐户。2005年12月以后，双方组建的联合开发建议项目管理机构因配用人员之间发生分歧，加之琪瑞公司与其委托代理人之间也出现矛盾，于2006年1月24日致函华兴公司撤换变更其委托代理人郭某，华兴公司对此存在争议，郭某并未离岗，1月26日华兴公司致函琪瑞公司要求出面解决所存在的问题，但未能进行协商处理。华兴公司与琪瑞公司共同开发建设的西关红楼拆迁改造工程项目于2005年8月13日开发，于2006年9月5日竣工，于2007年1月26日验收合格，于2007年1月26日以华兴公司的名义取得了汉市国用(土)第X号土地使某权证，并于2007年3月9日取得了汉市房预售字(2007)X号《商品房预售许可证》。此后，被告郭某、陈某认为西关红楼项目是二被告与华兴公司基于2004年9月12日签订的《合作协议书》联合开发的，而非华兴公司同琪瑞公司进行的联合开发，并认为本案争议的西关红楼一层部分，是由合伙人会议决议分配至自己名下的，因此二被告有权使某处分出租自己名下的房产权利。故二原告与被告郭某、陈某就争议房产的归属所有权问题产生了分歧，在矛盾尚未得到化解的过程中，2008年8月2日被告郭某、陈某(甲方)与被告王某(乙方)签订了一份《房屋出租合同》(合同乙方签字人为王某，是王某之弟，系王某的代理入)，约定：甲方将位于西门口西关红楼一楼营业房(靠北面，3、X号房屋面积102平方米)出租给乙方经营；租期三年，即从2008年8月8日至2011年8月8日止；租金第一年60000元，第二年63000元，第三年63600元，支付租金的时间为第一年在当年8月8目前交清，第二年起每年度租金提前一月在当年7月1日前交清。合同签订后至今，二被告庭审中自认已收取了三年租金共计186600元。期间，华兴公司多次向被告王某、郭某、陈某提出异议，但双方未能协商处理。2009年，二原告以王某、郭某为被告诉至法院，请求解决相关争议，后于2010年1月撤回起诉。撤诉后，双方实际未能得到协商解决，故2010年二原告又向法院提起本次诉讼。另查明，郭某、陈某以柏某为被告的合伙确认纠纷于2010年5月27曰在陕西省城固县人民法院立案受理，目前为止该案尚未审结。

原审法院认为：依据国家关于房地产开发经营的制度规定，取得房地产开发资格的企业方能从事，自然人不能直接进行房地产经营开发业务，本案中华兴公司与汉台区房管局联合开发西关红楼建设项目，取得开发建设权后又与具备资质的琪瑞公司达成协作联营合同，合同依法有效。在双方联营合作开发的西关红楼竣王某收后，华兴公司依法取得了建设工程的土地使某权证和商品房预售许可证，因此华兴公司取得了西关红楼建设工程房屋所有权，依联合合同琪瑞公司亦享有房屋的所有权。房屋的所有者方有对其财产行使某配、出租等权利，本案中被告郭某、陈某虽认为是其与华兴公司合伙开发的西关红楼，但对方对此存有异议，而双方的合伙确认纠纷至今尚未审结，在得到最终确认以前，即使某被告郭某、陈某所言存在合伙关系，也是合伙人内部分配问题，对外销售经营房产等行为仍应先由具有房产开发经营资格的公司行使，然后再进行内部分配。故本案被告王某在签订房屋租赁合同之时，考察谁是房屋的所有人是其必要义务，而本案争议的尚未销售的房产依据其土地使某权证及商品房预售许可证登记的均为华兴公司，被告王某仍与被告郭某、陈某签订租赁合同并支付租金的行为，属于签约主体不当和不当履行行为，后在诉争房屋内从事经营活动，构成了对二原告财产权益的侵权。故因三被告签订的《房屋出租合同》侵犯了所有者的权益，事后又未能获得所有者的同意或追认，应属无效合同。依照法律规定，合同无效后应恢复致初始状态，因此侵权人应当立即停止侵权并腾还房屋，并支付占用期间的占用费。对占用费按照实际占用期间计算至实际腾房日，并比照被告方支付、收取的“租金”计算，截止2011年3月共计160100元。对于利息损失因双方发生争议有其特殊性，二原告在公司的内部管理上存在一定的不规范问题，且提交的证据不足致使某法查实每年收取“租金”的具体时间，也便无法确定利息的起息时间，故因证据不足对利息请求不予支持。对争议出租房屋的“租金”实际已由被告郭某、陈某收取，其二人对原告方构成共同侵权，应承担连带责任。被告郭某、陈某提出存在合伙情况等答辩意见，因属另一法律关系，在本案租赁法律关系处理中，合伙确认纠纷已另行立案但尚未审结，故对被告方答辩理由现不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十三条、第一百三十条、第一百三十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、确认被告王某与被告郭某、陈某于2008年5月28日签订的《房屋出租合同》无效。二、限被告王某、郭某、陈某在本判决生效后三十日内将汉台区西关红楼一楼营业房(靠北南，3、X号房屋面积102平方米)搬腾返还原告。三、限被告王某在本判决生效后三十日内向原告汉中琪瑞房地产开发有限责任公司、汉中华兴房地产开发有限责任公司支付房屋占用费160100元（最终按实际占用时间计算，前述数额现暂计算至2011年3月)。被告郭某、陈某对前述房屋占用费负有向二原告公司支付的连带责任。四、驳回原告汉中琪瑞房地产开发有限责任公司、汉中华兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。

如未按照判决确定的期限履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟履行期间的债务利息。

案件受理费600元，由原告汉中琪瑞房地产开发有限责任公司、汉中华兴房地产开发有限责任公司共同负担l00元，由被告王某负担200元，由被告郭某负担l50元，由被告陈某负担150元。

郭某、陈某不服一审判决，向本院提起上诉，认为一审法院判决认定事实不清，证据不足。二上诉人与被上诉人华兴公司于2004年9月12日签订了《合作协议书》，随后共同合作开发了包括本案所争议房屋在内的西关红楼。该楼已于2006年9月竣工验收并投入使某，但上诉人华兴公司至今不按约定对西关红楼进行决算审计并分配利润，在二上诉人的要求下，二上诉人与被上诉人华兴公司在合伙人会议上决定将包括本案所争议房屋在内的一层营业房分配到二上诉人名下，基于此，二上诉人当然就拥有对该房屋的占有、使某、收益权，也就谈不上向二上诉人返还房屋。二上诉人将该房屋出租给一审被告王某，并签订了《房屋出租合同》，这一行为符合《民法通则》、《合同法》中的合法民事行为，应当认定为合法有效。一审判决适用法律错误、程序错误。一审审理过程中，二上诉人与被上诉人华兴公司的合伙纠纷一案已经由城固县法院立案受理。而本案的争议焦点就是西关红楼是否属于二上诉人和被上诉人华兴公司的合伙财产，一层营业房是否已经分配到二上诉人名下的问题，该案的审理结果将直接影响对本案的审理结果。根据法律规定应中止审理，而一审法院却没有按照法律规定的程序中止审理，显然违犯法定程序，也必然造成本案的错判。请求二审法院依法改判汉台区西关红楼一楼营业房（靠北南3、X号，房屋面积102m2）归二上诉人所有，一审被告王某与二上诉人签订的《房屋出租合同》合法有效，二上诉人不承担一审被告王某向被上诉人支付房屋占用费的连带责任或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

二被上诉人答辩称，房屋的经济效益由房屋所有人行使，二上诉人没有所有权，所以也无权处分，二上诉人把房屋出租给王某，侵害了被上诉人的权益，上诉人上诉的一审程序问题，与本案没有关系。一审判决认定事实清楚，程序合法，证据充分，请求二审法院依法驳回上诉。

原审被告王某未提供答辩意见。

本院经审理查明，原审判决认定事实清楚，证据经当庭质证和认证，充分可信，本院予以确认。

本院认为，本案争议的尚未销售的房产依据其土地使某权证及商品房预售许可证的登记均为华兴公司，对外销售、出租营业房之行为应由具有房屋所有权人行使。上诉人上诉认为西关红楼项目是二上诉人与华兴公司联合开发的，但被上诉人对此提出异议。对合伙关系亦属另一法律关系。二上诉人认为本案所涉一层营业房的出租是基于二上诉人与被上诉人华兴公司在合伙人会议上决定取得，就拥有对该房屋的占有、使某、收益权之理由，因该会议纪要被上诉人华兴公司并未在会议纪要上签名或盖章，事后又未获得华兴公司的追认或认可。所以二上诉人与王某签订的《房屋出租合同》属无效合同。上诉人认为一审判决程序错误，对本案应中止诉讼之理由，一审法院在开庭审理时已对该请求做出决定，以不符合法律规定而驳回。故原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，判决正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费3502元由二上诉人负担。

本判决为终审判决。

审判长杨利刚

代理审判员王某成

代理审判员刘某

二O一一年十一月二十五日

书记员胡某一