湖南某永州市中级人民法院

民事判决书

（2012）永中法民一终字第X号

上诉人（原审第三人）道县华XXXX限责任公司

被上诉人（原审原告）道县XX医院

原审被告蒋XX

上诉人道县华XXXX限责任公司于道县XX医院房屋租赁合同纠纷一案，道县人民法院于2009年5月8日作出（2009）道民一初字第X号民事判决：驳回原告道县XX医院的诉讼请求。宣判后，原告道县XX医院不服，向本院提起上诉。本院以（2009）永中法民一终字第X号民事判决，维持原判。原告道县XX医院仍不服，向湖南某高级人民法院申请再审。湖南某高级人民法院于2010年7月30日作出（2010）湘高法民申字第X号民事裁定：指令本院再审。2011年5月13日，本院作出（2011）永中法民再终字第X号民事裁定：撤销（2009）永中法民一终字第X号民事判决及道县人民法院（2009）道民一初字第X号民事判决，发回道县人民法院重审。道县人民法院于2011年11月3日作出（2011）道民初字第X号民事判决，道县华XXXX限责任公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2012年1月11日在本院第一审判庭公开开庭审理了本案。上诉人的法定代表人及其委托代理人，被上诉人的委托代理人到庭参加了诉讼，原审被告蒋XX经本院传唤，无正当理由拒不到庭。本案缺席审理，现已审理终结。

原审审理查明，2006年1月18日，原告道县XX医院发布了《道县XX医院临207国道门面内部租赁约定》，向医院内部职工公开招标，标底为120,000元；采取明标方式，投标时缴纳20,000元押金，落标者退还，中标者作标期押金；中标者在合同签订时一次性交清中标金，否则视为违约没收押金，签订合同日期为2006年1月23日，医院赠送两个月做准备，从2006年1月23日起至2011年3月23日止。水电费从医院接表，按水1.3元吨、电l元/度收取，内部管线自行安装。遇水电调价按水电部门核定的价格收取水电费，如水电部门要求按照商业用水电价格收取，由中标者自己处理。当天，被告蒋XX接受本单位职工柏华栋、毛某和本单位外人员涂简贤、朱培生的委托以自己的名义参加竟标，被告蒋XX以265,000元的租赁价格中标。2006年1月19日，被告蒋XX以自己的名义向原告交纳了20,000元押金。2006年1月23日，原告道县XX医院与被告蒋XX签订了一份《道县XX医院临207国道门面目标管理协议书》。该《协议书》主要约定：“一、十四间共计690平方米面积的门面对医院内职工进行目标整体管理；二、整体管理五年缴纳管理费贰拾陆万伍仟元；三、目标管理期五年，缴纳押金贰万元，医院赠送两个月时间以作相关准备。从2006年3月23日到2011年5月23日止；被管理者在责任书签订时交管理费，否则视为违约没收押金。水电费从医院接表，按水1.3元/吨、电1元/度收取，内部管线自行安装。遇水电调价按水电部门核定的水电收费，如水电部门要求按照商业用水电价格收取，由中标者自己处理，医院不再协商”。协议还约定了其他事项。随后，被告从原告处接了水、电表。2006年4月11日原告收取毛某押金60,000元。原告向毛某出具了收条，收条载明：“今收到毛某交来押金60,000元”。2006年4月27日，柏华栋、毛某、朱培生、涂简贤共同签订了一份《门面租赁协议》，约定：由柏华栋、毛某、朱培生、涂简贤四人出资合伙成立道州华泰汽车修配中心，共同承租原告的临207国道的14个门面，经营汽车修配业务。而在该《门面租赁协议》中明确表示，蒋XX是受柏华栋、毛某、朱培生、涂简贤委托出面与原告道县XX医院签订合同的。2006年7月27日，因合伙经营管理不善等原因，柏华栋、毛某、朱培生、涂简贤四人签订了一份《道州华泰汽车修配中心转让合同》，将道州华泰汽车修配中心转让给涂简贤个人经营。该合同同时约定道州华泰汽车修配中心租用道县XX医院的门面租期内归涂简贤使用，门面租金等费用亦由其独自承担。随后，涂简贤将道州华泰汽车修配中心企业名称更改为道县华XXXX限责任公司，涂简贤任法定代表人，对外以道县华XXXX限责任公司的名义在原告出租的14个门面内经营汽车修配业务。自2006年1月18日至2008年9月3日间，原告于2008年2月2日收取道县华XXXX限责任公司的2007年度门面租金53000元（从原告在第三人处的修理费中予以抵扣）；且原告多次以自己在第三人处的修理费抵扣自己代为第三人道州华XXXX限责任公司缴纳的水电费。在蒋XX中标后与其他合伙人共同承租经营道州华泰汽字修配中心及转让给涂简贤个人承租经营道县华XXXX限责任公司过程中，原告道县XX医院先后在道州华XXXX限责任公司修理本单位的车辆，已经支付的修理费达189,480.9元。原告对自己的房屋实际是出租给第三人道县华XXXX限责任公司的事实完全知情的，但没有提出异议。2008年后，原告才多次口头要求第三人搬迁，并提出解除合同。因位于第三人承租门面房内、原告二楼的排污水管损坏漏污水未妥善处理引发矛盾，第三人没有搬迁。2008年9月3日，原告以“农村合作医疗开展以来，医院就诊病人明显增加，业务用房严重不足，决定收回门诊楼东裙楼临街门面作医院业务用房”为由，才书面通知被告蒋XX，限其于2008年9月23日前搬迂。2008年11月5日又向被告蒋XX下达《道县XX医院关于解除租赁合同并予以搬迁的通知》。第三人则以原告2008年7月起毫无理由多次要其搬迁及原告故意损坏排污水管、排放污水且不予更换，不向原告交纳2008年度门面租金。因此，双方酿成纠纷，原告以被告蒋XX不按《协议书》约定期限交纳租金、擅自转租给外部人员使用为由，向本院提起诉讼。

另查明：第三人道县华XXXX限责任公司租赁原告门面后，继续从原告道县XX医院处接水、电表。第三人提供了原告财务室2006年9月15日出具的：“关于道州华泰汽车修配中心3月份至8月份的水电费5,951元，已从修理费中抵扣”。原告自己向法庭提供了原告财务室2009年4月21日出具的关于：“2006年3月1日至2007年3月1日的水电费共计9,488元，已从维修费中予以扣除”。而自2007年3月1日以后至今，被告、第三人所产生的水、电费，原告已经代为向水电部门交纳，第三人所欠原告的水电费双方没有进行核对和结算。第三人向法庭提供了湘M-31889、湘M-31840、湘M-33405、湘M-31940修理费票据，称原告尚欠自己修理费73,392元，原告对此不予认可，而第三人与原告双方没有核对数额和进行结算。《道县XX医院临207国道门面目标管理协议书》于2011年5月23日到期后，被告及第三人没有交付租赁房屋，继续占有、使用原告的门面。原、被告及第三人没有进行协商。原告要求终止合同履行，第三人表示同意，但是，要求原告赔偿自己的经济损失，否则拒绝搬迁。经法庭主持双方调解未果。

同时查明，毛某向原告交纳押金60,000元，加上原告自认在第三人处的修理费53,000元，共计113,000元，从2006年3月23日到2011年5月23日止，合同管理费及租金为265,000元，故第三人尚有152,000元（原告未自认的除外）租金没有给付原告道县XX医院。2006年3月至2006年8月31日，道县华泰汽车修配中心的水电费5,951元，原告已经从自己在道县华泰汽车修配中心的修理费中予以扣除。原告对第三人道县华XXXX限公司拖欠的租金根据每年所欠租金、按照中国人民银行公布的同期贷款利率采取分段计算的方式，累计利息为39,204.51。

原判认为：本案属房屋租赁合同纠纷。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。被告蒋XX接受柏华栋、毛某、朱培生、涂简贤委托，根据原告的《道县XX医院临207国道门面内部租赁约定》，代理柏华栋、毛某、朱培生、涂简贤与原告签订的《道县XX医院临207国道门面目标管理协议书》，实际属房屋租赁合同，管理费属于租金性质。该《协议书》的内容属双方意思真实表示，符合法律规定，系有效合同。被告蒋XX在中标并签订《道县XX医院临207国道门面目标管理协议书》承租原告的门面后，委托人柏华栋、毛某、朱培生、涂简贤即合伙开办道州华泰汽车修配中心经营汽车修配业务，没有违反《协议书》中经营范围的约定。几月后，因合伙人内部之间经营管理上出现分歧，将道州华泰汽车修配中心转让给了涂简贤个人经营，实行内部承包，签订了《道州华泰汽车修配中心转让合同》，变更为道县华XXXX限责任公司，仍然从事汽车修配业务。此后实际的门面承租方转换为第三人道县华XXXX限责任公司，虽然没有重新签订房屋租赁合同，但原告道县XX医院自始至终知情并收取了第三人交来的2007年度的门面租金和水电费，且原告的车辆在第三人处修理并实际支付了第三人的修理费，即原告事实上认可了柏华栋、毛某、朱培生、涂简贤内部承包协议和租赁关系，原告及第三人均认可并按《道县XX医院临207国道门面目标管理协议书》的约定履行各自的义务。《协议书》中约定了被管理者在责任书签订时交管理费，虽然没有约定门面租金必须一次性交付，但是双方约定了：“管理者在责任书签订时交管理费，否则视为违约，没收押金”。该约定并不违反法律的相关规定，而被告蒋XX接受柏华栋、毛某、朱培生、涂简贤的委托，与原告签订《道县XX医院临207国道门面目标管理协议书》时，除了交纳20,000元押金外，并没有交纳管理费，已经构成违约，应承担双方约定的违约责任，即没收被告蒋XX的20,000元押金，符合法律的相关规定。

原、被告签订的《道县XX医院临207国道门面目标管理协议书》合同期已满，原告要求终止履行，符合法律的相关规定，本院依法予以支持。

第三人道县华XXXX限责任公司与柏华栋、毛某、朱培生、涂简贤签订了《道州华泰汽车修配中心转让合同》，应该严格履行与原告签订的《道县XX医院临207国道门面目标管理协议书》，按期交纳管理费，第三人对于尚欠原告合同履行期间即从2006年3月23日至2011年5月23日期间的152,000元的租金予以认可，应予给付。原告要求按照中国人民银行同期贷款利率、采取分段方式计算利息，符合法律的相关规定，其要求第三人给付利息39,204.51元，本院依法予以支持。

原告道县XX医院代第三人交纳了2007年3月1日起至今的水电费的事实客观存在，但提出第三人尚欠原告30,078元水电费，原告没有充分的证据予以证实，其具体数额有待于双方或者有关部门确认后，原告可与第三人协商解决或者由有关部门处理，也可以选择向人民法院另行起诉。

被告蒋XX提出：“被告受合伙人的委托与原告签订了《协议书》，原告知情且一直认可，租金已交了两年”的辩解理由成立，本院予以采信。但被告提出：“《协议书》上没有讲要一次性交清租金，也没讲不许转租”的辩解意见，证据不充足、于法无据，本院依法不予采纳。因为被告是接受他人委托的行为，故其委托代理的行为，由受委托的实际合同履行人及第三人承担责任。

第三人道县华XXXX限责任公司提出：“一、被告蒋XX不是本案的适格主体，应驳回原告对蒋XX的起诉；二、第三人是诉争门面的实际承租人，主张要求原告继续履行租赁合同”的辩解理由成立，本院依法予以采纳；第三人提出：“原告单方解除租赁合同并将二楼的污水任意排放的行为，已经造成或将来必然造成第三人的直接经济损失142,600元、间接损失370,000元，要求原告赔偿并支付利息损失44,614元。”但是，第三人没有向法庭提供确凿、充分的证据予以证实，也没有提出自己的诉讼请求，本院不予采信。

第三人道县华XXXX限责任公司要求原告给付修理费73,392元，属于另一个民事法律关系，不属于本案审理范围，第三人可以选择另行起诉。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（四）、（五）项、第九十一条第一款第（一）项、第（七）项、第九十八条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十二条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、终止原告道县XX医院与被告蒋XX签订的《道县XX医院临207国道门面目标管理协议书》履行；二、由第三人道县华XXXX限责任公司给付原告合同履行期间的门面租金152,000元及利息39,204.51（2006年3月23日至2011年5月23日期间）。此款限于本判决生效后三十日内付清；三、由被告蒋XX支付原告道县XX医院违约金20,000元：四、驳回原告道县XX医院的其他诉求。

宣判后，道县华XXXX限责任公司不服，以“一审判决租金中的利息，缺乏事实和法律依据”为由，请求撤销原审判决第二条中39,204.51元的利息部分。被上诉人道县XX医院则以“一审判决正确”为主要理由，进行了答辩。

本院在二审审理中，当事人未提供新的证据，且二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人双方以实际行为确立的门面租赁合同，是双方的真实意思表示。其租赁关系的权利义务也是按原审被告蒋XX等（合同代签人）与被上诉人道县XX医院签订的《道县XX医院临207国道门面内部租赁约定及目标管理协议书》的约定来履行的。现合同期已过，到庭的道县XX医院的委托代理人又不愿意协商调解，应按约定的期限终止合同。由于租金（中标金）尚有152,000元未按约定支付，故该租金本金及利息应予给付。据此，道县华XXXX限责任公司上诉提出“利息不应给付”的上诉理由，不能成立，予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条、第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费780元，由上诉人道县华XXXX限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长张益民

审判员魏蓉

代理审判员吕伟文

二0一二年一月二十九日

代理书记员甄园园

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十一条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

第一百五十三条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按下列情形，分别处理：

（一）原判认定事实清楚，适用法律正确的，依法驳回上诉，维持原判；

……