原告：李某。
被告：南宁市建房地产综合开发有限公司。
法定代表人：黄某，董事长。
委托代理人：傅捷、叶某某，广西同望律师事务所律师。
原告李某与被告南宁市建房地产综合开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2011年6月28日受理后，依法组成合议庭，于2011年9月23日公开开庭进行了审理。原告李某、被告的委托代理人傅捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李某诉称：原告于2007年10月10日与被告签订了编号为GF—2000—0171的《商品房买卖合同》，原告以x元的价格购买了被告出卖的位于南宁市X区世贸商城（推广名：世贸广场）X号楼X-A一单元X层X号商品房。合同约定：原告于合同签订时一次性付清全额购房款；被告应当于2008年6月30日前将该房交付于原告使用，逾期交房被告按日计算支付违约金。合同签订后，原告连续收到被告发送的四个函件，分别是2007年12月8日通知由于变更设计顺延交房时间26天，2007年12月14日通知顺延交房32天，2007年12月18日通知顺延交房18天，《入伙通知》通知2009年9月25日开始办理交房手续，对某上四个函件，原告均予以确认，并于2009年10月24日办理了该房交房手续。鉴于以上事实，原告认为：原被告之间签订的合同主体合格，内容合法，意思表示真实，双方亦相互履行了付款和交房的主要义务，合同合法有效，受到法律保护，合同应当按约履行。根据合同约定，自2008年7月1日起至2009年9月25日止（即合同规定的最后交付期限的第二天起至开始办理交房手续之日止），被告逾期交房452天，减去由于三次变更设计顺延76天的免责时间，被告应当承担逾期376天交房的违约责任。依据合同第九条第一款的约定，被告应当以总房款x元为基数，按日支付万分之三的违约金。由于被告至今未履行责任，还应当承担与银行同期利率相当的滞付违约金银行利息。为严肃规范市场行为，维护消费者的合法权益，原告请求法院判决：一、被告向原告支付逾期交房376天的违约金x.45元；二、被告按照同期银行利率承担滞交违约金的银行利息（自2009年9月26日起至实际交付当日止），暂计至2011年6月14日按865.69元先行支付；三、案件受理费由被告承担。
被告南宁市建房地产综合开发有限公司辩称：一、双方约定的交房时间是2008年6月30日，现原告起诉已过诉讼时效。二、原告所述被告逾期交房的时间和事实不符，应减去合同约定可以免责的时间154天18小时35分，具体计算时间如下：1、由于设计单位设计变更导致工期延误123天。广西城乡规划设计院先后向被告发出几份《设计变更通知单》，分别为外立面构架及外墙某色变更、变压器安装变更、防水做法及保温隔热做法变更、排（雨）污水管道变更、水泥砂浆地面变更、南建技[2006]X号文件关于推广新型墙某材料的变更等，被告也相应先后依合同规定用邮政特快专递方式向全体业主（包括原告在内）发出公开信告知了设计变更，依合同约定，交房期限也相应予以顺延106天。2、由于政府部门的原因造成工期延误31天18小时35分。根据南府字[2005]X号关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通知、南建质字[2005]X号关于在中国——东盟博览会期间建筑工地施工环境整治的通知、南府字[2006]X号关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通知、南府发[2006]X号关于做好建筑工地环境整治工作的通知及供电部门登报公告，在中、高考及南博会、三会一节期间关于控制噪声及施工环境整治要求停工，供电部门检修停电及限电而导致工期延误，按照合同约定，交房时间也应相应顺延。三、原告主张的违约金数额过分高于实际损失，依法应予以减少。
经审理查明：2007年10月10日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于南宁市X区世贸商城（推广名：世贸广场）X号楼第2-A一单元X层X号的房屋，购房总价款x元。
关于房屋的交付期限，合同第八条约定：“出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……5、如上述交房时间届至时，买受人未办妥合同备案及银行按揭所需手续和未付清房款的及本合同第十四条第4条约定费用的，则交房时间顺延至相关手续办妥及应付费用交清之日。但如遇下列特殊原因之一，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（出现下列情形的告知时间均以30日为准）1、遭遇不可抗力（自然灾害、战某、政府原因、雨季过长等），且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变导致工期受到影响的（以有关法律、法规、政策文本为准）；3、因非出卖人主观原因导致工期受到影响（以有关部门的文件、通知为准）；4、合同履行期间，雨季相比本地区前两年平均雨季较长（超过10日以上，并以气象部门的证明为准）；5、买受人变更合同约定的通信地址、联系方式后而未以书面告知出卖人，导致出卖人无法及时通知情况的，不受上述30日的告知期限的限制，且视为已告知。
对某卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。
合同第十条还就规划、设计变更的问题进行了如下约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起15日内，书面通知买受人：⑴该商品房结构形式、户某、空间尺寸、朝向；……买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房……买受人不退房并接受变更的，因变更所需的工程设计方案调整和施工时间不计入交付使用期限内，交付使用的日期顺延。
合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。世贸商城X号楼建设期间，因项目设计单位广西城乡规划设计院4次发出《设计变更通知书》，对某贸商场2#楼的：墙某材料、外立面构架及外墙某色、一户某表使用的变压器的安装位置、五层的排污、住宅内走廊、电梯地面、墙某、6-X层住宅内走廊天棚吊顶、标高及排（雨）污水管接入、防水做法及保温隔热做法等项目进行了设计变更，被告遂于2007年6月13日、2007年12月8日、2007年12月14日、2007年12月18日分别向广大业主发出通知，告知因设计变更所需的时间按合同约定交房时间应顺延，估计延期1个月、26天以上、32天以上、18天以上。原告收到了2007年12月8日、2007年12月14日、2007年12月18日三次的通知。2009年9月20日，被告向原告发出《入伙通知书》，告知原告认购的商品房已经政府有关部门验收合格，准予入住，自2009年9月25日起开始办理入伙手续。2009年10月24日，原告接收房屋。由于被告未能按合同约定期限交付房屋，原告于2011年6月诉至本院，提出前述诉讼请求。
本院认为：一、被告于2009年9月才通知原告交房，即原告在2009年9月才知道被告具备交房条件，故诉讼时效应从2009年9月起算，原告于2011年6月向本院起诉，未超过法定的两年诉讼时效期间。
二、原、被告之间签订的《商品房买卖合同》主体合格，内容合法，意思表示真实，双方亦相互履行了付款和交房的合同主要义务，该合同合法有效，受到法律保护。合同应当按约履行，双方合同明确约定房屋交付使用的时间为2008年6月30日前，但被告直至2009年9月才通知原告交房，故原告主张被告迟延交房属实，本院予以确认。本院的争议焦点在于：被告延长交房时间是否因不可抗力或其他合法事由造成，是否可以免责。被告提出造成其迟延履行交房义务的理由有二，其一因设计变更导致工期延误123天，其二因政府部门及供电部门原因导致停工31天18小时35分。关于设计变更，双方在合同第十条作了约定，可见世贸商城项目在建过程中是允许规划和设计变更的，被告举证了项目监理单位和设计单位批准变更设计审批手续和变更通知证明其合法变更设计，但被告主张因此延误123天，却未能充分举证证明，故本院依据原告提供的三份通知，确认涉案房屋因设计变更导致延误的工期为76天。依合同约定，交付使用的日期顺延76天，此期间免除违约责任，不计入违约范畴。至于被告所称的政府部门及供电部门原因导致的停工，因中高考、东盟博览会停电情形属于签订合同时可预知的事由，不构成不可抗力。故被告主张因此而停工的31天18小时35分可免除违约责任理由不充分，本院不予支持。根据合同约定，被告应于2008年6月30日前将房屋交付原告使用，而被告直至2009年9月25日才具备交房条件，延期交房共计452天，扣除前述可免责天数76天，被告违约天数为376天。
三、对某、被告合同约定的按已付房价款每日万分之三计算违约金是否过高的问题，虽然违约金具有惩戒性质，可由合同当事人事先约定计算标准，但法律规定原约定的违约金过分高于违约行为造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因本案原、被告约定的违约金计算标准略高，故被告请求相应减少计算标准合法有据，本院予以采纳，并依法确定以原告已付购房款x元为计算基数，参照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，并在该利率水平上加收30%。
四、原告要求被告按照同期银行利率承担滞交违约金的银行利息，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告南宁市建房地产综合开发有限公司支付原告李某违约金（计算方式：以x元为基数，参照中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算，并在该利率水平上加收30%，共计376天）；
二、驳回原告李某的其他诉讼请求。
案件受理费335元（原告已预交），由原告负担14元，被告负担321元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对某当事人的人数提出上诉状副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费用，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审判长何卫萍
代理审判员梁萃华
代理审判员兰帅
二O一一年十二月三日
书记员陈昆
