原告（反诉被告）韩某，男，55岁。
委托代理人王大柱，河南鼎新律师事务所律师。
被告（反诉原告）周某，女，40岁，汉族，职工，住（略）。
委托代理人丁飞，河南宛东律师事务所律师。
被告毛某，男，40岁，汉族，职工，住（略）。
委托代理人陈某甲，河南宛东律师事务所律师。
原告（反诉被告）韩某与被告（反诉原告）周某、被告毛某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年5月23日作出（2011）社法民商初字第X号民事判决，被告毛某不服该判决，向某阳市中级人民法院提出上诉，该院作出（2011）南民商终字第X号民事裁定，将该案发回本院重审。2011年10月14日，原告韩某追加周某参加本案诉讼，送达诉讼文书后被告周某提起反诉。本院依法另行组成合议庭，于2011年12月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩某的委托代理人王大柱与被告（反诉原告）周某的委托代理人丁飞、被告毛某的委托代理人陈某甲到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。
原告韩某诉称：2007年4月1日，二被告为经营电料与原告签订一份租房协议，主要约定：1、原告位于赊店镇商业大世界三间三层临街门面房租给被告经营电料，租期一年，2007年4月1日至2008年3月31日，年租金x元；2、付款方式为半年一付，如下年再租，需提前一个月付清下半年租金，再续协议，如逾期不付租金，视为终止协议；3、被告在租赁期内所发生的一切费用、纠纷，由被告负责。被告租赁该房后至2011年3月31日，仅付原告部分租金，尚欠x元租金未付。被告租房逾期后，未签新的租房协议仍继续使用该房。由于被告尚欠部分租金未付，原告便于2011年3月9日向某告寄发了《优先承租房屋通知书》，该通知载明，被告所租原告房屋期限已超，现已有第三人以年租金x元租赁该房。被告若同意该租价，应在2011年3月20日前将下欠租金全部付清后与原告重新续签房屋租赁协议，否则被告应在本月30日前腾出该房，结清下欠租金。原租人周某对于邮寄送达的通知拒绝签收后退回原告，原告视为被告放弃租权，即于2011年4月1日以年租金x元与河南嘉田化工有限公司签订了新的房屋租赁合同。但因被告尚未腾出该房，故该合同无法履行。因此，被告应从2011年4月1日起至腾出该房止，按年租金x元或月租金2500元支付原告租金。现被告既不腾房也不清欠租金，故原告具文起诉，请求依法判令二被告腾出房权证号为社字第（略）号三间三层门面房；清偿欠原告2011年4月1日之前的租金x元，另支付2011年4月1日至腾出该房的租金（月租金2500元），二被告承担连带责任，并承担本案诉讼费。
原告为支持其主张提供如下新证据：河南嘉田化工有限公司营业执照及公司法人代表证明各一份，证实新的承租人是真实的、合法的，与原证据相互印证原告的损失。
被告周某辩称：被告承认租赁该房，不存在转租他人，被告毛某只是管原被告之间的事而打了欠条。2009年10月份被告提出退租，原告同意将装饰费返还给被告，后未果，被告也未收到优先承租通知书。
被告毛某辩称：房屋出租给的是被告周某，被告仍在使用，请求判决驳回对被告毛某的起诉。
被告毛某未提供证据。
被告周某反诉称：2007年4月1日，反诉人与被反诉人签订租房协议一份，承租被反诉人位于赊店镇商业大世界三间三层门面房经营电料，反诉人对所承租的房屋进行了装饰装修，双方约定租赁合同终止进行清算时，反诉人对房屋的装饰装修费用抵房租。后被反诉人要求终止租赁合同，反诉人找被反诉人协商装修费用抵房租一事未果，请求依法判令被反诉人返还反诉人房屋装修费用和评估费共计x元，并由被反诉人承担反诉费用。
反诉人周某为支持其反诉理由提供如下证据：1、证人陈某甲证言一份并出庭作证，证实2007年3、4月份在被告周某所租赁的房屋内为其装修预算时，听到原被告商量装修费抵房租。
2、证人刘某证言一份并出庭作证，证实其一直在被告处当营业员，大概2009年9、10月份，听到原被告商量装修费抵房租。
3、证人向XX出庭作证，证实原被告商量装修费抵房租一事。
4、社旗县价格认证中心出具社价认字[2011]X号价格认证结论书和收据各一份，证实内容为被告周某所租赁房屋2007年装修装饰花费经评估为x元，并支付评估费800元。
反诉被告韩某辩称：被告的反诉理由不成立，房屋的装修未征得原告的同意，依法房主不应为承租人支付费用，且装修多年的房屋随着时间的推移价值已不存在。
经庭审质证，被告（反诉原告）周某对原告提供的新证据河南嘉田化工有限公司营业执照及公司法人代表证明持有异议，认为两份证据与本案无关；对原审证据中的P12、P14--15无异议，P13欠条的来源有异议，P16至P18有异议，优先承租通知书未发给被告周某，随后的协议无任何意义，P19邮寄的通知书显示是被告毛某，而被告周某不知道此事。被告毛某认为P13欠条是自己被迫写的，P19邮寄的通知书不是本人签名，其他证据与被告无关。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）周某提供的证据均有异议，认为三位证人证言不属实，且与原被告订的协议不符，证人陈某乙证言与出具的书证相矛盾；证人刘某是被告周某的员工，与被告有利害关系，且证人对所有问题说不清、说不准；证人向某某证言内容与事实不符，价格认证结论书及收据与本案无关，不是原告应承担的责任。
本院认为，被告对原告提供的P12、P14—15证据均无异议，故本院对上述证据予以采信，被告对P13欠条虽持有异议，但无相关证据予以印证，故本院对该欠条的证明力予以确认，对P16至P19和原告提供的新证据，因被告表明没有收到优先承租通知书，且原告也无其他证据与上述证据形成完整的证据链条，故本院不予采信。对被告（反诉原告）提供的证人证言，原告方虽有异议但未提供出相反证据佐证，故本院对上述证人证言中被告周某租赁原告房屋后，进行装修时经过原告的同意且双方初步达成了折抵相应房租的部分予以采信，原告（反诉被告）对价格认证结论书及收据虽持有异议，但该结论书及收据是具有资质证书的评估机构做出的价格认证，本院予以采信。
本院根据当事人陈某甲并结合有效证据，确认以下案件事实：原告（反诉被告）韩某与被告（反诉原告）周某于2007年4月1日签订了一租房协议，原告（反诉被告）韩某将自己所有的位于社旗县X镇X路南段东侧临街门面房三间三层（房权证号（略））租赁给被告（反诉原告）周某经营电料，租期一年，自2007年4月1日至2008年3月31日止，年租金x元。随后被告（反诉原告）周某经原告（反诉被告）同意并达成折抵相应房租的意向某对所租房屋进行了装饰装修，其中木制货架480元、室外广告招牌4800元、室外招牌霓虹灯字3000元、钢化涂料600元、栏杆和卷闸门油漆500元、线路开关1595元、成品展示柜3520元、高货架门套1944元、吊某x元、墙面装饰板x元、2个门套1400元、推拉门X元、乳胶漆1430元，共花费x元。被告（反诉原告）周某租赁该房到期支付租金后没有和原告（反诉被告）韩某签订续租协议，但仍继续租赁该房屋。2009年12月13日，为支付2008年以来欠原告（反诉被告）的房租，被告毛某受周某委托以毛某名义给原告（反诉被告）韩某出具了一份欠条，载明“今欠韩某房款x元，到明年三月份款给付清”。2010年4月5日，原告（反诉被告）韩某收到租金x元后下欠x元，加上2010年4月1日至2011年3月31日x元租金共计x元未付。2011年3月9日原告向某告毛某邮寄送达了优先承租通知书，但邮局回执并非是毛某签名，被告毛某称未收到此通知书。经原告多次催要无果，遂起诉到法院，请求二被告连带清偿下欠房租x元及2011年4月1日以后按每月2500元付至腾房，并承担本案诉讼费。本案诉讼期间，被告（反诉原告）周某提起反诉，要求被反诉人韩某返还反诉人周某装饰装修费和评估费x元，并承担反诉费用。
本院认为，被告（反诉原告）周某承租该房屋到期后，与原告（反诉被告）韩某未续签租赁合同仍继续使用该房屋，原告（反诉被告）也未提出异议，依法律规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故原告要求被告依原租赁合同约定的租金支付租赁费x元的请求，本院应予以支持。原告请求被告从2011年4月1日起至腾房时止按月租金2500元计付，因被告周某不同意依此数额支付，且原告的优先承租房屋通知书未向某某送达，应视为双方未达成新的协议，原租赁合同仍然有效，对双方均具有约束力，故本院对原告的此项请求不予支持，应仍依双方原租赁合同约定的年租金x元付房租为宜。原告要求被告腾出房屋，视为其要求解除原租赁合同，被告周某也同意解除租赁合同，且原租赁合同为不定期租赁，依法当事人可以随时解除合同，故双方合意后该房屋租赁合同应予解除，合同解除后，周某依法应当返还租赁物，故原告要求被告腾房的请求本院也予以支持。原告要求二被告承担连带责任，因被告毛某受周某委托与原告协商房租问题时，以自己的名义给原告出具了下欠x元房租的欠条，原告收下毛某的欠条并持条将毛某诉至本院，应视为周某因房屋租赁所欠的x元债务转移给毛某并经债权人同意，故毛某负有对其所出具的下欠x元债务具有清偿义务，现因周某诉讼中仍认可并愿清偿该债务，该笔债务应由毛某、周某共同清偿，其余债务及腾房均是被告周某依租赁合同所产生的个人债务，与被告毛某无关，原告请求亦让毛某负连带责任与法无据，本院不予支持。被告毛某辩解除其出具欠条外的部分合法，本院依法予以采信，毛某关于对其出具欠条x元的辩解与法不符，本院不予采信。
反诉人周某租赁期间经出租人同意，对房屋进行了改善，
增加了房屋的部分价值，因双方原约定折抵房租但未明确折抵多少房租而未能达成合意，考虑到房屋内装饰装修的门套、吊某、推拉门、线路开头、装饰板等物，若拆除会降低物的利用价值，造成物的浪费，可留给原告，同时考虑到折旧等因素，可由原告适当向某告进行补偿，酌定8000元为宜，其他可移动物品楼梯下木制货架、室外广告招牌、室外招牌霓虹灯字、成品展示柜、高货架由被告周某自行处理，评估费由被告周某负担。经调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）周某将租赁原告（反诉被告）韩某的房屋（房权证号（略））内除门套、吊某、推拉门、线路开关、装饰板等物外的其余物品腾空，于判决生效后30日内交付给原告。
二、被告（反诉原告）周某于判决生效后30日内清偿2010年4月1日至2011年3月31日x元房租，2011年4月1日后的房屋租金仍按原年租金x元支付给原告（反诉被告）韩某至返还房屋时止。
三、被告周某、毛某于本判决生效30日内共同清偿毛某所出具欠条的下欠x元。
四、原告（反诉被告）韩某向某告（反诉原告）周某补偿8000元，于本判决生效后30日内付清。
五、驳回原告（反诉被告）韩某的其他诉讼请求。
六、驳回反诉人周某的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费500元，反诉费1050元，共计1550元由被告（反诉原告）周某承担1250元，原告（反诉被告）韩某承担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向某院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长刘某举
审判员弋宁
审判员惠金
二○一二年二月十七日
