重庆市第三中级人民法院

民事判决书

（2012）渝三中法民终字第x号

上诉人（原审原告）秦某，女。

委托代理人杜某某，某事务所律师。

被上诉人（原审被告）黄某，女。

委托代理人周某，某律师事务所律师。

委托代理人胡某，男。

原审第三人何某，男。

上诉人秦某因与被上诉人黄某、原审第三人何某贤房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市X区人民法院（2011）涪法民初字第×××号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2005年9月11日，秦某与黄某签订门面租赁合同，约定：秦某将位于涪陵区X路×号(现改为X号)门面一间出租给黄某，租金为8500元/月，租期为三年(2005年9月10日至2008年9月10日)；黄某不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修，需征得秦某同意；如黄某擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途，秦某可终止门面租赁合同。后黄某于2005年9月将以上一间门面装修成两间经营，秦某未提出异议。2008年3月12日，双方第二次签订门面租赁合同，除重新约定租赁期限为2008年9月10日至2011年9月10日外，其他合同内容均与第一次租赁合同相同。2010年7月28日，双方第三次签订门面租赁合同，约定：秦某将讼争门面一间出租给黄某，租金为9180元/月，以后每年租金递增8％，租期为六年(2011年9月10日至2018年4月1日)；黄某不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修，需征得秦某同意；如黄某擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途，秦某可终止门面租赁合同。合同签订后，黄某仍在该门面内经营。一审中，秦某未提供证据证明黄某将讼争门市转租给第三人何某的事实。

原审法院认为，秦某与黄某签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按协议约定履行自己的义务。虽然黄某将租赁秦某的门面装修成两间经营，但秦某知道后多年未提出异议，并仍重新与黄某签订门面续租合同，应视为秦某对黄某将讼争门面改为两间经营的同意。至于秦某认为黄某将其中一间门面转租他人经营的事实，因未提交充分证据证明，故其要求解除与黄某所签订的门面租赁合同的理由不能成立，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：驳回秦某的诉讼请求。并决定一审案件受理费300元，减半收取150元，由秦某负担。

秦某不服上述判决，向本院提起上诉称：虽然秦某与被上诉人黄某先后于2005年、2008年、2010年三次签订房屋租赁合同，且收取了多年的租金，但此前因上诉人未在涪陵，且收取租金要么是被上诉人自己拿到重庆主城区交给上诉人或者汇款给上诉人，要么是被上诉人自己拿给上诉人指定的代收人，因此，上诉人直至2010年12月才发现被上诉人将承租一间门市改为二间，并将其中一间转租给第三人经营饮料的情况，被上诉人的行为违反了合同约定，上诉人可以请求解除租赁合同。原审判决认为上诉人同意被上诉人改变承租门市结构，缺乏相应证据证明，原审判决结果错误，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的诉讼主张。

被上诉人黄某答辩称：其从上诉人处租得门市后不久即征得上诉人口头同意改装成二间，上诉人在多年收取租金时均未提出异议，故被上诉人没有违约行为。原审判决结果正确，请求二审法院维持原判。

原审第三人何某未作答辩。

本院二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为，秦某与黄某于2010年7月28日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应按合同约定履行义务。按照该合同的约定，黄某在承租期间，不得“擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途”，但黄某在签订该租赁合同前从2005年起至今均租赁该门市，其于几年前就将承租门市改为两间经营，这期间秦某本人或者其代理人多次向黄某收取租金时，均未对黄某改变房屋结构的行为提出过异议，且黄某的行为亦未对秦某的出租门市的物理性质及使用功能造成损害，故黄某的改变房屋结构的行为并未构成违约。至于黄某是否将其中一间门市转租给其他人的事实，因秦某没有提供充分的证据予以证明，故秦某以黄某改变房屋结构或擅自将承租门市转租他人而请求解除租赁合同的理由与客观事实不符，于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费300元，由上诉人秦某负担。

本判决为终审判决。

审判长xxx

审判员xxx

审判员xx

二○一二年三月二十日

书记员xx