上诉人（原审原告）李某，女。

委托代理人张某乙，男。

委托代理人孙付田，河南锦田律师事务所律师。

上诉人（原审被告）河南唐某房地产开发有限公司。

法定代表人唐某，董事长。

委托代理人周某，女。

上诉人李某与上诉人河南唐某房地产开发有限公司（以下简称唐某公司）因商品房预约合同纠纷一案，均不服河南省原阳县人民法院（2010）原民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：2009年2月25日，唐某公司与李某签订《商品房认购书》，李某认购唐某公司开发的位于原阳县X区X号楼X单元X层东户的房屋。认购书中写明该房屋建筑面积为133.62平方米。李某向唐某公司交纳认购金x元。《商品房认购书》中的“认购协议说明”第1条约定：认购方为取得本认购房屋的优先购买权，在填写本表时自愿支付认购金，第4条约定：购买方如未按规定时间内到规定地点签订某房合同的，本公司视为购买方对预购之房屋放弃认购权利，本认购书自行失效，其已交认购金不予退还。购买方对此结果在填写本认购书时已明确，并没有异议”。数月后，唐某公司通知李某签订某品房买卖合同，唐某公司员工为其出具了置业计划书，计划书中写明X号楼X单元X层东户房屋的建筑面积为141.41平方米，唐某公司告知李某141.41平方米系经房管部门核定的面积，李某认为面积增大，与《商品房认购书》写明的面积不符，不同意按141.41平方米的面积签订某品房买卖合同，为此双方发生纠纷。后双方未能协商解决，未签订某品房买卖合同。2009年9月，唐某公司将案涉房屋出卖给他人。

原审法院认为：李某与唐某公司签订某《商品房认购书》第4条约定的“购买方如未按规定时间内到规定地点签订某房合同的，本公司视为购买方对预购之房屋放弃认购权利，本认购书自行失效，其已付认购金不予退还”，该约定是为担保双方能够在约定的时间协商、签订某房合同而设置，李某交付的认购金属立约定金，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定处理本案。根据上述规定，如因当事人一方原因未能订某商品房买卖合同，应适用法律关于定金的规定处理，即：如因李某原因未能订某合同，李某已付认购金不予退还；如因唐某公司原因未能订某合同，唐某公司应双倍返还李某已付认购金；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订某的，唐某公司应将认购金返还李某。本案中，双方未能签订某式商品房买卖合同的事由是李某与唐某公司对于房地产管理部门核定面积大于双方约定面积如何处理未能达成一致意见，而核定面积与约定面积的差异属于双方当事人在签订《商品房认购书》时均无法预料的情形，故李某与唐某公司未能订某商品房买卖合同不可归责于任何一方，唐某公司应将李某交纳的认购金x元返还李某。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：唐某公司于判决生效后十日内返还李某认购金x元。案件受理费300元，由双方各负担150元。

李某上诉称：唐某公司在办理规划许可证、建筑施工许可证等证照时，房屋的户型、面积已经确定。预售房屋时工程又在建设当中，据此说明上诉人所购房屋面积是确定的，唐某公司擅自增大房屋面积，致双方未能签订某屋买卖合同，主观存在过错。依照相关司法解释的规定，应当双倍返还定金。请求二审法院依法改判唐某公司双倍返还定金x元。

唐某公司上诉称：双方未能签订某屋买卖合同的责任完全在李某，案涉认购书签订某个月后，公司就通知李某签订某屋买卖合同，但李某发现认购房屋面积增加，就拒签合同，后经公司员工多次与李某联系，均置之不理，其行为已构成违约。根据认购书约定，上诉人不应退还定金。请求二审法院撤销原判，改判驳回李某的诉讼请求。

双方当事人针对对方上诉所作答辩的意见与己乙方上诉意见相同。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：李某与唐某公司于2009年2月25日签订某《商品房认购书》系双方真实意思表示，合法有效，应当受到法律保护。该认购书对交易房屋的面积、价款已经明确约定，具有法律效力，双方在签订某式合同时，无须协商。唐某公司员工后来向李某出示的置业计划书显示案涉交易房屋的建筑面积为141.41平方米，比认购书中约定面积增加了7.79平方米。因双方就交易房屋面积增加部分如何处理，未能达成一致意见，李某诉至法院要求唐某公司履行房屋买卖义务，并承担交易房屋面积误差比超出３％部分的房价款4158元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。根据上述规定，李某的主张并无不当。而唐某公司在其置业计划书中已经改变了认购书中承诺的交易房屋面积及价款，又在诉讼中坚持认为购房款数额应以交易房屋核定建筑面积为准，并要求法院驳回李某的诉讼请求。据此，本院认定双方未能签订某式的商品房买卖合同，应归责于唐某公司。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订某、预订某方式向买受人收受定金作为订某商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订某商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订某的，出卖人应当将定金返还买受人。本案李某交纳的x元认购金，具备立约定金的性质。因唐某公司一方原因未能与李某订某商品房买卖合同，故应当向李某双倍返还定金，共计x元。李某的上诉理由成立，本院予以支持。唐某公司的上诉主张，于法无据，本院不予采纳。原判适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销河南省原阳县人民法院（2010）原民初字第X号民事判决；

二、河南唐某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还李某认购金共计x元。

一审案件受理费300元，二审受理费50元，共计350元，均由河南唐某房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长梁国兴

审判员郭某伟

代审判员陈兴祥

二○一二年三月七日

书记员叶青