原告：秦某。

委托代理人：熊某某（系秦某之妻）。

委托代理人：梁贤会，重庆森吉律师事务所律师。

被告：余某。

委托代理人：彭某某。

原告秦某与被告余某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年10月28日立案受理。依法由代理审判员崔龙均适用简易程序，于2011年11月29日公开开庭进行了审理。原告秦某及其委托代理人熊某某、梁贤会，被告余某及其委托代理人彭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告秦某诉称：2009年3月11日，我委托我的妻子熊某某与被告余某签订了《房屋买卖合同》。合同约定由余某将其所有的位于丰都县X镇X路X-X号门面房屋（现丰都县X镇X路X号1-10#）以x元的价格出售给我，同时约定由余某负责协助办理房屋产权证，由我负责缴纳过户的一切税费。协议签订后，我履行了应尽义务。被告余某虽然将房屋交付给我使用至今，但经我多次要求，被告仍不按合同履行房屋产权过户义务，其行为损害了我的合法权益。故请求人民法院依法判决：（1）确认原被告于2009年3月11日签订的房屋买卖合同合法有效；（2）判决被告根据合同约定的义务立即履行房屋产权过户登记给原告，并按约定支付违约金；（3）由被告承担本案的全部诉讼费用。

被告余某辩称:2009年3月11日签订的房屋买卖合同，虽然是我本人签的字，但本案争议房屋系移民安置房，属我们家人的家庭共同财产，在没有征得其他权利人同意及追认的情况下该房屋买卖合同应属无效。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明:2001年12月29日，丰都县移民局给移民余某某（系余某父亲）出具了淹没补偿投资通知。

2005年11月1日，丰都县X镇人民政府与王某某、余某某签订了《三峡工程丰都县X镇移民补偿安置销号合同》。其附表载明两户主的家庭人口组成为：余某某（户主）、余某、余某；王某某（户主）、李某某、刘某某、刘某、刘某某。

2009年3月11日，原告秦某与被告余某签订《房屋买卖合同》。合同约定：“第一条，甲方（余某）有门面一套，（丰都县X镇X路X-X号门面，有水证）愿意出售，乙方（秦某）愿意购买……第三条，房屋款支付方式：在本合同签订之时，乙方一次性付清壹拾万零捌仟元（小写x元）。余某2000元在交付房屋产权证时，乙方一次性支付余某2000元。第四条，甲方负责办理房屋产权证给乙方，乙方自己负责过户等一切税费……”

同日，原告秦某交被告余某购房款x元。

2009年12月14日，彭某某代余某领取了该争议房屋的房屋产权证（持证人：余某；房屋产权证号：306房地证2009字第x号）。后，彭某某将该房产证交给了持证人余某。经庭审询问，该房产证现由余某的妻子保管。

2011年10月11日，原告秦某委托重庆森吉律师事务所梁贤会律师，向被告余某出具了律师函一份，函告余某收某该函后10日内，协助办理该争议房屋产权过户手续。第二日，该函件余某本人予以签收。

原被告双方所讼争的房屋为座落在丰都县X镇X路X号1-10#门面房屋，即原被告双方在房屋买卖合同中约定的丰都县X镇X路X-X号门面房屋。

以上事实，有房屋买卖合同、收某、律师函、邮政速递查询结果、重庆市土地房屋权属登记审核表、房屋权属证书领证凭证、调查笔录、淹没补偿投资通知、三峡工程丰都县X镇移民补偿安置销号合同以及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审质证，足以确认。

本院认为，本案当事人讼争的房屋虽为余某某、余某、余某共有，被告余某2009年3月11日与原告秦某签订《房屋买卖合同》将该房屋出售属于无权处分，但原被告双方签订《房屋买卖合同》后，房屋出卖人余某获得了房产证，取得了该争议房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，结合被告余某并未举证证明双方签订《房屋买卖合同》时原告秦某明知其没有处分权相关证据的实际情况，双方签订的房屋买卖合同应属有效。故，原告秦某请求确认与被告余某2009年3月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效的请求成立，本院予以支持。

2009年3月11日，即合同签订的当日，原告秦某交被告余某购房款x元，被告余某出据了收某。现原告秦某尚欠被告方购房余某2000元。根据合同约定“余某2000元在交付房屋产权证时，乙方一次性支付余某2000元”等，原告秦某已经履行了应尽义务，被告应当根据合同约定承担办理过户手续的义务。原告请求被告办理过户手续的请求成立，本院予以支持。

关于被告是否违约问题。本院认为，原被告双方在合同中并未明确约定办理房屋所有权登记的期限，且原告出据律师函其函告的期限为自己的单方行为，非双方约定的期限。故本院认为，被告余某未按原告函告的期限将房产证办给原告秦某的行为不属违约行为。故原告要求被告支付违约金的理由不能成立，本院不予支持。

关于原告秦某尚欠被告余某购房余某2000元的问题，在法定期限内，被告余某亦未提起反诉，故本案对其不做处理。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下:

一、原告秦某与被告余某于2009年3月11日签订的《房屋买卖合同》合法有效。

二、被告余某在本判决发生法律效力后15日内协助原告秦某将座落于丰都县X镇X路X号1-10#门面房屋的房屋产权由余某过户给秦某。办理产权过户的税、费由原告秦某负担。

三、驳回原告秦某的其他诉讼请求。

案件受理费2500元，减半收某1250元，由被告余某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。

代理审判员崔龙均

二0一二年一月八日

书记员谭秋红