原告：某喜嘉公司。住所地：（略）。
法定代表人:李某，该公司董事长。
委托代理人：陈某，宁波市开成法律服务所法律工作者。
被告：姜某，男，1968年出生，汉族，某新邦厂投资人，户籍所在地（略），现住（略）。
委托代理人：张某，浙江维知律师事务所律师。
原告某喜嘉公司与被告姜某居间合某纠纷一案，本院于2011年7月19日立案受理后，依法由代理审判员戎绒用简易程序审理。本案于2011年8月30日公开开庭进行了审理。原告某喜嘉公司的委托代理人陈某，被告姜某的委托代理人张某到庭参加诉讼。本案审理期间，原、被告向本院申请15天的庭外和解期限，但最终未达成和解。本案现已审理终结。
原告某喜嘉公司起诉称：2010年4月，被告在原告的居间介绍下，拟购买案外人范某名下的位于（略）下应街道的房产。2010年4月10日，原告依据中介服务行业相关规定，与被告及卖方范某签订了《存量房屋买卖中介合某》一份，合某约定了所售房屋价格、收付款方式、中介费的承担及支付方式、交某、违约责任等条款。合某签订后，被告支付了购房定金，其余房款拖欠至今，亦未按约向原告支付中介服务费。2010年5月17日，原告曾函告被告催讨首付款，被告仍不予理睬，造成违约。为此，请求法院依法判令被告立即支付原告居间服务费x元。
被告姜某答辩称：首先，原、被告及卖方范某签订了《存量房屋买卖中介合某》属实，该合某中约定的房款交某方式中，房款的70%需办理银行按揭贷款。因国务院办公厅于2010年4月17日发布了国发（2010）X号文件，即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称国务院（2010）X号文件），暂定发放购买第三套及以上住房贷款，故被告向宁波市区内多家银行申请贷款均未获批准。原告只能于2010年6月9日向卖方发函要求解除房屋买卖合某并退还定金，故原告的中介服务费被告亦无须支付。其次，居间合某中约定原告需履行四大居间义务：促成买卖双方签订购房合某、协助买方办理银行按揭贷款、代为办理房产权证、协助双方办理房产交某事宜。现被告仅提供了买卖双方购房的机会并促使双方达成了购房协议，其余三项居间义务并未履行，因此，若要被告支付中介费，金额应限于合某约定金额的四分之一。
原告某喜嘉公司为证明自己的主张，向本院提交某如下证据：
1.《存量房屋买卖中介合某》一份，用以证明原、被告之间存在房屋买卖居间合某关系，原告履行了居间服务，被告应按约支付中介费x元事实；
2.通知一份，用以证明原告于2010年5月17日函告原告履行支付首付款的合某义务，否则将构成违约的事实；
3.律师函（复印件）一份，用以证明被告认为无法办理按揭贷款而单方要求解除购房合某，系单方违约的事实。
被告姜某为证明自己的主张，向本院提交某结婚证（原件经核对后取回）一本、房产证四本，用以证明被告与案外人赖某系夫妻关系，现被告家庭名下有住房四套，不能办理银行按揭贷款，从而导致原、被告签订的居间合某无法继续履行的事实。
对原告提交某证据1，被告对真实性、合某无异议，但认为原告未全面履行合某约定办理按揭贷款、办理房产权证、协助房屋交某等居间服务。本院认为，该证据客观真实，合某中关于中介服务内容明确约定了原告提供居间及代办权证两方面合某义务，至于被告提出的办理按揭贷款及协助买卖双方办理房屋交某并非被告必须履行的居间义务内容，同时对该证据真实性、合某、关联性予以确认。对原告的提交某据2，被告承认收到过上述通知，但认为因房产新政导致其办理按揭贷款未果，已通知卖方解除合某，对该通知亦不做处理。本院认为，被告提出因房产新政影响其办理按揭贷款，需提供证据予以佐证，故本院对该证据真实性、合某及关联性予以确认。对原告提供的证据3，被告质证认为，对真实性无异议，但该证据恰能证明其已与卖方解除合某，原告并未实际完成中介合某义务，被告无需支付中介费的事实。本院认为，该证据系原告自卖方范某处复印所得，被告作为发函方对该证据真实性无异议，本院对真实性予以确认，但被告与卖方范某之间的房屋买卖合某是否因此解除及本案原告所诉居间费用的金额是否受此影响本院将在判决理由部分阐述。
对被告提交某证据，原告质证认为，对真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性，按揭贷款是否因房产新政影响无法办理系被告与卖方之间的关系，本案原告只要履行了居间合某义务，就有权收取相应的中介服务费；而上述证据同时证明被告在从事房产投资，因此带来的投资风险应由其自行承担。本院认为，上述证据客观真实，可以证明被告所在家庭在宁波市拥有四套住房的事实，本院对此予以确认。
根据原、被告诉辩称及双方提交某有效证据，本院认定如下事实：2010年4月10日，原告某喜嘉公司（作为合某丙方）、被告姜某（作为合某乙方）及卖方范某（作为合某甲方）签订了《存量房屋买卖中介合某》一份，约定：一、甲方将其所有的位于（略）下应街道房屋一套出卖给乙方，建筑面积为93.24平方米，房屋价款总计（略）元，该款由乙方在合某签订之日向甲方支付定金x元，2010年4月30日前支付首付款x元，余款x元乙方委托丙方办理20年银行按揭手续，并在按揭贷款下放日支付给甲方；二、丙方为乙方提供以下中介服务内容：1.居间服务，包括：丙方需对出售的房地产状态已经了解并已实地查看并核查相关证件；在合某签订时应将知道的房地产权属情况和交某风险如实告知乙方；房屋交某时，丙方应到场协助做好房屋交某事宜。2.代办权证；三、乙方应当在签订合某当日支付中介服务费x元，并在房产过户日前支付丙方按揭贷款综合某务费550元，抵押工本费80元，房产权证代办费220元；四、若甲方违约，乙方付给丙方的中介费办证等费用x元由甲方承担；若一方违约，丙方不退还中介费等给乙方；五、如乙方申请的按揭贷款额度不能足额批下，则乙方在接到丙方通知后，五天内补足差额房款给甲方；乙方在银行如有不良信誉记录造成不能办理按揭贷款手续，由此可引起的所有责任均由乙方承担。合某签订后，被告至今仅向卖方支付定金x元。2010年5月17日，原告向被告发送通知一份，向其催讨首付款；同年6月22日，被告向卖方发送律师函一份，告知卖方因房产新政导致其不能办理按揭贷款，致使其丧失履行合某能力，并要求卖方在收到律师函之日一周内返还x元定金。被告应于《存量房屋买卖中介合某》签订之日支付的中介服务费x元至今未付。
另查明，2010年4月17日，国务院（2010）X号文件发布，规定对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。2010年10月9日，宁波市政府发布甬政办发（2010）X号文件，即《关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的通知》，规定各商业银行要暂停发放居民家庭三套及以上住房贷款。现登记在被告及其配偶赖某名下的位于宁波市的住宅已超过三套。
本院认为：原告某喜嘉公司与被告姜某及案外人范某之间签订的《存量房屋买卖中介合某》，系当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合某有效，各方当事人均应按合某约定全面履行合某义务。现原告已为被告向案外人范某购买房屋提供订立合某的媒介服务，并促成合某成立，已然履行了居间义务，故被告理应按合某约定支付报酬。被告辩称，购房合某签订后，国务院（2010）X号文件发布，导致被告无法办理银行按揭贷款履行付款义务，此为不可归责于双方当事人的原因，被告有权据此解除与卖房人范某之间的购房协议，被告亦无需向原告支付中介服务费。若需支付，原告也仅履行了四项居间义务之一，中介服务费应酌情考虑。本院认为，原告未举证证明其不能办理按揭贷款，亦无证据证明确因不能办理按揭贷款等导致无法继续履行合某，相反在《存量房屋买卖中介合某》第二十二条对被告申请的按揭贷款额度不能足额批下的情形另有替代支付的约定，可视为被告对因贷款障碍导致的房款支付方式有一定的预见及准备，而另一方面，国务院（2010）X号文件并未明确禁止各地发放第三套及以上住房贷款，事实上宁波市政府于2010年10月9日才发布《关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的通知》要求规定各商业银行要暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，因此，被告据此拒付中介服务费显属无理。《存量房屋买卖中介合某》的第六条另行规定了办理过户手续的收费项目及收费标准，原告代办房屋过户的费用并不在被告承担的居间服务费之内，故对被告的要求支付四分之一中介服务费的辩称，本院亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合某法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款的规定，判决如下：
限被告姜某在本判决生效后三日内支付原告某喜嘉公司中介服务费x元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费143元，减半收取计71.50元，由被告姜某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交某诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交某诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：（略），开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审原号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
审判员戎绒
二○一一年十月十七日
本件与原本核对无异
代书记员王文雯
