上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳市康洁宾馆酒店用品有限公司,住所地:洛阳市西工区X路X号院中泰新城泰安苑4A号。

法定代表人：刘某甲，该公司经理。

上诉人（原审被告）：刘某乙,男,汉族,X年X月X日出生,。

委托代理人：刘某甲,男,汉族,X年X月X日出生,特别授权。

被上诉人（原审原告、反诉被告）:太平人寿保险有限公司洛阳中心支公司,住所地:洛阳市西工区X路X号凯瑞君临广场X号楼X楼。

负责人：贾某某,该公司经理。

委托代理人：曹振峰,河南君友律师事务所律师，特别授权。

上诉人洛阳市康洁宾馆酒店用品有限公司(以下简称康洁公司)、刘某乙因与被上诉人太平人寿保险有限公司洛阳中心支公司(以下简称太平人寿保险公司)房屋租赁合同纠纷一案,不服洛阳市西工区人民法院（2009）西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人康洁公司法定代表人及刘某乙的委托代理人刘某甲，被上诉人太平人寿保险公司的委托代理人曹振峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2005年4月30日,原告太平人寿保险公司与康洁公司签订了一份《房屋租赁合同》,被告将位于西工区X路X号中泰商务大厦X号房屋出租给原告,该房产系被告刘某乙委托被告康洁公司办理具体承租事宜,租赁期限至2007年1月10日止,租金为每月每平方米29元,分期交纳每6个月为一期,每期x元,合同签订后,乙方自签订之日起10日内须向甲方支付房屋租赁保证金,保证金相当于2个月的租金9744元。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分于一周内无息归还乙方。2006年12月25日，原告与被告签订了一份续租合同,约定租赁期限为2007年1月11日至2007年4月10日,并有原被告双方盖章签字认可。2007年4月6日,原被告又签订一份续租合同,约定租赁期限延长至2007年6月10日。2007年6月12日合同到期后,原被告双方对该房屋进行了验收,对房内损坏的物品进行了登记说明,并有双方签字认可。2007年9月21日,被告康洁公司将维修预算提交原告,原告单位人员签字认可,合计损失2780元。后原被告多次协商具体维修赔偿事宜未果,起诉来院。

原审认为:原告太平人寿保险公司与被告康洁公司签订的房屋租赁合同是双方在平等、自愿基础上签订,是双方当事人真实意思表示,其内容不违反法律法规的禁止性规定,合法有效,应受法律保护。双方协议均已经履行完毕,到期也不再进行续约,原告对房屋内设施损坏真实存在,且双方验收后原告对赔偿清单签字认可,并无异议,本院依法予以认可。由于原告不及时处理给被告造成的财产损害,原告应当赔偿房屋维修损失2780元。关于原告不履行维修义务造成的损失,因合同到期,被告不应损失扩大,被告假如损失扩大,其损失原告不应承担。对于被告其他反诉请求本院不予支持。原告不存在违约行为,造成本案纠纷原被告均有一定过错,原告应当支付被告损失费用2780元,两被告应当返还原告保证金9744元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条之规定,经合议庭合议,判决如下:一、被告洛阳市康洁宾馆酒店用品有限公司、被告刘某乙退还原告太平人寿保险有限公司洛阳中心支公司房屋保证金9744元(限本判决生效后十日内支付完毕)。二、反诉被告太平人寿保险有限公司洛阳中心支公司应当支付反诉原告洛阳市康洁宾馆酒店用品有限公司维修金2780元(限本判决生效后十日内支付完毕)。三、原告太平人寿保险有限公司洛阳中心支公司其他诉讼请求本院不予支持。四、被告洛阳市康洁宾馆酒店用品有限公司的其他反诉请求本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元,由原告太平人寿保险有限公司洛阳中心支公司承担25元,被告洛阳市康洁宾馆酒店用品有限公司与被告刘某乙承担25元。反诉费75元,由反诉原告洛阳市康洁宾馆酒店用品有限公司承担40元,反诉被告太平人寿保险有限公司洛阳中心支公司承担35元。

宣判后，康洁公司和刘某乙不服，向本院提起上诉称:一审法院证据采信错误,认定事实错误。一、关于违约金的问题。一审中康洁公司向法庭提交的证据可充分证实被上诉人支付租金迟延,违约事实存在,根据租房合同约定,应付违约金为162.40元×5%×252天=2046.24元。但一审对此问题避而不谈,明显偏袒原审原告。二、关于损坏房屋设施维修费用的问题。按双方的约定,损害维修的责任是太平人寿保险公司,但太平人寿保险公司迟迟不维修,在无奈的情况下,康洁公司找人维修,实际花费为3260元,比预算报告多了480元,是有证据可证实的,且那时报的是预算,不是决算,一审法院无视太平人寿保险公司的违约,错误的将预算作为维修的不变标准,明显不公。三、关于违约金6O00元问题。双方的合同到期后,太平人寿保险公司不履行维修义务,不及时归还完好房屋,造成康洁公司对另一租房人无法按期交付房屋,向下一租房人支付违约金6000元,一审法院以“合同到期,被告不应损失扩大,原告不应承担责任”作为判决的理由,没有法律依据。此判决分明还是让守约人吃亏受罚,违约人不承担任何责任。综上,请求撤销一审判决，改判太平人寿保险公司向康洁公司支付迟付租金的违约金2046.24元，支付损坏房屋设施维修金3260元，支付违约造成的6000元赔偿金，诉讼费用全部由被上诉人承担。

太平人寿保险公司答辩称：一。关于上诉人诉称的违约金问题。首先,双方存在租赁合同长达三年,按六个月一期交纳租金,三年之内,存在6次的缴租行为,如果说答辩人期期未按期交租,上诉人可以拒收或在收租金时要求其承担违约责任,在合同协议中止近二年又主张答辩人未按期缴租,一来上诉人早已超过了迟付租金,应当在一年之内主张权利的诉讼时效之规定,二来即使太平人寿不按期缴租金,在长达三年的租期里上诉人未有任何争议,而是愉快的接收租金,其正是对太平人寿不按期缴租行为的认可。因此,本案就不存在上诉人所说的违约金问题。二。关于损坏房屋设施维修费用的问题。首先,需要说明一点,房屋设施损坏的维修费用并不是由承租方来承担,可以说,不管维修花费了多少钱都和承租方无关,对此,双方在租赁合同第六条第一款第一项中有明确规定约定:租赁期间,乙方(指承租方)发现房屋及其附属设施损坏或故障时,应及时通知甲方(指上诉人)维修,甲方应在接到乙方通知后一日内进行维修。逾期不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担。据此约定,答辩人根本无此维修义务,一审判决虽判答辩人承担2780元的维修金,但答辩人寿考虑到和谐稳定,避免诉讼资源的浪费,于是未提起上诉。三。关于违约金6000元的问题。首先,该违约金即使属实,也属扩大部分的损失,答辩人不应承担。其次，该违约金即使属实,也与答辩人无关。该套房产仅是门锁、灯具、马桶坏了就无法出租,得不出这样的结论。再次，答辩人的9000余元保证金仍由上诉人掌握,即使设施损坏,上诉人可以动用保证金维修,完全没有必要坐等损失的扩大。最后还需说明,一审中上诉人提交的所谓“下一租房人合同”竟没有承租方的签名,有关此点,在一审庭审质证时已经提出。像这样的证据是不可能被采信适用的。综上所述,一审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。

经审理查明，二审查证与一审认定事实一致。

本院认为：关于上诉人称太平人寿保险公司迟延支付租金，应支付违约金问题，虽然太平人寿保险公司没有严格按照合同约定的时间支付租金，但康洁公司在之前收取租金时并未提出异议，视为其予以认可。而且根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六之规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为一年，太平人寿保险公司最后一笔租金支付时间为2007年6月8日，而康洁公司提起反诉主张权利的时间是在2009年3月15日，已超出诉讼时效。因此，对此上诉主张，本院不予支持。关于上诉人称房屋设施维修费用问题，上诉人在向太平人寿保险公司提交的维修资金预算中确定维修费用为2780元，太平人寿保险公司也予以认可。而且该预算中明确写明维修项目的品名、型号以及市场价格、安装费，证明其是经过市场调查后作出的预算，而其后来提供实际发生费用中的发票或收据并未显示品名和型号。而且同一维修项目所需材料，在不同的品牌以及同一品牌不同型号之间，市场价格也存在差异。同时应考虑出租房屋内物品的使用寿命和折旧等因素，故一审判令太平人寿保险公司支付维修金2780元并无不当。关于上诉人称太平人寿保险公司应支付6000元违约金问题。刘某乙在与李延钦签订房屋租赁合同时，其对租赁房屋的当时现状是明知的，能否按约履行其是应当可以预见的。另外，上诉人收取的有太平人寿保险公司的保证金，根据合同约定，其完全可以及时进行维修，维修费用从保证金中予以抵扣。故上诉人的该上诉理由不能成立。综上，上诉人的上诉主张不能成立，一审处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费50元，由洛阳市康洁宾馆酒店用品有限公司与刘某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长孙志勇

审判员邢玉玲

代审判员赵国欣

二0一0年四月十二日

书记员陈秋红