上诉人（原审被告）杨某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人张翠云，河南亚太人律师事务所律师。

委托代理人黄某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

被上诉人（原审原告）王某，女，汉族，X年X月X日出生，住（略）。

委托代理人魏某，河南千益律师事务所律师。

委托代理人王某，河南千益律师事务所律师。

上诉人杨某因与被上诉人王某房屋租赁合同纠纷一案，不服郑州市X区人民法院（2011）金民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨某委托代理人张翠云、黄某某，被上诉人王某委托代理人魏某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2010年3月6日王某和杨某签订租赁协议，王某承租杨某位于国基路上的门面房(X栋西5)，合同载明:租赁期限为五年，前两年房租x元，每一年支付一次，后三年租金上浮10%，租赁期2010年7月12日至2015年7月12日，房租提前一个月支付;王某若退租提前一个月通知杨某，以便杨某提前招租;王某应当爱护杨某设施，不得随意更改室内设计，如有必要更改需征得物业同意;等等。签订该协议后，王某向杨某交纳租金，王某对该租赁房屋进行装修，装修完成后，王某在该房屋内经营象王某衣店生意。2011年4月杨某向王某发出一份"送达通知"，主要内容是:一、王某房租交到2011年6月X号，因特殊情况杨某中止原租赁协议;二、杨某已多次告知王某希望王某买了该房屋，经多次协商王某决定不买，所以杨某已经将该房屋卖给了他人，新房主委托我们于2011年6月12日办理交接手续;三、(王某若同意解除合同并搬出该房屋)杨某承诺作出适当补偿，杨某要求王某在2011年6月1日前作出答复，否则在2011年6月12日以后停水停电。王某在收到该解除合同通知后，不同意解除合同，并于2011年5月6日诉至原审法院，请求确认杨某该解除合同行为无效。

原审法院认为：首先，王某与杨某之间的房屋租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，合同双方应当依照约定履行合同。其次，在该合同履行过程中，杨某提出解除合同，王某在收到该解除通知后，不同意解除合同，并起诉请求确认杨某该解除合同行为无效。王某该诉权的提出符合《合同法》相关规定，原审法院应予以审理。再次，王某的诉讼请求是确认杨某该解除合同行为无效，原审法院对该“送达通知”的内容分析认定认为，杨某以该租赁房屋已经转让为由向王某发出解除合同通知，依据合同法第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，杨某该解除合同的理由，不符合法律规定，在王某不同意解除的前提下，杨某该解除合同的行为不发生法律效力。再者，在本案审理过程中，杨某提出王某存在多处违约行为，拖欠租金500元，改变房屋结构等，在"送达通知"中杨某并未以此作为解除合同的理由，原审法院本不应对该理由进行审查，但本着解决纠纷、节省诉讼资源的原则，在杨某提供证据、王某已经质证的前提下，原审法院对杨某上述解除理由审核认为，第一、杨某主张王某拖欠500元租金，未提供证据予以证明，无法予以采信;第二、杨某主张王某改变房屋结构，证据不足，原审法院无法予以采信。再者，杨某主张合同中划掉部分“同样甲方(杨某)想解除合同也应提前一个月通知”，是王某自行划掉，不是双方合意的结果，因该协议一式两份，王某、杨某各一份，在杨某未提供自己保留的协议原件的前提下，原审法院无法否认王某所提交租赁协议的真实性，故对杨某主张自己同样拥有“若想解除合同，提前一个月通知杨某”的解除权，因没有合同依据，原审法院不予以认可。综上，杨某该解除合同的理由，不符合法律规定，杨某该解除合同的行为不发生法律效力。在该租赁协议未解除的情况下，王某、杨某应依照合同约定继续履行各自的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:杨某于2011年4月向王某送达的解除合同通知("送达通知")不发生法律效力。案件受理费100元，由杨某负担。

杨某不服原审判决，向本院上诉称：一审判决认定事实不清，证据不足，判决显失公正。事实上，王某已自认拖欠500元租金，而一审法院却不予认定；王某在租赁期间擅自改变承租房屋结构，王某对房屋进行装修没有经物业公司同意，且在未告知我的情况下，对室内原装修设计进行了更改，对墙体及承重墙进行了破坏，一审法院对此不予认定是错误的；2、王某明确承认“同样甲方想解除合同也应提前一个月通知”的约定是被其划掉的，但没有证据证明是双方协商一致的结果，故该约定是有效的，我按照《租赁协议》约定提前三个月通知解除合同正是履行合同的表现。另外，王某拖欠电费1700多元。综上，请求撤销原判，依法改判驳回王某的诉讼请求。

王某答辩称：在送达通知中杨某以房屋要出卖为由请求解除合同，而上诉状所陈述的是与此无关的理由，请求驳回上诉，维持原判。

本院审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致。

本院认为：本案的争议焦点为杨某向王某送达的解除合同通知("送达通知")是否发生法律效力，即杨某是否有权单方解除租赁合同。根据合同履行的情况来看，王某租赁房屋后进行了装修并交纳了相应的租金，杨某称王某欠付租金500元及擅自改变房屋结构，但在合同履行期间，杨某并未催交过该租金，且提交的证据不能证明王某改变房屋结构，故杨某所称的理由不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人可以解除租赁合同的情形，故杨某无权依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定单方解除合同；杨某与王某签订租赁合同应当各持一份，王某提交的租赁合同显示杨某无权单方解除合同，已经完成了举证责任，杨某主张合同中已约定了“同样甲方想解除合同也应提前一个月通知”，但仅有其陈述而不能提供其他相应的证据，故杨某主张其有权按照《租赁协议》约定通知解除合同，没有证据支持，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由杨某负担。

本判决为终审判决。

审判长张建军

审判员刘红军

审判员马常有

二○一二年一月九日

书记员王某艳