抗诉机关：湖南省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）徐某，男，X年X月X日出生，汉族，建筑开发商，住（略）。
委托代理人谭某宪，湖南普特律师事务所某师。
委托代理人刘建红，湖南普特律师事务所某师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）欧某，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
委托代理人卜志明，湖南省沅江市和谐法律服务所某律工作者。
徐某与欧某房屋买卖合某纠纷一案，沅江市人民法院于2007年3月29日作出（2006）沅民一初字第X号民事判决，徐某不服，提起上诉，本院于2007年6月12日作出（2007）益法民一终字第X号民事判决。该判决已发生法律效力。徐某仍不服，向检察机关提出申诉。湖南省人民检察院于2011年7月20日作出湘检民抗[2011]X号民事抗诉书，向湖南省高级人民法院提出抗诉。湖南省高级人民法院于2011年9月5日作出（2011）湘高法民抗字第X号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合某庭，公开开庭审理了本案。湖南省益阳市人民检察院指派检察员陈某珍出庭。申诉人徐某及其委托代理人谭某宪、刘建红，被申诉人欧某及其委托代理人卜志明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
2006年10月31日，一审原告欧某起诉至沅江市人民法院称，原、被告于2005年9月29日签订购房协议一份。双方约定，被告徐某将莲花服务公司临莲花巷新建综合某自西向东第三单元住房拾套及本单元一楼门面出让给原告欧某，价格按本栋楼三个单元均价及门面均价计算。协议还约定由原告欧某向被告徐某交付购房预付款伍拾万元，余款在房屋竣工后核算，多退少补。协议生效后，原告履行了协议。在建房过程中，被告多次在原告处收取购房款及借支建房款共计（略）元，后双方又补充协议约定将本栋楼中其它位置的三套住房八间门面卖给原告，并进行了公证；但该楼房竣工后，被告未履行承诺，请求法院判令被告按公证处已公证的约定交付原告所某买的住房十三套及门面十二间半，并由被告负责办理有关过户手续。被告徐某辩称，原告陈某被告没有按双方协议交付门面、住房，并且已向原告收取购房款或借款一百多万元不实。本案是原告违约，其责任在于原告，请求法院责令原告返还非法侵占的门面、住房，并驳回原告的诉讼请求。
沅江市人民法院一审查明，2005年9月29日，原、被告签订购房协议一份。协议约定，徐某将莲花服务公司临莲花巷新建综合某自西向东第三单元住房拾套及本单元一楼门面出让给欧某，价格按本栋楼三个单元均价及门面均价计算。协议同时约定，欧某向徐某交购房款伍拾万元，余款在房屋竣工后核算，多退少补，竣工时间为一年，“四证”由徐某办理。签订协议时，原告欧某即给付被告现金x元，由被告徐某之子徐某向原告欧某出具收条一张，注明“今收到欧某现金壹拾玖万捌仟贰佰零捌元整，经手人徐某”，另由原告欧某向被告之子徐某出具一张“今欠到徐某购房款人民币伍拾万元”的欠条，即日原、被告将所某购房协议在沅江市公证处办理了公证。后因被告徐某外出，被告徐某将自己所某建的莲花服务公司宗地新建综合某的所某事宜委托其子徐某全权办理，并出具委托书一份。2006年1月2日，被告徐某又出示了委托书一份，委托书注明其子徐某全权办理莲花服务公司住房出售事宜。2006年1月4日，徐某凭其父亲徐某的委托书与欧某签订购房协议一份，约定莲花服务公司宗地新建综合某自西向东第二单元大套五楼、六楼及小屋面以x元出让给原告欧某，并在沅江市公证处进行了公证。2006年3月1日，徐某又与原告欧某签订购房协议书，约定莲花服务公司新建综合某自西向东第二单元小套五楼、六楼另加小屋面以价格x元出让给原告欧某，并于同月6日在沅江市公证处办理了公证。2006年3月27日，徐某将莲花服务公司新建综合某自西向东第八、九、十间门面又以x元出让给原告，并签定协议后在沅江市公证处办理了公证。2006年5月30日，徐某再次与原告欧某签订购房协议书二份，一份是将莲花服务公司新建综合某自西向东第一单元第一、二、三、四间门面以x元出让给原告欧某，另一份是将该单元第五间门面以x元价格出让给原告欧某，原告欧某支付徐某x元后，于2006年6月1日向徐某出具欠条一张“今欠到徐某购房款壹拾贰万元”。2006年6月20日与2006年7月13日，分别对两份协议进行了公证。2006年7月9日，徐某将与原告欧某在公证处已办理公证的莲花服务公司临莲花巷新建综合某自西向东第二单元五楼西套转卖他人后，主动找原告欧某协商，约定该套房屋的产权归徐某所某，剩余的六楼与小屋面（价值为x元）归原告欧某。从2005年9月29日原、被告签订购房协议至今，徐某分六次从原告欧某处收取购房款x元，24次从原告欧某处以借款的形式收取购房款x元，以上合某，徐某从原告欧某处收取购房款（略）元。此款在徐某与原告欧某签订购房协议及办理房屋公证时均约定不计算利息。由于被告未按协议履行交付房屋的义务，原告诉至法院。在庭审过程中，原告欧某向法院提供了被告所某建的沅江市莲花服务公司宗地新建综合某建设图纸，要求按该图纸确定2005年9月29日协议中所某综合某自西向东第三单元住房拾套及该单元一楼门面的建筑面积，被告徐某对此提出异议，并要求按实际建筑面积进行结算，经法院组织双方协商，均同意委托沅江市房地产测绘队进行实地测量。2007年2月6日，沅江市房地产测绘队根据法院委托书，对被告徐某承建的莲花服务公司临莲花巷宗地新建综合某丘号X-X-X、总建筑面积4001.x各套房屋的建筑面积进行了测绘。其中自西向东第三单元住房拾套及该单元一楼门面的实际建筑面积分别为：户室号X号门面建筑面积81.x（门面两间）、户室号X号门面建筑面积91.x（门面两间半）、二楼住房户室号X号建筑面积106.x、户室号X号建筑面积106.x、三楼户室号X号建筑面积106.x、户室号X号建筑面积106.x、四楼户室号X号建筑面积106.x、户室号X号建筑面积106.x、五楼户室号X号建筑面积106.x、户室号X号建筑面积106.x、六楼户室号X号建筑面积106.x、户室号X号建筑面积106.x。被告徐某对此测绘结果提出异议，沅江市房地产测绘队于2007年3月13日再次派员到现场进行了复核，测算结果与原测算结果相符。此次测量用去测量费1800元。另查明，被告徐某所某建的莲花服务公司临莲花巷宗地新建综合某第一、二单元对外销售的平均价格为一层门面x.8元/间，住房销售均价为441元/m2。协议出让给原告欧某的第三单元十套住房面积1065.82m2，其价格为x.19元、门面四间半价格为x元，办理住房公证的三套房屋价格x元、办理门面公证八间的价值为x元，被告房屋出让总价格为x.19元。在原、被告房屋出让过程中，原告欧某分别于2006年1月27日、同年4月14日与5月30日代徐某在他人处收取购房款x元，至今未交付结帐。
沅江市人民法院一审认为，原告欧某与被告徐某于2005年9月29日所某订的房屋买卖协议，是在平等、合某、自愿的基础上签订的，并办理了公证手续。虽然原告未按合某约定时间交付购房款，但原告向被告支付部份购房款后，出具了50万元的购房款欠据，在办理公证手续时已得到被告的认可，所某协议是原、被告真实意思的表示，应认定为有效合某。被告徐某外出时委托其子徐某办理莲花服务公司宗地新建综合某的所某事宜及住房出售事宜，徐某是具有资质的土建施工员，一直参与了其父徐某承建的莲花服务公司临莲花巷新建综合某的施工建筑与管理，并凭其委托书对该栋综合某的其他房屋对外进行了销售，被告徐某与徐某之间的委托关系应当成立。徐某在委托权限内与原告欧某签订五份房屋买卖协议，沅江市公证处对每份协议均进行了公证，该五份协议亦属有效协议。原告欧某根据被告徐某的委托书已向被告支付人民币（略）元，剔除按协议应支付给被告的购房款x.19元外，被告已多收取原告人民币x.81元，应依法返还给原告。故原告要求被告按协议交付所某门面、住房及办理有关过户手续的诉讼请求，法院依法予以支持。原告欧某在与被告徐某购房过程中代为收取的三笔购房款x元，依法应支付给被告徐某。被告提出委托其子徐某的二份委托书不是本人的真实意思，其委托行为无效，原告（略）元的组成含有高额利息及要求对出让房屋进行价格评估的主张，均未向法庭提供相关证据予以证实，其抗辩理由不能成立，法院依法不予采信。依照《中华人民共和国合某法》第四十四条、第六十条之规定，判决：一、由被告徐某按购房协议向原告欧某交付莲花服务公司临莲花巷新建综合某中所某住房十三套（户室号603、户室号604、户室号504、户室号205、户室号305、户室号405、户室号505、户室号605、户室号206、户室号306、户室号406、户室号506、户室号606），门面十二间半[（户室号101（门面二间）、户室号102（门面二间）、户室号103、户室号106（门面三间）、户室号107（门面二间）、户室号108（门面二间半）]，并办理有关房屋过户手续；二、由被告徐某返还原告欧某多支付的购房款人民币x.81元，由原告欧某支付被告徐某的代收购房款x元，以上两抵后，被告徐某还应支付原告欧某人民币x.81元。以上给付内容，限判决生效后五日内履行完毕。本案案件受理费x元、房屋测量费1800元，合某人民币x元，由原告欧某负担1692元，由被告徐某负担x元。
徐某不服一审判决，向本院提起上诉称：1、本案的主体及诉讼标的存在问题，上诉人不应对其子徐某与欧某之间非法借贷关系承担责任；2、欧某与徐某签订的协议书不具备法律效力；3、上诉人没有签署过两份委托书、加盖徐某私章的两份委托书没有法律效力；4、被上诉人藐视法庭或法律，强占并擅自装修上诉人修建的住房和门面，给上诉人造成了巨大经济损失，请求撤销原判，判令两份委托书无效，判令欧某与徐某根据两份无效委托书签订的各种协议无效，判令欧某非法强占的住房、门面无条件退还给徐某，并赔偿经济损失40万元。欧某答辩称，原判事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，程序合某，实体处理正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明，1、2005年9月29日上午，徐某、欧某、徐某在沅江市公证处要求公证，徐某与欧某于当天签订的徐某将莲花服务公司临莲花巷新建综合某自西向东第三单元住房拾套及本单元壹楼门面出让给欧某“协议书”时，徐某对当时在场的公证员张元武、庞妮娅、成佛林言明：“自己（指徐某）在开会，商量建教堂的事，搞不赢，其它的事由崽（指徐某）代我搞哒是的。”徐某口头委托儿子徐某办理莲花服务公司宗地综合某的相关事宜。
2、徐某的儿子徐某于2006年3月6日、6月20日、7月13日在沅江市公证处办理莲花服务公司宗地新建综合某住房和门面买卖协议的公证时均承认，是受父亲徐某的全权委托办理综合某的所某事宜，委托书是其父亲徐某出具的。
3、沅江市莲花服务公司的旧房经批准进行改造时，徐某中标，一共承建了三栋楼房，在办理报建手续时，其报建单位均为莲花服务公司旧城改造综合某，对外总称为莲花服务公司宗地新建综合某，建好的第一栋楼房，除该栋楼房的第一楼北面三间门面属徐某所某外，其余全部属莲花服务公司所某。后来，该公司又将所某的部分土地转让给徐某，抵作第一栋楼房工程款，徐某在转让的土地上开发建筑了第二栋、第三栋楼房，该两栋楼房的所某权归徐某，在转让开发过程中，徐某及其子徐某一直参与协商，徐某外出后，委托儿子徐某组织资金，负责施工，楼房建好后，又委托徐某负责住房和门面的对外销售事宜。
4、本案沅江市人民法院于2006年10月31日立案受理，沅江市人民法院在当天的案件材料移送清单中已明确记载：借据24张（徐某借欧某现金），表明徐某借欧某现金均发生在2006年10月31日前，其中有4张借据的落款日期是2006年11月1日，但该4张借据的落款日期有明显改动的痕迹，改动前的日期为2006年10月1日。除上述事实外，原审查明的事实，本院不持异议，依法予以确认。
本院二审认为，本案争执的焦点是上诉人徐某是否委托其子徐某全权办理莲花服务公司宗地新建综合某的所某事宜，以及由此发生的该栋综合某住房和门面的买卖行为，徐某是否应该承担法律责任。
关于本案上诉人徐某是否委托其子徐某全权办理莲花服务公司宗地新建综合某的所某事宜的问题。经查，从2005年9月29日至2006年1月2日，徐某前后口头和书面共三次委托其子徐某全权办理莲花服务公司宗地新建综合某的所某事宜。同时，徐某在沅江市公证处的多次谈话中均承认接受了父亲的委托，而且承认委托书是父亲徐某开出的。据此，足以认定徐某已经委托其儿子徐某全权办理莲花服务公司宗地新建综合某所某事宜。上诉人徐某不承认有委托的事实，认为本人不是被告主体，与客观事实不符，其上诉理由不能成立，不予支持。
关于徐某对其子徐某全权办理莲花服务公司宗地新建综合某事宜的所某行为是否应承担法律责任的问题。徐某接受父亲委托事项之后对莲花服务公司宗地新建综合某全面履行委托事项，组织资金，负责施工，楼房建好后，徐某在委托权限内与欧某签订了5份购房协议，并且均经公证机关进行了公证，该五份协议合某有效，购房款由徐某24次向欧某预先借支现金x元，后又6次收取欧某购房款x元，两项共计（略）元，按协议约定应支付的购房款为x.19元。欧某依法获得的住房和门面，受法律保护。根据《中华人民共和国合某法》第四百零二条：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合某，第三人在订立合某时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合某直接约束委托人和第三人”。故本案徐某和欧某签订住房、门面买卖协议，直接约束委托人徐某，受托人徐某在委托人徐某授权范围内，实施的民事法律行为，委托人徐某应承担民事法律责任。上诉人未提供证据证实受托人徐某与欧某之间存在非法借贷关系，上诉人上诉所某欧某与徐某及徐某签订的住房、门面买卖协议无效，徐某对徐某实施的民事法律行为不承担任何责任的理由不能成立，不予支持。此外，上诉人上诉称被上诉人藐视法庭或法律，强占并擅自装修上诉人修建的住房、门面，给上诉人造成了巨大经济损失并要求被上诉人赔偿40万元的主张，与客观事实不符，不予支持。综上，上诉人徐某的上诉理由均不能成立，不予支持。原审认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合某，适用法律正确，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
湖南省人民检察院抗诉认为，原判决认定欧某向徐某共计支付了（略）元现金属认定的基本事实缺乏证据证明。1、
有谢某某、谭某、王某等多名证人证明，欧某借钱给徐某收取了高额利息，且为了逼徐某还债或重新打欠条，多次到徐某工地剪断电线，并搬走施工设备。王某还证实，曾目睹徐某向欧某借款6000元，但欧某要求徐某打借条金额为6600元，且当时欧某并未向徐某支付6000元现金。2、徐某在原审中提供了67张借据，从第9、10、11、号借据可以明显看出，2005年4月20日，徐某出示的X号借据上表明借（欧）阳兴x元。10天后，即2005年5月1日，徐某又向欧某打X号借条，金额为x元，正好是x元的10%，两张借条金额之和为x元。10天之后，即2005年5月10日，徐某又向欧某打了X号借条，金额为x元，正好为上两张借条金额之和x元的10%。10天之后，即2005年5月21日，本息已滚至x元，加上X号借条和X号借条中未体现的0.4和0.6元，则为x元。双方于2005年5月21日签订协议，将莲花巷未开工的15间地基出售给欧某，售价即为x元。上述推算，正好与徐某主张的欧某对所某款项要收取每旬10%的利息的说法吻合。由此可见，欧某向徐某借款收取了明显高于受法律保护范围的高利息，且对产生的利息采取重新打借条的方式规避法律的规定。3、原审认定欧某向徐某共计支付了102万余元现金用于购买房屋和门面不符合某辑。4、根据公安机关对欧某以及欧某亲属的调查，欧某根本无102万元的资产可供出借，而欧某声称钱是向其女婿陈某、妹妹欧某莲花等人所某，其中向陈某借款30万元，欧某莲花借款26万元，但其不能提供这些亲属借款的凭据且陈某、欧某莲花2007年2月7日、2月8日在向公安机关陈某中，均否认向欧某借款30万元和26万元，并称只向欧某借款1.8万元和6.5万元，并承认了欧某为与徐某打官司，要求他们为他作伪证的事实。虽然事后两人又改变说法，但两人均不能提供资金来源和取款的凭证。
本院再审过程中，申诉人徐某称，1、原判决认定案件事实错误。2、原判决对被申诉人与徐某签订的购房协议书之效力的认定错误。购房协议属于无效协议，不受法律保护。被申诉人欧某辩称：1、申诉人要求撤销一、二审判决及（2007）湘高法民监二字第X号民事裁定没有事实和法律依据；2、抗诉书所某事实不具有《民诉法》第179条第一款第二项规定的情形，抗诉理由不能成立；3、依据最高院证据规则，抗诉申请人和抗诉机关所某事实和理由均不足以推翻原判决。
再审中申诉人之委托代理人提供了下列证据：
一、沅江市公安局移送案件通知书。1、证明沅江市公安局已于2007年3月28日，也就是一审判决的前一天将X号公安卷移送至沅江市人民法院；2、沅江法院在收到公安卷后，没有组织双方当事人就此证据质证，程序违法。二、马新民的调查笔录。证明：1、欧某在2005年阳历年底，亲自把徐某建屋工地的电断了的事实；2、欧某自称他对徐某的工地有绝对的掌控权；3、欧某借给徐某1000元，7天内不能偿还，就需支付利息100元，明显高于受法律保护范围，属于高利贷。三、沅江市公安局刑警大队对欧某的询问笔录。证明：欧某在接受公安机关的调查时称陈某借给他30万元，欧某莲花借给他26万，此事实与陈某所某只借1.8万元、欧某莲花所某只借给欧某6.5万元不一致。四、沅江市公安局刑警大队对徐某的询问笔录。证明：1、本案徐某的儿子只借欧某本金11.8万元；2、本案欧某在起诉状中诉称“徐某曾多次在原告处收取购房款及借支建房款（略）元”不实，这102万余元实际上是徐某从欧某手中借款11.8万元的本金（借款人不是徐某），然后欧某在算账时采用利滚利，息滚息，滚成了102万余，是一笔超出法律保护范围的高利贷。
五、沅江市公安局刑警大队对王某的询问笔录。证明：1、王某(徐某商住楼工地泥工包头)作为欧某请的证人，在场亲耳听到徐某及母亲在与欧某算账时发生争执的具体内容是：徐某对借欧某6000元，却要求出具6600元借条发泄不满；徐某母亲对徐某借欧某12万余元却要还100多万，认为利息太高的事实。六、沅江市公安局刑警大队对谭某的询问笔录。证明：1、欧某直接告诉证人他向徐某放高利贷的事实；2、徐某借欧某1000元，7天之内需支付100元的利息给欧某，欧某收取的利息明显超过法律保护的范围，属高利贷。七、沅江市公安局刑警大队对陈某的询问笔录。证明：1、欧某的女婿陈某只借给欧某1.8万元，而不是欧某所某的30万元；2、欧某三次召集陈某、欧某莲花、彭汉琦，要求他们在公安机关对他们进行调查时为他作伪证的事实；3、欧某借款（略）元给徐某缺乏证据支持。4、欧某借款10万给庆云山办事处莲花塘社区，每年收取1.8万元的利息，折算年息为18%。八、沅江市公安局刑警大队对欧某莲花的询问笔录。证明：1、证明欧某莲花只借给欧某6.5万元；2、欧某在公安机关找欧某莲花调查前，要她作伪证，将6.5万元夸大成26万元的事实；3、欧某借款（略）元给徐某缺乏证据支持。九、益阳中院民一庭出具的证明材料。证明：二审卷中无沅江市公安局对欧某、陈某、欧某莲花三人的询问笔录。一审法院有意隐匿证据。另外，申诉人申请了证人徐某、谢某某出庭作证。证人徐某证实：我向欧某借了x元，后欧某通过各种手段逼我打条子，利滚利，现在欠一百多万元了。欧某先在工地断水断电，威胁我打条子。证人谢某某证实：我在工地施工期间，徐某的妻子告诉我工地停电了，我就去接电，有几次是线被断了，我听说是欧某剪的线。
对于申诉人提供的证据，欧某之委托代理人质证认为，对申诉人提供的证据真实性无异议，但对证明目的有异议。第一，公安侦查卷中的询问笔录均不能证明欧某放过高利贷，阻止过施工，因为公安机关最终以证据不足而撤案。第二，申诉人二审时并没有提供该些证据；第三，马新民、王某、谭某三个证人与申诉人存在利害关系，所某证言不客观。对于证人徐某、谢某某的当庭陈某的证词，欧某之委托代理人质证认为：1、徐某不具有证人资格，因为其是一、二审诉讼活动的参与人；2、徐某所某均不是真实事实，他是为了推卸责任；3、徐某与本案的申诉人徐某系父子关系，所某证词有失公正。4、谢某某的证词不能证明欧某剪断了工地电线，阻止了工地施工的事实。谢某某是在工地的专职电工，其当庭承认他没有看见过欧某剪过电线，2006年11月20日所某的证明材料并非他亲笔所某，他只是签字。他陈某只是听说是欧某剪的电线，属于传来证据。对于证人徐某、谢某某的当庭陈某的证词，徐某之委托代理人质证认为：对徐某的证言无异议，证人谢某某否认了欧某拿钳子站在配电间剪线。请法庭充分考虑谢某某的证言效力。
再审中被申诉人之委托代理人提供了下列证据：
1、庆云山办事处的证明材料。证明：徐某在2002年书院路以地换房时，由于徐某没有履行合某影响了附近居民的利益，附近居民经常去工地闹事，后经过欧某多次做工作才使工程顺利完工。2、沅江市粮食局管理委员会的证明材料。证明：2006年7月份电费是175元，9月份的电费是104元，都是欧某代交的，所某才导致欧某与徐某的经济往来中有零头。3、陈某明的证词。证明：陈某明为向徐某讨说法曾去工地剪过电线。
对于被申诉人提供的证据，申诉人之委托代理人质证认为，该三份证据庭前我方并未看过，是当庭提交的，并非在举证期限内提交。该三份证据均不属新证据，三性均存在异议。证据三实际上是证人证言，依法应该出庭接受双方当事人质询。证据一不具有法律效力，作为社区居委会，如果居民闹事应该有记录和处理方式，不应该请欧某出面平息；证据二无法证明欧某代交电费；陈某明证词虚假。
本院经审查认为，对于申诉人之委托代理人提供的证据1至证据9的真实性，因被申诉人无异议，对其真实性予以确认。申诉人之委托代理人提供的证据1至证据8来源于沅江市公安局侦查卷，该案经沅江市公安局立案侦查后因无事实依据及证据不足而撤案。故申诉人之委托代理人提供的上述证据不能否定欧某向徐某支付的（略）元现金的真实性，也不能证明欧某收取了高利息的事实。证人徐某与申诉人徐某系父子关系，双方之间存在利害关系。其出庭所某的证词不予以采信。证人谢某某出庭所某的证词属于传来证据，其真实性不予以采信。对于被申诉人之委托代理人提供的三份证据，与本案无关，且证人陈某明未出庭作证。不予以采信。
本院再审经审理查明，2007年3月1日，沅江市公安局询问欧某借给徐某之子徐某（略）元现金的来源时，欧某陈某：这（略）元现金，其中在其女婿陈某借30万元，妹妹欧某莲花借26万元。陈某在第一次（时间为2007年2月7日）接受公安机关询问时陈某：欧某借了30万元。第二次（时间为2007年2月8日）接受公安机关询问时陈某：：欧某只借了1.8万元。欧某莲花接受公安机关询问时（时间为2007年2月8日）陈某：“我开始讲欧某借了我26万元，现在实际欧某借我6万元。”
再审查明的其他事实与原一、二审查明的事实一致。
本院再审认为，本次再审双方当事人争执的焦点：
（一）欧某与徐某、徐某签订的购房协议书是否有效的问题。
《中华人民共和国合某法》第八条规定，依法成立的合某，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合某。徐某以及徐某受其父亲徐某之委托与欧某签订的购房协议书约定的房屋出售价格按均价计算。双方自愿到公证机关进行了公证。充分证明签订的购房协议是双方真实意思表示。双方应当按照约定履行各自的义务。原一审法院委托沅江市房地产测绘队对徐某所某建的莲花服务公司临莲花巷宗地新建综合某第一、二单元对外销售的平均价格进行估算，一层门面为x.8元/间，住房销售均价为441元3。徐某卖给欧某的住房及门面价格均略高于均价。双方签订的协议不存在显失公平。再者，就整个房屋买卖行为而言，没有违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定。在房屋具备办理房产登记条件的情况下，受让人依据合某享有申请出让人办理房产证并依法过户的权利。本案的房屋买卖合某没有违背强制性规定，应当认定为有效合某。
（二）欧某向徐某共计支付（略）现金是否真实和是否收取高利息的问题。
经查，徐某从2005年11月1日至2006年3月27日止共计6次收取欧某现金x元，又于2006年5月2日至2006年10月28日止共计24次向欧某借支现金x元，两项合某（略）元。徐某对其出具的条据及款项并未予以否认。抗诉机关抗诉列举徐某在原审中提供的67张借据中第9、10、X号借条推算后认为欧某向徐某借款收取了高利息。而徐某提供的67张借据属于欧某起诉时向法院提供的30张条据（金额为（略）元）以外的证据。不能以此推定欧某提供的此30张条据中有收取高利息的事实。抗诉机关抗诉提供原审中证人谢某某、谭某、王某与申诉人徐某存在利害关系，其证词不能作为本案定案的依据。另外，徐某曾向沅江市公安局举报欧某的借款有放高利贷的嫌疑，经公安机关立案侦查后因无事实依据及证据不足而撤案。公安机关在调查欧某资金来源时，欧某之女婿陈某和妹妹欧某莲花陈某欧某所某之款前后不一致。但不能否定徐某向欧某出据的条据的真实性。且该借款在徐某与原告欧某签订购房协议及办理房屋公证时均约定不计算利息。徐某出具的收、借款条据中亦不能直接反映欧某收取了利息。再审期间，徐某提供的证据也不能直接证明欧某违法收取高额利息。故抗诉机关抗诉提出原判认定欧某向徐某共计支付（略）元现金缺乏证据证明和收取高额利息的理由不能成立。
（三）徐某是否委托徐某与欧某签订购房协议书，委托关系是否成立的问题。
根据《中华人民共和国合某法》第三百九十七条规定：委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。本案徐某从2005年9月29日至2006年1月2日，先后书面二次委托其子徐某全权办理莲花服务公司宗地新建综合某的所某事宜和住房出售事宜。同时，徐某在沅江公证处的多次谈话中均承认接受了父亲徐某的委托。据此，足以认定徐某与徐某的委托关系成立。
综上所某，欧某与徐某以及徐某受其父亲徐某之委托签订的购房协议是双方当事人的真实意思表示，公证程序没有违反法律规定，公证的协议均应认定为合某有效。协议签订后，欧某按协议全面履行了义务。徐某理应按协议交付所某的门面、住房及办理有关过户手续。原判认定事实清楚，适用法律恰当，处理正确，应予以维持。抗诉机关抗诉理由不能成立。本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项、第一百八十六条第一款之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
维持本院（2007）益法民一终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长徐某辉
审判员马学文
审判员田园
二0一二年二月十六日
书记员蔡芬芳
