原告：河南远程机械设备有限公司。住所地：郑州市X区X路与南三环交叉口向西20米路北。

法定代表人：李某。

委托代理人：杨某某，男，31岁。

被告：张某乙，男，62岁。

原告河南远程机械设备有限公司（以下简称远程机械公司）因与被告张某乙房屋租赁合同纠纷一案，于2011年8月24日向本院提起诉讼，本院于同日作出受理决定。受理后，依法向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河南远程机械设备有限公司委托代理人杨某某，被告张某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2010年6月1日，原告员工王××代表原告与被告签订了《租房协议》，租用被告位于洛阳市X村院子一座，租期4年，从2010年6月1日起至2014年6月1日止，每年租金4.5万元。租期的第一年，双方均正常履行了协议，然而在原告支付完第二年全部房屋租金后不到两个月，被告于2011年7月29日以310国道大修为由书面通知原告搬离房屋，并不退还未到期租金。原告认为虽然房屋遇到拆迁，合同不能继续履行，但原告已付的未到期租金x元应予退还。鉴于被告单方终止合同，多次上门催促搬离房屋，原告被迫于2011年7月30日搬离，由此造成原告装修损失x元及搬家损失3500元，被告应予赔偿。为维护原告合法权益，诉至法院，要求被告退还房租x元，赔偿损失x元。

被告张某乙辩称：关于原告要求退还租金问题，应当按照双方的协议约定处理，协议约定“若遇不可抗力因素致房屋租赁协议无法履行，张某乙须如数退还原告所付保证金x元”，而没有约定退还租金，故被告不应当退还原告租金，原告主张某乙装修x元不存在，原告的搬家费用理应由原告承担，其要求被告承担不合理，请求驳回原告的诉讼请求。

本院根据各方当事人的诉、辩和陈述意见，对本案争议焦点确认如下：1、原告要求被告退还租金是否符合双方合同约定和法律规定；2、原告主张某乙房屋装修款及搬家费用是否客观存在，是否应当由被告承担。

审理中，原告提交的证据材料及被告的质证意见如下：

1、双方签订的租房协议一份。证明原、被告之间的租赁协议合法有效；

2、王××出具的证言一份。证明王××（系原告公司区域经理）代表公司与被告签订了协议；

3、2011年7月29日被告出具的解除合同的通知书一份。证明因修310国道，双方房屋租赁协议无法继续履行，被告应退还原告相应房租；

4、翟××出具的证言一份。证明被告催促原告腾房，原告于2011年7月30日搬离房屋；

5、2011年5月8日被告张某乙出具的收据一份。证明原告已支付了一年的全部租金x元；

6、原告搬家的现场照片11张。证明原告于2011年7月30日搬家的现场情况；

7、收条一份。证明原告搬家时支出拖车费用3500元；

8、装修明细单一份。证明2010年6月2日至2010年7月1日，原告装修花费x元。

经质证，被告对原告出具的证1、2无异议，王××是原告单位的区域经理，代表原告与被告签订了租赁协议；对证3、4、5无异议；对证6认为是否是现场照片，被告不清楚；对证7认为与被告无关；对证8有异议，认为原告实际没有进行装修。

审理中，被告提交的证据材料及原告的质证意见如下：

1、租房协议一份。证明双方存在租赁关系。

2、老城区政府通告一份。证明房屋无法继续出租的原因；

3、照片一组X张。证明除双方协议约定的租赁房屋外，原告多占用被告20米长、4.3米宽的土地面积，时间将近一年，要求原告支付该部分的租金。

经质证，原告对被告提交的证1、2、3无异议；但对证3原告认为被告提出的多占用其土地面积问题与本案无关，如果被告主张某乙部分费用，被告可以另行起诉。

本院根据各方当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：

张某乙在本区X组有房屋一所，该房屋位于310国道旁边。2010年6月1日，张某乙与远程机械公司签订租房协议一份，约定张某乙将其宅院（含房屋）一所整体出租给远程机械公司使用，租期四年，从2010年6月1日起至2014年6月1日止，年租金4.5万元，保证金1万元；若遇不可抗力因素致房屋租赁协议无法履行，张某乙须如数退还原告所付保证金x元等内容。上述协议签订后，张某乙按约将其房屋交付远程机械公司使用，远程机械公司按约向张某乙支付了租金。2011年5月8日，远程机械公司向张某乙支付了2011年6月1日至2012年5月31日期间的租金4.5万元。2011年7月因洛阳市扩建310国道，需拆迁张某乙的房屋，张某乙通知远程机械公司解除双方的租房协议，并要求远程机械公司搬出所租赁的房屋，2011年7月29日，张某乙退还远程机械公司租房保证金1万元，远程机械公司于2011年7月30日搬离房屋。之后，远程机械公司要求张某乙退还2011年8月至2012年5月31日期间10个月的房租计x元，张某乙认为双方协议并未约定解除协议需要退还x元租金，不同意退还，双方协商不成，远程机械公司遂诉至本院。

本院认为，原告远程机械公司与被告张某乙签订的租房协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效，当事人均应按协议履行各自义务。本案中，双方中途解除租房协议系客观原因所致，原、被告主观上均无过错。解除协议时剩余租金是否退还问题，协议虽未作约定，但原告远程机械公司要求被告张某乙退还剩余租金符合公平原则和《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，故原告远程机械公司要求被告张某乙退还剩余租金之诉讼请求，本院予以支持；关于原告主张某乙房屋装修费用问题，因双方协议未作约定，且房屋拆迁时被告张某乙并未得到该部分装修物的赔偿费用，故原告远程机械公司要求被告张某乙赔偿其房屋装修费之诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于原告主张某乙搬家费用问题，因双方租房协议未作约定，原告远程机械公司要求被告张某乙承担该项费用之诉讼请求，没有合同依据也不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一项、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告张某乙于本判决生效后十日内返还原告河南远程机械设备有限公司已支付的2011年8月至2012年5月31日期间的房屋租金x元；

二、驳回原告河南远程机械设备有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1200元，原告负担100元，被告负担1100元（原告已垫付，待执行时由被告一并付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长刘军杰

审判员范新生

人民陪审员安宁

二零一一年十一月二日

书记员余薇