重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2011）渝五中法民终字第X号
上诉人（原审被告）：重庆XX实业有限公司，住所地重庆市X镇X街X号，组织机构代码（略）-9。
法定代表人：苏XX，该公司董事长。
委托代理人：林XX，男，X年X月X日生，汉族，该公司副总经理，住重庆市X区红河丽景5-X号（特别授权）。
委托代理人：晏XX，女，X年X月X日生，汉族，该公司职工，住重庆市X区X路办事处瓦子铺村X组。
被上诉人（原审原告）：牟XX，男，X年X月X日生，汉族，务农，住重庆市X组X号，公民身份号码（略）
委托代理人：皮XX，重庆XX律师事务所律师（特别授权）。
上诉人重庆XX实业有限公司（以下简称国禄公司）与被上诉人牟XX商品房预售合同纠纷一案，重庆市X区人民法院于2011年3月10日作出（2011）永民初字第X号民事判决，牟XX对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明，2009年2月24日，牟XX、国禄公司签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：牟XX购买国禄公司开发的位于永川区X路X号X幢X-X-X住宅一套，总成交金额x元；国禄公司应当于2009年4月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付牟XX使用；国禄公司逾期超过30日后，牟XX要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，国禄公司按日向牟XX支付已交付房价款万分之三的违约金；在商品房交付使用后60日内，应由国禄公司到房地产交易管理部门办理房地产权证，如因国禄公司的责任，致使牟XX不能在规定期限内取得房地产权属证书，牟XX不退房的从逾期之日起，国禄公司按已付房价款总额，依照人民银行同期贷款利率向牟XX支付违约金。同时该合同附件四补充协议第4项约定，商品房经竣工验收后，牟XX接到国禄公司发出的交房入住通知[可电话通知]15日内按约支付商品房价款和相关税费，会同国禄公司或国禄公司委托的物业管理机构对该商品房进行交接，如牟XX未能在15内办理商品房交接手续的，或牟XX无正当理由拒绝接受的，视为已正式交付。合同签订后，牟XX当日交纳了房款x元，于2009年5月25日交纳了房款x元，共计x元。2010年7月20日，牟XX因为装修实际接房。2010年11月5日，国禄公司取得永川沁馨苑工程（位于永川区X路X号）的竣工验收备案登记证。2011年1月12日，永川区房地产交易所受理了国禄公司为牟XX申请的权属登记。庭审中，牟XX、国禄公司确定双方约定的“人民银行同期贷款利率”指中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款基准利率，合同附件四补充协议的约定“经竣工验收后”指经竣工验收合格后。
牟XX在一审中诉称，2009年2月24日，牟XX、国禄公司签订了商品房买卖合同，约定了交房期限、办证期限及违约责任等。牟XX已按约履行合同义务，但国禄公司未按约交房办证，牟XX多次催促才于2010年7月20日领到房屋钥匙，至今亦未办理房地产权证，故起诉请求判令国禄公司支付牟XX逾期交房违约金x元及逾期办理房地产权证违约金（按约从2011年1月5日算至同月12日）。
国禄公司在一审中辩称，牟XX、国禄公司签订商品房买卖合同属实，合同约定交房时间为2009年4月30日，但由于不可抗力因素汶川地震导致建材供应紧张、价格上涨，造成本案商品房所在的工程于2009年7月3日才竣工，应免除或减轻其间国禄公司的违约责任；同时合同附件四约定工程竣工后即可交房，竣工后国禄公司已电话通知牟XX接房，牟XX不前来接房，国禄公司不应承担之后的违约责任；合同中约定的逾期交房违约金过高，请求减少；牟XX主张的逾期交房、逾期办证违约金重复计算，应扣减，故只同意适当补偿牟XX。
一审法院认为，牟XX、国禄公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。国禄公司辩称汶川地震后建材供应紧张、价格上涨系不可抗力导致逾期交房没有事实依据；辩称合同附件四约定工程竣工验收合格后即可交房并已电话通知而系牟XX逾期接房，因取得竣工验收备案登记证是竣工验收合格的标志，故对上述辩称理由均不予采纳。本案逾期交房期限应从2009年5月1日算至2010年11月5日。国禄公司辩称约定逾期交房违约金过高，但未提供关于牟XX实际损失的证据证实，不予采纳。牟XX在明知国禄公司未取得竣工验收备案登记证的情况下，本可拒绝接房，却于2010年7月20日实际接房，故对国禄公司应承担的2010年7月21日至同年11月5日期间的逾期交房违约金应予部分免除，此期间违约金本院酌定为4752元（108天×x元×0.0003÷2），加上2009年5月1日至2010年7月20日的逾期交房违约金x元（446天×x元×0.0003），故国禄公司应承担的逾期交房违约金为x元。牟XX虽于2010年7月20日实际接房，但该房屋未取得竣工验收备案登记证，不具备交付条件，应以取得竣工验收备案登记证的2010年11月5日作为房屋交付时间，故国禄公司应在2011年1月4日前为牟XX办理房地产权证，而国禄公司向房地产权证登记部门交付办证资料时间为2011年1月12日，超过合同约定的办证期限，构成违约，故国禄公司应从2011年1月5日至2011年1月12日止以牟XX已付房款x元按照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款基准利率标准计算支付牟XX逾期办证违约金。国禄公司辩称以上两项费用计算重复没有事实依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，遂判决：一、由重庆XX实业有限公司于本判决生效后10日内支付牟XX逾期交房违约金x元；二、由重庆XX实业有限公司于本判决生效后10日内按牟XX已付房价款总额x元，依照中国人民银行规定的商业银行同期同类贷款基准利率，从2011年1月5日起计算支付牟XX逾期办证违约金至2011年1月12日止。案件受理费770元，减半收取385元，由重庆XX实业有限公司负担（此费原告已预交，由被告于本判决生效后10日内直付原告）。
宣判后，上诉人国禄公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判第一项，依法改判。其主要理由是：1、双方当事人虽在商品房买卖合同中约定应在2009年4月30日前将已“竣工验收备案登记”的房屋交付被上诉人，但双方在补充协议中已将交付条件变更为“竣工验收后”，而本案争议房屋于2009年7月3日已竣工验收合格，一审法院计算逾期交房违约金的时间错误；2、一审判决上诉人支付的违约金数额超过了被上诉人在一审中请求的数额，所判非所求，于法无据；3、双方当事人约定的违约金数额过高，应当按照人民银行同期同类贷款利率的130%为标准予以减少。
被上诉人牟XX答辩认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其主要理由是：1、补充协议约定的“竣工验收”是指“竣工验收合格”，且双方合同明确约定上诉人应将已竣工验收备案登记的房屋交付被上诉人，不存在补充协议改变了房屋交付条件的问题；2、一审中，被上诉人根据一审法官的释明，变更了诉讼请求，不存在判非所求的情况；3、双方当事人在合同中对违约金数额作出了明确约定，不存在违约金过高的情况。
本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人国禄公司与被上诉人牟XX所签的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。在合同履行过程中，被上诉人履行了自己的合同义务，而上诉人在履行合同过程中不符合约定，构成违约，应承担违约责任。关于逾期交房违约金的计算时间问题，根据双方签订的商品房买卖合同第六条中“甲方（国禄公司）应当在2009年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方（牟XX）使用以及第十九条中“未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”的规定，双方当事人对商品房的交付条件与交付时间在合同第六条已作出明确具体的约定，并不属于合同十九条规定的需要进行补充约定的未尽事宜，而双方签订的合同补充协议（附件四）第4条中“商品房经竣工验收后，乙方（牟XX）接到甲方（国禄公司）发出的交房入住通知[可电话通知]15日内按约支付商品房价款和相关税费，会同甲方（国禄公司）或甲方（国禄公司）委托的物业管理机构对该商品房进行交接”等内容系对房屋达到商品房买卖合同第六条约定的交付条件后，双方如何进行房屋交接进行的补充约定，该具体交付行为应当是在符合商品房买卖合同第六条约定的情况下进行，且国禄公司于2010年11月5日才取得竣工验收备案登记证，故一审法院对违约金的计算时间并无不当。关于违约金数额是否过高的问题，因双方当事人在合同中明确约定国禄公司逾期超过30日后，牟XX要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，国禄公司按日向牟XX支付已交付房价款万分之三的违约金，而上诉人国禄公司并未举证证明双方约定的违约金过高，一审法院根据双方当事人的约定及被上诉人于2010年7月20日实际接房的情况，分段计算违约金数额符合本案事实和法律规定，并无不当。关于一审法院是否超诉求判决的问题，因在一审审理期间，被上诉人牟XX对其诉讼请求进行了变更，故一审法院并未超诉求判决。综上，上诉人国禄公司的上诉请求和理由均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费770元，由上诉人重庆XX实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长龙建强
代理审判员邓方彬
代理审判员罗德梅
二○一一年七月五日
书记员程其力
