原告潘某。
委托代理人廖某甲。
被告韦某。
委托代理人廖某乙。
原告潘某诉被告韦某房屋买卖合同纠纷一案。本院于2011年5月11日受理后，由柳州市X区人民法院审判员李婷婷担任审判长，与人民陪审员黄柳明、杨金兰组成合议庭，于2011年7月5日公开开庭审理，书记员周宇担任法庭记录。原告潘某的委托代理人廖某甲，被告韦某及其委托代理人廖某乙到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告潘某诉称，2011年1月25日，原、被告达成一份房屋买卖协议，约定被告将坐落在广西柳州市国翔花苑一栋三单元X房屋(3房一厅)卖给原告，原告于2010年12月31日支付给被告x元整购房定金。被告写下收条一张，购房总款为x元，原告包办理房屋解押房款，还约定了办理过户手续的时间。原告于2011年1月25日又支付了x元房款给被告，但被告得到原告支付的共计x元房款后，原告又解押了该房屋房款，被告便没有按某定把房屋卖给潘某，更以种种理由拒绝办理房屋买返卖手续。被告的行为是违约的行为，违反了我国的有关法律。为维护自身权益，原告特向法院提起诉讼，请法院依法判令：被告双倍赔偿x元购房定金，另外退还原告购买广西柳州市国翔花苑一栋三单元X室(3房1厅，90m2)房屋，x元购房款，共计x元整。
被告韦某辩称，1、双方签定协议书证明原、被告签订协议的时间是2010年12月31日，而不是诉状中所称的2011年1月25日。2、原、被告双方并未约定办理过户手续时间，原告诉称不是事实。3、按某、被告双方的约定，原告需于2011年1月25日支付购房款x元，但原告仅支付了x元购房款。4、原、被告在协议书中还约定原告需支付x元尾款，原告至今未支付该款项。综上，被告未存在任何过错，原告支付的购房款不足总购房款的三分之一，致使协议不能履行的是原告而不是被告。
原告潘某在举证期限内向法院提交如下证据：1、2011年1月25日收条复印件1份；2、2010年12月31日收条复印件1份。
被告韦某在举证期限内向法院提交如下证据：1、2010年12月31日原、被告双方签订的房屋买卖协议原件1份。2、电话通讯记录原件1份，证明原、被告通话的时间。
本院根据被告韦某的申请，向柳州市公安局银山派出所调取2011年4月29日报案记录复印件（上盖柳州市公安局银山派出所章）1份。
经庭审质证，被告韦某在举证期限内所提交的第1份证据来源真实、合法，与本案具有关联性，且双方当事人对对方提交的上述证据均予认可，本院予以采纳。原告在举证期限内提交的所有证据虽均为复印件，但被告上述证据均予认可，且上述证据与本案具有关联性，本院予以采纳。对被告在举证期限内提供的第2份证据欲证明原、被告通话时间，但该电话通讯记录未能表明原告与被告曾经通话，被告亦无其他证据证明原告的具体电话号码，故该证据与本案的关联性无法核实，本院对该证据不予采纳。被告在举证期限内申请本院调取的证据为2011年4月29日报案记录1份，该证据仅记载了被告曾经到柳州市公安局银山派出所报案，未记载除被告以外其他人的陈述，亦未载明公安机关对被告所述情况的核实，故该证据与本案的关联性无法核实，本院对该证据不予采纳。
经审理查明，原告潘某（买方）与被告韦某（卖方）于2010年12月31日签订合同一份，该合同约定：“于2011年元月25日前买方交给卖方的房款贰拾万元整（￥x.-）已包含该房屋解押房款等，剩余尾款壹拾叁万元整（￥x.-）于2011年3月25日前支付给卖方，若买方不能于指定时间内交付购房款于（与）卖方，卖方有权不返还购房款和定金给买方；卖方需配合买方进行过户有关手续，而且在2011年4月10日前交房给买方，交房前需清完该房屋水电、物业费。”签订合同当日，原告向被告支付了x元定金，被告出具《收条》一份给原告收执，《收条》载明：“今收到潘某交来购买房屋国翔花苑X栋X单元X定金壹万元整（x）。此据韦某……”2011年1月25日，原告向被告支付购房款x元，被告出具《收条》一份给原告收执，《收条》载明：“今收到潘某购买柳州市国翔花苑X栋X单元X室房款人民币壹拾万元整（￥x.00）此据收款人：韦某……”。2011年5月11日，原告诉至本院，请求法院判决：被告双倍赔偿x元购房定金，另外退还原告购买广西柳州市国翔花苑一栋三单元X室(3房1厅，90m2)房屋，x元购房款，共计x元整。庭审中，原被告双方均认可：双方已经就原告购买柳州市国祥花苑X栋X单元X室达成协议；柳州市国祥花苑X栋X单元X室房屋的购房款为x元，原告在支付x元购房款后未向被告支付任何款项。被告称原告没有足额提供双方约定的购房款，故其已经在2011年5月将柳州市国祥花苑X栋X单元X室房屋卖与他人；被告还称其虽未书面通知原告解除合同，但已经通过电话向一周姓经理和刘姓业务员表达解除合同的意愿。原告称被告未办理房屋解押手续或转让手续，并表示愿意继续履行合同，且未收到被告解除合同的通知。本院于2011年11月23日向被告的委托代理人制作谈话笔录一份，并向其释明定金罚则和违约金条款不能并用，其称被告同意返还原告购房定金x元，不同意返还原告购房款。本院于2011年11月25日向原告及其委托代理人制作谈话笔录一份，原告表示原被告双方约定的违约金过高，已经高于韦某的实际损失，请求法院予以调整。
本院认为，原告潘某与被告韦某于2010年12月31日签订的合同系双方当事人意思一致的结果，其合同内容未违反我国相关法律法规，应为有效。根据该合同的约定，“于2011年元月25日前买方交给卖方的房款贰拾万元整（￥x.-）已包含该房屋解押房款等，剩余尾款壹拾叁万元整（￥x.-）于2011年3月25日前支付给卖方……”现原被告双方均认可原告在2011年1月25日支付x元购房款后未向被告支付任何款项，则原告已经违反指定期限内支付购房款的义务，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因原被告双方在合同中约定“若买方不能于指定时间内交付购房款于（与）卖方，卖方有权不返还购房款和定金给买方……”，则对于卖方有权不返还购房款的约定实质是指在原告违反指定期限内支付购房款义务的情况下，违约金的数额等于已支付购房款的数额，被告作为卖方可以将买方已支付的购房款充抵违约金；对于卖方有权不返还定金的约定实质是指在原告违反指定期限内支付购房款义务的情况下，被告作为卖方可以适用定金罚则不予退还原告已支付的定金。综上，该合同是将不予返还购房款与定金罚则进行同时约定。后本院于2011年11月23日向被告的委托代理人制作谈话笔录一份，并向其释明定金罚则和违约金条款不能并用，其称被告同意返还原告购房定金x元，不同意返还原告购房款。该观点可以视为被告放弃适用定金罚则而选择适用违约金条款。
约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。本院于2011年11月25日向原告及其委托代理人制作谈话笔录一份，原告表示当时约定的违约金过高，已经高于韦某的实际损失，请求法院予以调整。本院认为，考虑到本案诉争合同的标的物是房屋，及原告又将该房屋卖与第三人的事实，则原告违反指定期限内支付购房款义务的情况下，其所支付的购房款x元全部作为违约金不予返还，显属违约金过分高于所造成损失的情形。本院酌定原告应当对其违反指定期限支付购房款义务的行为承担已付购房款30%的违约金责任，即原告应当向被告支付的违约金为x元，该款项可以在原告已支付的购房款中直接进行抵扣。
被告如须解除与原告签订的合同，则应当通知对方。庭审中，被告称原告没有足额提供双方约定的购房款，故其已经在2011年5月将柳州市国祥花苑X栋X单元X室房屋卖与他人；又称其虽未书面通知原告解除合同，但已经通过电话向一周姓经理和刘姓业务员表达解除合同的意愿。本院认为，本案中被告未举证证明其已经将解除合同的意思表示告知原告本人，则原被告之间的合同未解除。之后，被告在原被告之间的房屋买卖协议未解除的情况下于2011年5月又将柳州市国祥花苑X栋X单元X室房屋卖与他人，其行为亦已构成违约，本院对原告要求被告返还其已支付购房款并双倍返还定金的请求予以支持。综上所述，被告在原告已支付的购房款中直接抵扣违约金后，仍需向原告返还已付购房款x元-x元=x元，并双倍返还原告定金x元。
原告称被告未办理房屋过户及解除抵押手续，因原、被告双方在合同中约定原告应当支付的x元购房款中包括房屋解除抵押款，故被告在原告未足额支付x元购房款的情况下有权拒绝履行解除抵押义务；另原、被告双方未对被告履行房屋过户义务的时间作出约定，则原告有权随时要求被告履行，但应当给予被告必要的准备时间，现原告未提供证据证明其已经要求被告履行房屋过户义务，应当依法承担举证不能的不利后果。本院对原告的上述述称不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、一百一十五条、一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：
一、被告韦某返还原告潘某购房款x元。
二、被告韦某双倍返还原告潘某定金x元。
案件受理费2700元，保全费1120元，合计3820元（原告已预交），由原告潘某负担1061元，被告韦某负担2759元并迳付原告潘某。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按某判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按某方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。
审判长李婷婷
人民陪审员黄柳明
人民陪审员杨金兰
二0一一年十一月二十八日
书记员周宇
