原告（反诉被告）杨某，男，汉族，生于X年X月X日。

委托代理人仝刚，陕西东英明律师事务所律师，特别授权代理。

被告（反诉原告）张某乙，女,汉族，生于X年X月X日。

委托代理人唐丽丽，陕西国文律师事务所律师，一般代理。

委托代理人张某丙，女，汉族，生于X年X月X日，一般代理。

原告（反诉被告）杨某诉被告（反诉原告）张某乙租赁合同纠纷一案，本院于2011年5月24日立案受理后依法由代审判某王利康独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨某的特别授权代理人、被告（反诉原告）张某乙及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告杨某诉称，2011年元月，我与被告签订房屋租赁合同，约定：原告（甲方）将太平堡三组市场门面一间租赁给被告（乙方）做营业用房；租期二年，自2011年元月1日至2012年12月31日；租金交纳方式为一次性交纳半年，后半年应提前15日交清，另交纳一个月租金作为押金，如果未能按时交纳，视为违约，扣除押金本协议自行解除。合同签订生效后，被告仅交纳了三个月的租金，其余租金经我多次催要无果后，只好在2011年3月23日书面通知被告解除双方的租赁合同，要求被告腾空房屋，但被告却置之不理，迟迟未归还房屋，致使我与王轩签订的租赁合同至今无法履行，造成我经济损失3790元，故诉至法院，要求：1、判某、被告之间的租赁合同自2011年3月27日解除；2、判某张某乙立即归还承租的房租，赔偿杨某经济损失3790元，并按实际交房之日按600元"月赔偿原告损失；3、本案诉讼费用由被告张某乙承担。

被告张某乙辩称，我认为杨某诉状中所述事实与实际不符，合同虽约定是半年交纳一次房租，但实际履行中是每三个月交纳一次房租，并且是由原告把发票开好，我们按发票上的数额交纳房租。对于押金的问题，合同上虽然有约定是交纳一个月房租作为押金，但原告与我们这些租户口头约定押金不用交了。据此，我认为我并未违约，原告以我只交纳三个月的房租为由解除合同是不合法的，不能成立，应予以驳回。

反诉原告张某乙诉称，我因营业需要，承租了杨某位于太平堡村X组市场的门面房一间。我承租该房后，一直按期交纳租金。2011年4月，被反诉人为了达到单方解除租赁合同之目的，故意给我承租的门面房断电，导致我无法正常营业。我多次要求杨某给我恢复供电，但至今仍未恢复，杨某的行为给我的经营造成了很大的经济损失，为维护我的合法权益，诉至法院，请求：1、请求法院判某杨某继续履行租赁合同；2、请求法院判某杨某赔偿张某乙经济损失2410元；3、本案诉讼费由杨某承担。

反诉被告杨某辩称，对张某乙的反诉请求和事实理由，我均不予认可。我解除与张某乙的租赁合同程序是合法的，也向她发过了解除合同的通知书。事实也不是张某乙说的那样，每三个月支付一次租金，合同上明确租金的交付方式是一次交纳六个月房租，并且张某乙未按合同交纳押金，其违约在先，所以我依法解除合同，于法有据。在我给张某乙发了解除合同的通知书以后为避免损失扩大，2011年4月，我将张某乙所承租的房屋内电源断掉，三天后，张某乙私接电源，对承租房屋造成了一定的安全隐患，并且解除合同在先，停电在后，我不存在违反合同之处，所以对于张某乙要求我赔偿她因停电给她造成的经济损失的反诉请求，我认为于法无据，应当予以驳回。

经审理查明，2009年7月16日杨某与张某乙签订了为期一年半的房屋租赁合同，租赁期限为2009年7月1日至2010年12月31日止，合同约定租金一次性交纳半年（六个月），后半年乙方（张某乙）应提前十五日交清，另交纳一个月的房屋租金为押金，如果未能按时交纳，视为违约。扣除押金本协议自行解除。租赁期满，房屋经甲方（杨某）检查无损后，押金如数退还乙方。乙方租赁甲方门面房一间，每间租金为500元人民币，但在合同的实际履行中，房屋的租金是按照每三个月即一季度一交来执行的，并且从未交纳押金，双方对此均无异议。合同期满后，杨某与张某乙于2011年元月3日续签了为期两年的房屋租赁合同，租赁期限为2011年元月1日至2012年12月31日止，每月房屋租金550元，其余合同内容均与双方在2009年7月16日签订的房屋租赁合同相同。在此次合同签订后，张某乙于2011年元月5日给杨某交纳了2011年1月至3月的租金1650元。2011年3月27日杨某用快递给张某乙发出一份解除合同的通知，并于2011年4月12日给张某乙所承租的房屋停止供电，停止供电后的第三天，张某乙在其他地方另外接通电源使用至今。杨某在给张某乙发出解除通知后于2011年4月10日将该房租赁给王轩，因张某乙未给杨某腾房，致使杨某与王轩的合同无法履行，致杨某诉至本院。

在诉讼过程中，张某乙以杨某故意给其门面房断电，导致其无法正常营业，造成经济损失为由提起反诉。

另查，杨某出租给张某乙的门面房是太平堡三组的门面房，杨某将太平堡三组市场的若干门面房承租后，经出租人太平堡三组的同意后，将该门面房又转租给张某乙等人，并签订了房屋租赁合同，双方签订的合同为格式合同，并且在实际履行中，杨某与张某乙及其他租户的租金的交纳方式均是按照每三个月即一季度交纳一次来执行的，也未交纳合同所约定的押金，双方对此均无异议。

再查，自2011年4月至今张某乙未给杨某交纳房屋租金。

上述事实有双方当事人陈述、杨某提供的与张某乙签订的房屋租赁合同一份、解除合同通知书一份及圆通速递回执单、与王轩签订的房屋租赁合同一份及圆通速递快递回执单、张某乙提供的其与杨某签订的房屋租赁合同一份、相邻门面房承租人任霞与杨某签订的房屋租赁合同一份、张某乙自2009年交纳房租的收款收据18张、相邻的卫生所、灶某、花圈店的交纳房租的收款收据3张、张某乙交纳2011年第一季度（1-3月）房租的收款收据1张、相邻的天天发屋交纳2011年第一季度（1-3月）房租的收款收据1张、自强按摩店交纳第二季度（4-6月）房租的收款收据1张某乙卷佐证。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：当事人协商一致，可以变更合同。本案中张某乙提供的证据，可以证实原、被告双方已经将合同约定的半年交一次房租变更为每三个月交一次房租。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中杨某解除合同依据的就是上述第三项的规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。当庭杨某的代理人虽陈述杨某经多次催要房租无果后才给张某乙发出的解除通知，但其未提供证据予以证明，并且张某乙当庭陈述杨某并未多次向她催要房租，故本院认为，张某乙的行为并未包含在上述法律规定的情形中，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定的合同自通知到达对方时解除的规定，杨某书面通知解除与张某乙的租赁合同的行为于法无据，双方签订的房屋租赁合同并未解除，故对杨某要求本院判某、被告之间的租赁合同自2011年3月27日解除的诉讼请求，本院不予支持。

对杨某提出的要求张某乙立即归还房屋并承担其经济损失的诉讼请求，本院认为，杨某在其与张某乙的房屋租赁合同并未依法解除的情况下，将该房租赁给王轩，造成的经济损失应由其自行承担，对该诉讼请求，本院不予支持。

对张某乙提出的要求杨某继续履行租赁合同的诉讼请求，本院认为，双方签订的房屋租赁合同并未解除，杨某应继续履行双方签订的房屋租赁合同，故对张某乙的该请求，本院予以支持，因张某乙自2011年4月仍实际占有使用该房，故张某乙应按合同约定的每月550元向杨某支付2011年4月至判某生效之日的房租。对张某乙提出的要求杨某赔偿因断电给其造成的经济损失2410元的诉讼请求，本院认为，杨某的断电行为虽影响了张某乙的正常营业，但因张某乙在杨某断电后第三天已在别处接通电源，并且其当庭未提供证据证实其经济损失，故本院对张某乙的该请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条、九十六条第一款之规定，判某如下：

一、杨某与张某乙签订的房屋租赁合同继续履行，张某乙应按合同约定的每月550元向杨某支付2011年4月至判某生效之日的房租；

二、驳回杨某、张某乙的其他本诉、反诉诉讼请求。

本诉诉讼费用150元，本院减半收取75元，由杨某承担。

反诉诉讼费用50元，本院减半收取25元，由张某乙承担。

如不服本判某，可在接到判某书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。

代审判某王利康

二0一一年八月五日

书记员林森