广西壮族自治区X区人民法院

民事判决书

（2011）秀民初字第X号

原告（反诉被告）：桂林市社会劳动保险事业管理所。

法定代表人：刘某，所长。

委托代理人：甘某。

被告（反诉原告）：梁某。

委托代理人：蒋某某。

第三人（反诉第三人）：桂林市离退休职工老年公寓。

法定代表人：刘某。

原告（反诉被告）桂林市社会劳动保险事业管理所与被告（反诉原告）梁某、第三人桂林市离退休职工老年公寓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年1月11日受理后，依法由代理审判员刘某宁独任审理，书记员刘某志担任法庭记录，于2011年3月11日公开开庭进行了审理。原告桂林市社会劳动保险事业管理所委托代理人甘某，被告委托代理人蒋某某到庭参加诉讼，第三人桂林市离退休职工老年公寓经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告桂林市社会劳动保险事业管理所诉称：桂林市X路X号（原为依仁路X号）综合楼房产所有人为原告，产权证号：桂林市X区字第（略）号。第三人桂林市离退休职工老年公寓系原告下属单位，原告将该房产全权委托第三人管理，以第三人名义对外出租、收取租金。第三人于2008年12月30日与被告签订了《门面租赁合同》，将该综合楼一楼（自东向西）第四号门面（面积约28平米）租赁给被告，租赁期为2年，从2009年1月1日起至2010年12月31日止。《门面租赁合同》第二条约定：第一年每月租金为125元每平米，第二年在第一年的基础上递增6%即132.5元每平米；《门面租赁合同》第六条第五点约定：租用期满双方不再续约或者合同提前解除时，乙方应按时搬出全部物品，不拆除固定装修物，不破坏租用场地装修，不要求甲方补偿……，如乙方逾期不搬离，甲方按原租金双倍收取场地占用费。2010年10月第三人书面通知被告租赁期满后将不再续约，2010年12月第三人两次书面通知被告租赁期满后将不再续约，请被告依约按时搬出并腾空门面，并在2011年1月5日前结清合同期限内的有关费用。同时，第三人在2011年1月6日约被告到办公室谈话，再次明确合同不再续约，请被告配合立即腾空并退还门面，但被告仍然表示不愿搬离。原告作为房产所有人有权在租赁期满后不再续约，被告没有任何理由拒不搬离，被告的行为已严重损害了原告的利益，故原告起诉到法院，请求法院判令：1、被告腾空门面并将门面退还原告；2、被告从2011年1月1日起至被告将门面退还给原告之日止每天按8.83元每平米给付原告门面占用费；3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。

原告对其陈述事实提供的证据有：1、房产证及派出所证明，证明出租门面归原告所有；2、情况说明，证明第三人系受原告委托将门面租给被告，第三人不是房产所有人；3、门面租赁合同，证明合同约定的租赁期限为2009年1月1日至2010年12月31日及被告不按时搬离的违约责任；4、关于收回到期门面不再续约的通知4份，证明第三人于2010年10月13日、12月3日、12月31日、2011年1月11日，共四次书面告知被告，门面到期不再续约，并要求被告腾空门面，办理交接手续及结清相关费用；5、照片5张，证明原告及第三人将通知送达被告的现场情况；6、短信，证明第三人要求被告将擅自存入的租金领回。

被告梁某反诉及辩称：1、被告是和第三人签订的门面租赁合同，原告不是合同的当事人，不是适格的诉讼主体，请法院依法驳回原告起诉。2、2008年12月，反诉原告与第三人就租赁门面进行协商，双方商定至少租期六年，合同两年一签，反诉原告自2008年12月30日合同签订后，一直经营服装，2010年8月，反诉原告欲扩大经营品牌服装，但需按厂家要求重新装修门面并预付大量定金。为保险起见，反诉原告要求第三人负责人按原来的商定，提前续签合同。第三人让反诉原告放心，一定按原来的承诺续约。反诉原告因此投入10多万元对门面进行了装修，9月装修完毕，并向厂家订货70多万元，期间被告没有任何异议，还提醒反诉原告要注意施工安全。2011年1月，第三人在同意按原合同继续履行时，却突然将反诉原告起诉至法院，要求反诉原告退还门面，而其他的门面却继续由原来的承租人使用。反诉原告事后才从第三人有关人员得知，是因为反诉被告更换了新的负责人才出现这种情况，反诉被告的违约行为不但违反了诚实信用原则，而且将给反诉原告造成巨大的经济损失，其行为不应支持，请法院支持反诉原告的反诉请求：1、反诉被告继续履行反诉原告与第三人2008年签订的《门面租赁合同》至2012年12月30日；2、本案反诉费用由反诉被告承担。

被告对其陈述事实提供的证据有：1、门面装修清单5张，证明被告花费x元装修费；2、2011年1月、2月进货单，证明被告2011年1月、2月进了x元的货；3、现金交款单，证明被告已交了2011年1-3月的租金及水电费。

第三人未出庭参加诉讼，但提交了书面答辩状，第三人陈述称：1、第三人系原告下属事业法人，受原告委托对外出租门面，收取租金。本案涉及的门面为原告所有，第三人认可原告及第三人的诉讼主体资格。2、第三人认可原告提交的证据。合同到期后，第三人多次通知被告不再续约，要求被告腾空门面，并将门面退还给第三人，被告没有任何理由拒不搬离。3、被告拒不搬离应当承担违约责任；4、反诉原告反诉理由不成立，应予驳回。

第三人没有向本院提交证据。

原告（反诉被告）对反诉辩称：反诉原告反诉没有事实和法律依据，租赁合同约定了期限，只要双方没有达成新的协议，被告就应将门面退还原告。

被告对原告提交的证据1、3的真实性无异议，第三人认可原告所有的证据，本院对原告提交的证据1、3的真实性予以确认。被告对原告提交的证据2的真实性有异议，认为自己不能证明自己的行为；原告提交的证据2是为了证实第三人受原告委托出租门面，该门面的所有人是原告，第三人如无原告授权不能出租该门面，故本院对原告提交的证据2的真实性予以确认。被告不认可原告提交的证据4、5、6的真实性，被告没有见到过，原告提交的证据4、5、6主要是通知，本院不将原告提交的证据4、5、6作为定案依据，仅作为参考证据。原告对被告提交的证据1、2真实性有异议，无法确认其真实性，且认为和本案无关，本院将被告提交的证据1、2最为参考证据。原告对被告提交的证据3真实性无异议，但认为被告知道第三人的账户，随时可以存入钱，存入钱并不代表原告和第三人愿意收取租金和继续履行合同，第三人已通知被告领回该款；本院对被告提交的证据3真实性予以确认。

依据上述证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：桂林市X路X号（原为依仁路X号）综合楼（产权证号：桂林市X区字第（略）号）房产所有人为原告。第三人系原告下属单位，原告将该房产全权委托第三人管理，第三人以自己的名义对外出租、收取租金。第三人（甲方）于2008年12月30日与被告（乙方）签订了《门面租赁合同》，将该综合楼一楼（自东向西）第三号门面面积约28平米租赁给被告，《门面租赁合同》第一条约定：“甲方将桂林市X路X号桂林市离退休职工老年公寓一楼（自东向西）第肆号门面面积约28平方米租，出租给乙方用于服装经营（不得使用煤、柴等有污染的燃器具），租赁期为贰年，即从2009年1月1日起至2010年12月31日止。”《门面租赁合同》第二条约定：“本合同规定按建筑面积第一年每月租金为125元每平方米，从第二年起，月租金在第一年的基础上递增6%，乙方按月在每月25-30日内以现金方式交付下月租金。乙方不能用其它权利来抵作租金。”《门面租赁合同》第六条第五点约定：“租用期满双方不再续约或者合同提前解除时，乙方应按时搬出全部物品，不拆除固定装修物，不破坏租用场地装修，不要求甲方补偿，如乙方确需恢复原样。搬迁期过后3日内，房屋内如仍有余物，视为乙方自动放弃所有权，由甲方处理。如乙方逾期不搬离，甲方按原租金双倍收取场地占用费。”合同期满后，原告或第三人均未与被告续约，被告拒绝搬离和退还该门面给原告或第三人。原告于2011年1月11日起诉到法院。2011年2月25日被告向本院提起反诉。

被告于2011年1月2日、1月4日将2011年1月租金和水电费存入第三人账户；于2011年2月1日、2月10日将2011年2月租金和水电费存入第三人账户；2011年3月1日、3月3日将2011年3月租金和水电费存入第三人账户。但第三人不同意被告存入该款，没有向被告开具收取租金的发票。

本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。”原告系桂林市X路X号（原为依仁路X号）综合楼的所有人，第三人只有经原告委托才能将本案涉及的门面出租，现原告和第三人均认可二者之间的委托关系，且第三人也实际将该门面出租，本院对原告和第三人之间的委托关系予以认可，原告作为门面所有人是适格的诉讼主体。对被告关于原告不是合同当事人，不是适格的原告的答辩意见，本院不予采信。《门面租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应依照合同履行各自义务。《门面租赁合同》第一条约定的租赁期限为2009年1月1日至2010年12月31日，合同到期后双方并未续约，被告应依照合同规定搬离该门面，并将门面退还原告或第三人，对原告要求被告搬离该门面，并将门面退还原告的诉讼请求，本院予以支持。本案合同是期满双方权利义务终止，原告没有义务通知被告合同终止，被告辩称原告没有通知被告合同终止，合同应继续履行的意见，本院不予采信。被告知道第三人账号，存钱只能代表被告的单方行为，不能表示原告或第三人愿意继续履行租赁合同。《门面租赁合同》第六条第五点约定：“租用期满双方不再续约或者合同提前解除时，乙方应按时搬出全部物品，不拆除固定装修物，不破坏租用场地装修，不要求甲方补偿，如乙方确需恢复原样。搬迁期过后3日内，房屋内如仍有余物，视为乙方自动放弃所有权，由甲方处理。如乙方逾期不搬离，甲方按原租金双倍收取场地占用费。”被告没有证据证实原告或第三人同意与其继续签订租赁协议，被告逾期未搬离应按原租金双倍收取场地占用费，对原告要求被告按原租金双倍收取场地占用费的诉讼请求，本院予以支持。2009年月租金为3500元，2010年增长6%为3710元，每日为123.67元，每日场地占用费为247.34元（123.67×2）。

反诉原告没有提交有效证据证明反诉被告或第三人同意与反诉原告续签租赁协议，合同法也没有规定承租人有优先承租权，反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，本院对反诉原告的反诉请求不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条、第四百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告梁某搬离桂林市X路X号（原为依仁路X号）综合楼一楼（自东向西）第四号门面，并将该门面退还原告。

二、被告梁某从2011年1月1日起至实际搬离桂林市X路X号（原为依仁路X号）综合楼一楼（自东向西）第四号门面之日止，按每日247.34元给付原告场地占用费。

三、驳回反诉原告的反诉请求。

本案案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元(原告已预交)，反诉费425元，共计450元，由被告（反诉原告）负担。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件本诉受理费50元，反诉受理费425元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：（略），开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。

代理审判员刘某宁

二○一一年三月十八日

书记员刘某志