上诉人（原审原告）林某，男，40岁。

委托代理人陈某某。

上诉人（原审被告）莆田市X区私立实验中学，住所地莆田市X镇X路。

法定代表人黄某甲，校长。

委托代理人黄某乙、吴某某。

上诉人林某因与上诉人莆田市X区私立实验中学（以下简称实验中学）房屋租赁合同纠纷一案，不服莆田市X区人民法院作出的（2011）秀民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：2005年8月20日，原告林某与被告实验中学签订《房屋租赁协议》一份，约定被告向原告承租位于秀屿区X村的房屋，租赁期限为2005年8月20日至2010年8月20日；房屋租金为完税后每年x元，被告应于每年9月20日前支付该年全年租金，并于合同签订时支付履约金x元，被告应按时按约足额支付租金给原告，每逾期一日则被告应按日租金的二倍支付违约金；租赁期满后，被告应如期交还房屋，若逾期归还，每逾期一日应向原告支付日租金二倍的违约金，并承担自逾期归还给原告造成的损失；租赁期满后，被告应将房屋及设施完好交还给原告，若造成损失的，乙方应赔偿甲方实际损失……。合同签订后，被告依约支付了第一年租金及x元履约金，但2009年8月至2010年8月的租金被告于2010年5月19日才支付。合同租赁期限届满后，被告在本院见证下于2011年2月23日将房屋钥匙交还原告。但房屋内部分设施在租赁期间造成损坏。诉讼期间，原告申请要求对房屋损坏部分进行评估、鉴定，2011年4月27日，莆田市价格认证中心作出认证结论书，认定损害补偿价值为x元。因被告承租的房屋内部分设施被损坏，双方无法达成赔偿协议，原告遂于2010年12月21日诉至本院，要求被告赔偿各项经济损失共计x元。案经审理，因双方各执己见，致本案调解无效。

原审法院认为，从原告林某与被告实验中学签订的《房屋租赁协议》中约定：“租赁期限届满后，乙方即被告应将房屋及设施完好交还给甲方即原告，若造成损失的，乙方即被告应赔偿甲方即原告实际损失”的条款，是原、被告对租赁物维修义务的约定，经评估，房屋设施损坏补偿价值为x元。被告虽对鉴定的合法性提出异议，但因该鉴定系莆田市中级人民法院根据原、被告双方协商委托具有鉴定资质的鉴定机构作出的，被告又未提供证据证明该鉴定存在缺陷，故被告该主张，依据不足，不予采纳；原告主张其房屋设施损坏的经济损失达x元，超过鉴定价值部分，不予认可。原告主张被告逾期交付租金且在租赁期限届满后，迟延交还房屋，要求被告支付违约金并赔偿经济损失共计x元。对于2009年至2010年的租金，根据双方约定，被告应于2009年9月20日前支付，但被告实际支付日期为2010年5月19日，逾期达241天，依约被告应支付给原告违约金x元/年÷365天×241天×2=x.3元。但原告起诉时表示愿意按日租金一倍计算逾期支付租金的违约金，是其对自己权利的处分，也符合法律规定，可予支持，故被告逾期支付租金的违约金为x.3元÷2=x.15元。对于逾期交还房屋的问题，被告主张其已于2010年8月16日搬离租赁房，系原告迟延接收。原告在本院见证下于2011年2月23日接收了被告租赁房屋钥匙。因接收租赁房屋，并不影响追究违约责任，故造成租赁合同期满后房屋187天没有出租的租赁损失责任应由原告自行承担。综上，被告应赔偿给原告的各项经济损失为房屋设施损坏补偿价值x元+逾期支付租金的违约金x.15元=x.15元。因被告已经将房屋交还给原告，原告起诉时要求被告交还房屋的诉讼请求缺乏事实依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十七条、第三十四条第一款的规定，判决如下：一、被告莆田市X区私立实验中学应在判决生效之日起十日内赔偿给原告林某的各项经济损失人民币七万零二十三元一角五分；二、驳回原告林某的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币4117元，由原告林某负担2747元，被告莆田市X区私立实验中学负担1370元。

上诉人林某上诉称，上诉人多次要求实验中学腾空并归还房屋，但被上诉人以各种理由拖延，直至2011年2月23日才在法院见证下交还房屋，逾期187天交房，已构成违约，按照协议约定，应支付逾期交还房屋违约金x元和逾期交房造成上诉人租金损失x元。另根据双方协议约定，双方约定完税后每年租金x元，换算为税前租金应为每年x元，故计算违约金等损失应为每年x元，原审按照每年x元计算显属错误，请求依法改判。对实验中学上诉理由，林某认为莆田市价格认证中心的损坏认定价值，已考虑了折旧等自然损耗，故该认定结论书客观真实，应予采纳。

上诉人实验中学上诉称，莆田市价格认证中心认证结论书仅对房屋设施的损坏价值部分进行认证，并未对损坏的原因进行鉴定，林某未提供证据证明损坏原因，无权要求实验中学赔偿房屋损坏价值，另协议约定租金在“每年九月二十日前支付全年租金”，第五年租金其于2010年5月19日支付没有违约，原审判令实验中学赔偿逾期支付租金是错误的。对林某上诉理由答辩称，房屋租赁期满后，实验中学要求林某接收房屋，但林某以无法达成房屋损坏价值为由拒绝接收房屋，故实验中学不应承担逾期交还房屋违约金等损失。

本院经审理查明的事实，与原审法院认定的事实相同，故对原审认定的事实予以确认。

本院认为，根据举证规则，因上诉人林某未提供证据证实实验中学拒不交还承租房屋，应承担举证不能相应后果，故原审没有支持其要求实验中学支付延迟交房违约金等损失并无不当。对每年租金支付期限，从租赁协议内容（合同签订时支付第一年租金）及交易习惯可以认定当年度租金应为初期支付即本案房屋第五年租金应在2009年9月20日前支付，而实验中学实际支付日期为2010年5月19日，逾期达241天，原审根据协议约定及林某诉讼请求判令实验中学支付逾期支付租金的违约金是正确的。对莆田市价格认证中心认证结论书，其中已考虑了自然损耗等情况，因为当时房屋处于其管理之中，根据合同约定实验中学应对物品损坏承担全部责任，实验中学提出对物品损坏原因进行鉴定没有必要。本院认为原审按照林某每年实际取得的年租金x元计算实验中学逾期交付租金应支付给林某的违约金是合理的，林某要求按照税前年租金x元计算违约金不予支持。

综上，两上诉人的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉人林某上诉案件受理费人民币2747元，由上诉人林某负担，上诉人莆田市X区私立实验中学上诉案件受理费人民币1370元，由上诉人莆田市X区私立实验中学负担。

本判决为终审判决。

审判长朱明梅

审判员赵某花

代理审判员黄某甲华

二0一一年十二月十九日

书记员黄某甲贞

附：本案适用的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。