上诉人（原审被告反诉原告）焦作市云山官邸娱乐会馆。
执行合伙人黄海勇，经理。
委托代理人郭某梅，河南得益律师事务所律师。
被上诉人（原审原告反诉被告）焦作市建港置业有限责任公司。
法定代表人杨某，经理。
委托代理人彭松，河南路通律师事务所律师。
原审被告李某，男，X年X月X日出生。
委托代理人周某某，男，X年X月X日出生。
上诉人焦作市云山官邸娱乐会馆（以下简称云山官邸）与被上诉人焦作市建港置业有限责任公司（以下简称建港置业公司）、原审被告李某租赁合同纠纷一案，建港置业公司于2010年5月26日向解放区院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、被告支付所欠原告的租金210万元（2007年3月1日至2010年2月底）以及违约金20万元共计230万元。庭审中原告变更诉讼请求为租金205万元以及违约金20万元，共计225万元；3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。解放区法院于2011年3月30日作出（2010）解民初字第X号民事判决。云山官邸不服，向本院提起上诉，本院于2011年6月27日受理后，依法组成合议庭，于2011年8月11日公开开庭审理了本案。云山官邸的委托代理人郭某梅；建港置业公司的委托代理人彭松；李某的委托代理人周某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：（一）2005年8月12日，原告建港置业公司与被告李某签订了一份房屋租赁合同（签合同主体甲方为原告焦作市建港置业有限责任公司，加盖的是该公司的合同专用章，乙方为被告李某），合同约定：原告将位于焦作市X路建港大酒店南侧施工图纸（1）-（7）轴（A）-（F）轴的二、三、四层建筑面积2361.81平方米的房屋租给被告使用，租赁期限为10年，自2005年12月1日起至2015年11月30日止；该房屋租金分段计算，其中前五年按26元/月、平方米计算，月租金为x元，年租金为x元，后五年按30元/月、平方米计算，月租金为x元，年租金为x元。租金支付方式为：⑴租金从2005年12月1日开始计算，半年为一个结算单位；⑵合同签订之日被告预交半年租金，计x元，另交20万元作为合同保证金，该保证金在本合同到期后，经原、被告双方对出租房屋设施按合同约定验收无误后一次性退还给被告；⑶被告应提前一个月预交下半年租金，以此类推；⑷设备维护费及空调使用费（x元）等合同约定由被告向原告交纳的费用在交房租时一起交齐；⑸原告收款后应提供给被告有效的收款凭证，无合法收租凭证的被告可以拒付。合同第九条第三款为，被告有下列行为之一的，原告有权解除合同，收回出租房屋……⑵逾期未交纳租金和合同约定的其他费用的；合同第十二条为：租赁期间，被告有下列行为之一的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应向原告支付违约金20万元……2、逾期未交纳按约定由被告交纳的租金及其他税费费用，给原告造成严重损害的……。合同对双方的其他权利义务亦进行了约定。合同签订后，原告按约将出租房屋交付给被告，原告认为被告李某为合同签订人，实际履行合同的主体为被告云山官邸，起初被告尚能按约支付租金，但从2007年以后被告就拖付租金，至2010年2月底以前欠租金205万元，已构成违约。（二）、本案在庭审过程中，被告李某、被告云山官邸亦提供房屋租赁合同一份，该合同亦是2005年8月13日签订的。该合同与原告提供的合同的不同之处有以下几点：1、合同签订主体的甲方为原告，加盖的是原告的行政章，乙方为被告李某、被告云山官邸（加写的），落款签名为被告李某及云山官邸的合伙人黄海勇；2、该合同没有租赁房屋的建筑面积；3、租赁费前五年每月为x元，后五年为每月x元，空调费用为每年15万元（原告合同中的空调费用为每年5万元）；其他条款与原告提供的合同一致。被告李某认为，李某只是云山官邸的合伙人之一，不应列为本案的被告，另外与原告履行的是被告提供的合同，而不是原告提供的合同；被告云山官邸认为与原告履行的是被告提供的合同，不欠原告租金，没有违约。（三）、经过庭审，原、被告双方均认可2007年2月底以前（15个月）的租金被告已付清，共计十三个月。双方均认可2007年2月底以前的有关票据均作废，2007年3月1日以后的票据、签单等可以冲抵此后的租金。在房屋租赁合同履行过程中被告共支付各种费用具体明细如下：1、有原告出具收据或收条的为x元，这其中有15万元是原告于2007年3月1日以后收取的，另外，原告认为被告交的这x元当中有合同约定的x元保证金；2、原告认可的在被告云山官邸处的消费签单x元，其中有x元系2007年3月以后的消费签单；3、被告方代原告垫付的工程款x元；4、被告方以其员工通过原告贷款（略）元，原告扣留30万元用以冲抵被告的房租，以上共计x元，其中2007年3月1日以后的费用为x元。（四）、被告李某与黄海勇于2005年8月5日签订合伙协议，准备在焦作市成立焦作云山官邸娱乐会馆，2006年11月30日经焦作市工商行政管理局解放分局批准成立焦作云山官邸娱乐会馆（工商登记备案的合伙协议是2006年11月30日签订，合伙人为黄海勇、李某，分别出资30万元、70万元），合伙企业营业执照的执行合伙企业事务的合伙人为黄海勇。
原审法院认为，一、关于本案两份租赁合同的性质、效力及实际履行情况。原、被告双方各自提供一份于同日签订内容不同的《房屋租赁合同》，应该说均是双方真实意思的表示，均是合法有效的合同，应受到法律保护，但两份合同的租赁标的物均是原告的同一房屋，不可能两份合同同时履行。本院根据本案事实确认双方是按原告提供的合同来履行的。其理由如下：1、从原告出租房屋的面积来分析，原告出租的房屋面积为2361.81平方米（被告提供的合同上不显示），如果按被告主张的每月租金x元的话，明显的与当时的市场经济原则及交易规则不符，且不说两份合同关于空调使用费的反差问题；2、从双方履行合同的实际情况来看，按原告主张的合同计算2007年2月底以前的租赁费为x元（15个月），而按被告主张的合同计算2007年2月底以前的租赁费为x元（15个月），加上空调使用费15万元/年，合计x元。而庭审中，双方均认可2007年2月底（15个月）以前的租赁费已结清，被告共计结算2007年2月底以前的费用为x元（x－x），该数额已远超按被告所主张的合同所计算的应支付的租赁费，而且根据双方各自提供的合同第四条关于租金支付方式的约定，被告没有理由亦不可能提前支付租金费用，这与正常的交易习惯相悖。综上，本院确认双方是按原告所提供的合同履行的，故对该合同本院予以确认并采信。二、关于房屋租赁合同的签订、履行的主体及违约责任问题。本院确认双方履行的合同是原告提供的合同，虽然被告李某与原告签订该合同时，被告云山官邸还没有成立，但根据焦作市工商行政管理局所核发的营业执照在原告出租房屋的地点进行经营活动的是云山官邸，而且原告亦认可实际履行合同的主体是被告云山官邸，况且云山官邸对此亦认可，据此应认定，被告云山官邸对被告李某签订合同的行为进行追认，所以被告李某不承担本案的责任。本案本院所确认的原告所提供的合同上有被告不履行交款义务，原告有解除合同的权利，对此，本院予以支持。因被告未按合同约定交纳租金已构成违约，应承担违约责任，但因该合同第四条租金及支付方式第2条第5款约定的“有效的收款凭证”究竟什么是有效凭证，属约定不明，导致被告据此拒付租赁费，应属于双方责任，故原告关于违约金20万元的请求，本院不予支持。综上，从2007年3月1日至2010年2月底，原告所主张的被告欠租赁费的数额实际应为（略）元[x×3（原告主张220万元）－（略）]。三、关于被告的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
原审法院判决：1、解除原告建港置业公司与被告李某签订的租赁合同；2、被告云山官邸应于本判决生效后十日内，支付原告建港置业公司租金（略）元；3、驳回原告建港置业公司的其他诉讼请求；4、驳回被告云山官邸的反诉请求；本案受理费x元，由原告建港置业公司承担4300元，被告云山官邸承担x元。反诉费50元由被告云山官邸承担。
云山官邸不服一审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定事实错误。建港置业公司与云山官邸就房屋租赁事宜鉴定了两份合同，一份是月租金约六万元的合同，一份是月租金两万元的合同，双方实际执行的是后一份合同。1、李某作为合伙企业的合伙人之一，在未经授权的情况下，所签合同只能是双方合作初期的意向，而由全体合伙人签字的合同才是承租方的真实意思；2、从《情况说明》中可见，后合同的时间晚于前合同，只是落款时间相同，因此当两个合同内容不一致的情况下，应以后合同为准；3、一审中对方虽对后合同的印章、纸张提出异议，但并未对任志远的签名提出异议，也没有对异议部分申请鉴定，一审判决也认定后合同的内容是真实的，因此后合同是合法有效的。4、一审认定双方实际履行的是前合同，依据不足。第一、建港置业公司提交的五组证据不能证明云山官邸的租赁费只结清到2007年2月份，并且建港置业公司庭审中自认云山官邸2007年3月以后又交纳租赁费15万元；第二，云山官邸认可2007年2月底以前的租赁费已结清，不等于租赁费只结清到2007年2月底。因为双方对月租金的认识不同，怎么得出双方均认可租赁费只结清到2007年2月底呢，因此一审认定双方租赁费只结清到2007年2月底的事实是错误的；第三，云山官邸虽然是2006年11月30日核准成立，但是云山官邸的企业名称早在企业成立前就开始使用，因此云山官邸在后合同中使用企业名称是合理的；第四，虽然后合同中约定的月租金是两万元，但与前合同不同的是每年增加空调包干费10万元和设备维护费3万元，每月实际支出费用是三万多万元，由此可见后合同一方面降低了签合同的租金标准，另一方面降低了建港置业公司应当支付的租金收入的税金，这与情况说明是一致的；第五，双方签订合同时，建港大酒店和娱乐会所项目因资金短缺，迟迟不能完工，交付使用，在此情况下，建港置业公司采取近乎招商引资的方式与云山官邸签订长期使用的后合同，怎么能说月租金两万元的后合同与当时的市场经济原则及交易规则不符；第六，一审判决云山官邸没有理由亦不可能提前支付租金费用为由否定后合同不当。（1）无论前合同还是后合同都应当提前支付租金（提前半年）；（2）云山官邸支付的不光是租金，还有每年应当支付的其他费用；（3）云山官邸工程装修费用冲抵租金或其他费用；（4）云山官邸以建港置业公司在云山官邸消费签单冲抵租金或其他费用并非云山官邸自愿，而是“被”提前支付费用。二、云山官邸后期未支付租金的行为不构成违约。首先云山官邸按照后合同支付的租金使用日期已超过2007年3月1日；其次，后期未支付租金源于建港置业公司未按合同约定提供合法有效的票据；第三，工程费和娱乐消费签单迟迟不予结算。三、无论哪份合同，建港置业公司都应当向云山官邸提供交纳租赁费的发票，但对方至今也未向云山官邸提供发票。为此云山官邸为了配合税务机关的此项检查，发生了上千元的费用，这说明建港置业公司的行为，不但违法，而且违约，应承担违约责任。云山官邸的反诉理由成立。综上一审认定事实错误，处理不当，请求撤销原判，驳回建港置业公司的诉讼请求。
建港置业公司答辩称：1、原判认定事实清楚，从合同形式、内容以及实际履行情况来看，本案应当由建港置业公司提交的合同为事实依据；2、云山官邸一审反诉，缺乏事实和法律依据，请求维持一审判决。
李某答辩称：同云山官邸的上诉理由。
根据当事人的上诉、答辩及陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案的争议焦点为：云山官邸的上诉理由和请求有无事实和法律依据。
对该争议焦点，云山官邸的主张同其上诉理由。
对该争议焦点，建港置业公司的主张是：关于云山官邸提出应以两个合伙人作为被告，我方认为，根据《民诉法》第49条之规定、《最高人民法院关于适用若干问题意见》第40条之规定、《合伙企业法》第2条之规定，主体并无不当。双方应以我方提交的月租金6万多元的合同作为定案依据。从合同形式上看，6万多元的合同加盖的是建港置业公司的公章，并加盖了骑缝章；而月租金2万元的合同，既无骑缝章，加盖的是建港置业公司的行政章。从内容上看，双方租赁合同的标的，位于繁华商业区，建筑面积2千多平方米，如果按对方主张的月租金2万元履行，每平方米租金价格仅8元多，这样的合同与客观事实和市场规则不符。从实际履行来看，根据对方一审提交的证据，在2009年5月8日，对方已经支付了数10万元租金后，条上显示的5万元租金仍是2007年4月份的租金，如果按对方主张，对方交纳每月2万元租金早已超过了2007年4月这个时间，我方不存在违约。在合同履行中，无论是建港置业公司收到的是现金租金还是折抵租金，还是借款折抵租金，均向对方提供了相关收款凭证，且我方在一审中也对对方提供的相关凭证认可且承认其效力，因此我方不存在违约。
对该争议焦点，李某的主张是：建港置业公司的陈述与事实不符。
二审中，云山官邸向本庭提交了以下证据：1、从焦作市工商行政管理局解放分局调取的2005年8月12日的房屋租赁合同和建港置业公司的房屋所有权证书，以证明云山官邸在六年前注册登记时提供的就是后一份合同，该合同约定每月租金2万元，证明一审认定事实错误；2、从焦作市工商行政管理局解放分局调取黄海勇和李某的合伙协议，以证明云山官邸是黄海勇和李某两人合伙成立的，证明一审程序违法，所列主体错误，本案应列李某和黄海勇为本案被告。
建港置业公司质辩称：云山官邸提供的证据并非新证据，对方二审中提交的工商登记查询是对方在工商注册时单方提供的，而工商机关审查租赁合同的目的，就是审查云山官邸是否有经营场地，只是形式审查，云山官邸以该合同作为认定本案的事实，无法律依据，这份合同能证明一审我方提出的云山官邸为逃避税费而向工商机关提供的虚假合同这一观点；对第二份合伙协议真实性无异议，这和一审判决书认定的事实并无矛盾。
对以上证据，本院认为，云山官邸提交的证据不能证明其主张，对此本院不予认定。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：2006年11月30日，黄海勇与李某经焦作市工商行政管理局解放分局批准成立了云山官邸（普通合伙），云山官邸作为普通合伙企业，具有民事权利能力和民事行为能力，能依法独立享有民事权利和承担民事义务，因此，建港置业公司将其列为主体并无不当。关于双方履行的究竟是云山官邸提交的租赁合同还是建港置业公司提交的租赁合同。从双方的实际履行情况来看，按建港置业公司主张的合同计算2007年2月底以前的租赁费为x元，而按云山官邸主张的合同计算2007年2月底以前的租赁费为x元，加上空调使用费15万元/年，合计x元。原审中，双方均认可2007年2月底（15个月）以前的租赁费已结清，云山官邸共计结算2007年2月底以前的费用为x元，该数额已远超按云山官邸所主张的合同所计算的应支付的租赁费，且从案件的证据来看，云山官邸所交的2007年上半年租金达x元，根据双方各自提供的合同第四条关于租金支付方式的约定和交易习惯，云山官邸没有理由亦不可能提前支付租金费用。综上，本院确认双方是按建港置业公司所提供的合同履行的。关于合同第四条第二款第五项约定的有关有效的收款凭证问题，一审法院认定属于双方责任，并驳回了建港置业公司关于20万元违约金的请求，现云山官邸仍主张建港置业公司依此项条款约定履行，可在执行时一并解决。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费x元，由焦作市云山官邸娱乐会馆承担。
本判决为终审判决。
审判长杨某
审判员雷前华
代审判员董翠果
二0一一年十月十一日
书记员马捷
