辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审被告）：赵某乙。

被上诉人（原审原告）：东北某物业公司。

上诉人赵某乙与被上诉人东北某物业公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院[2011]于民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月5日立案受理后，依法组成由审判员董菁担任审判长，代理审判员刘冬主审、审判员汤涛参加评议的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2008年8月1日，川江教师新村业主委员会与东北某物业公司签订《川江教师新村X区物业管理委托合同》，委托东北某物业公司作为沈阳市X区X路X号川江教师新村X区的物业管理单位，并为该小区提供物业服务。赵某乙为该小区X区X路某某室，住宅建筑面积153平方米，物业服务交纳标准每平方米0.45元。赵某乙拖欠2009年2月1日至2010年7月31日物业服务费1239.3元。东北某物业公司多次催要未果，促成此诉。东北某物业公司一审诉讼请求是原告请求法院判决赵某乙交纳物业费1239.8元。

原审法院认为：东北某物业公司已为赵某乙提供了物业服务，赵某乙实际上亦接受了东北某物业公司的服务，赵某乙依法应向东北某物业公司交纳物业服务费用。赵某乙未交纳物业服务费的行为，已构成违约。故东北某物业公司要求赵某乙支付所拖欠的物业服务费的请求，原审法院予以支持。

关于赵某乙对东北某物业公司资质的质疑,因资质管理从性质上是行政机关对企业的管理措施之一，系行政管理问题，赵某乙不能以此作为不交纳物业费的抗辩理由。

关于赵某乙提出与东北某物业公司签订《物业委托合同》的业主委员会没有备案、系非法组织及没有召开业主大会，故该委托合同无效的主张，因该业主委员会主体是否合法、履行工作程序是否合法，本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，赵某乙不能以此作为不缴纳物业费的抗辩理由。

关于赵某乙提出，东北某物业公司提供的物业服务不到位，供热服务采暖不达标的主张，因赵某乙未向法庭提供相关证据，且东北某物业公司不予认可，原审法院不予采信。

原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题规定》第某条、《中华人民共和国合同法》第某条、第某、第某十条，《物业管理条例》第某十七条之规定，判决:被告赵某乙于本判决生效之日起七日内给付原告东北某物业公司物业服务费人民币1239.3元。如果被告赵某乙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵某乙承担。

宣判后，赵某乙不服，向本院提起上诉。上诉请求：请求撤销原审法院判决，予以改判。本案诉讼费由被上诉人承担。主要上诉理由：一、一审法院判决认定事实上有错误。1、川江教师新村自2003年9月1日以来没有按照国务院《物业管理条例》，依法组成业主大会选举产生业主委员会。2、2008年9月1日，李晓明与被上诉人东北某物业公司签订的合同没有经过业主大会决定，合同上没有“川江教师新村业主大会”公章，业主们见过合同。3、社区主任杨亚娟主持选聘物业管理企业大会，以业主投票表决，最终结果同意被上诉人358票，川江小区一共1312户半数是656票。参加投票业主是582人，参加投票人数没有超过法定人数，投票无效。被上诉人没有中标。4、2010年10月9日李晓明捏造19人组成的川江教师新村业主委员会，没有经过业主大会选举，通过上层关系于洪区X区办给备案，违法备案依法无效。5、李晓明以于洪区X区办在2008年9月1日签订合同上盖章证明合同有效，没有法律依据。6、李晓明以“川江教师新村业主委员会”这个公章对外签订合同，涉嫌伪造。7、李晓明签订合同每年以业主办公费名义支付给她3万元，业主要求公开账目，但其不公开。综上，川江教师新村没有依法选举的业主委员会，李晓明冒充川江教师新村业主委员会代表与被上诉人签订合同是无效的。二、原审判决适用法律错误。1、被上诉人是在和平区X区从事物业服务是跨辖区经营，无效。2、被上诉人没有资质，合同无效。3、从事物业管理人员没有职业资格证书。4、物业违法转包，合同无效。5、无资格从事供暖服务，合同无效。6、被上诉人未认真履行物业服务职能，服务存在瑕疵。综上，请求撤销原判决，予以改判。

被上诉人东北某物业公司答辩称同意原审法院判决。

本院经审理查明事实与一审法院查明事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述，东北某物业公司提供的《川江教师新村X区物业管理委托合同》等证据，经原审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在卷佐证。

本院认为：川江教师新村业主委员会与东大物业公司签订了《川江教师新村X区物业管理委托合同》，东大物业公司依据该合同对包括上诉人在内的川江教师新村X区业主进行物业服务。上诉人实际接受了被上诉人的物业服务，被上诉人应按物业合同约定的价款支付物业费。关于上诉人提出的物业合同中业主委员会的公章违法问题，因未提供有效证据证明，对其主张不予采纳。关于上诉人提出的业主大会及业主委员会违法问题，因与本案不属同一法律关系，且业主委员会未被相关行政部门认定违法、撤销前，其对外作出的代表小区业主签订物业服务合同的行为应有效，对全体小区业主具有约束力，故上诉人以此为由认为物业管理委托合同无效的主张依据不足，并且被上诉人已经事实上对园区进行了物业服务，故上诉人应支付相应的物业费。关于上诉人提出的物业公司资质及转包等问题，因物业企业资质管理从性质是行政部门对企业资质的一种管理措施，上诉人以此为由拒交物业费无相关法律依据，本院不予采纳。关于上诉人提出的物业服务瑕疵等问题，因未提供证据证明，本院不予采纳。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人赵某乙承担。

本判决为终审判决。

审判长董菁

审判员汤涛

代理审判员刘冬

二0一一年八月三日

书记员华荻

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判。