辽宁省沈阳市中级人民法院

民事裁定书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审被告）：于ⅩⅩ，女。

上诉人（原审被告）：王ⅩⅩ，男。

被上诉人（原审原告）：张ⅩⅩ，男。

被上诉人（原审被告）：张伟Ⅹ，男。

上诉人于ⅩⅩ、王ⅩⅩ与被上诉人张伟Ⅹ、张ⅩⅩ房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院（2011）Ⅹ民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年11月1日受理后，依法组成合议庭，由审判员吕丽担任审判长并主审，审判员王志福、白丽萍参加评议，于2011年11月10日开庭公开审理了本案，上诉人于ⅩⅩ、王ⅩⅩ，被上诉人张ⅩⅩ，被上诉人张伟Ⅹ到庭参加诉讼。

原审法院经审理查明，本案诉争房屋所有权人登记为张忠Ⅹ，经ⅩⅩ区X村民委员会证实，张忠Ⅹ与张ⅩⅩ为同一人，即本案诉争房屋所有权人为原告张ⅩⅩ。2002年9月16日被告张伟Ⅹ将原告张ⅩⅩ所有的房屋卖给被告王ⅩⅩ和案外人魏ⅩⅩ。被告于ⅩⅩ另提供卖房契约一份，卖房人处由被告张伟Ⅹ签名并捺印，买房人处由案外人魏ⅩⅩ及被告王ⅩⅩ签名。该房屋由被告王ⅩⅩ、于ⅩⅩ居住至今。现原告起诉来院，要求确以房屋买卖协议无效并要求被告王ⅩⅩ、于ⅩⅩ腾退房屋。

原审法院认为，本案诉争房屋系宅基地房屋，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地使用权是农村村民的特定权利，被告王ⅩⅩ、被告于ⅩⅩ系城市户口，并非该房屋所在地的村民，不能成为宅基地使用权人，其买卖宅基地房屋的行为违反法律、行政法规的强制性规定，系无效行为。另外，本案诉争房屋所有权属于原告，而被告张伟Ⅹ在未取得原告授权的情况下将诉争房屋出售，该转让行为无效。故对于原告要求确认被告张伟Ⅹ签订的买卖协议无效、并要求被告于ⅩⅩ、王ⅩⅩ腾退房屋的诉讼请求符合法律规定，予以支持。关于被告于ⅩⅩ提出反诉一节，因其反诉的对象不是本案原告而是另一被告张伟Ⅹ，其损失应向张伟Ⅹ另行主张权利，故对其反诉的请求不在本案中合并审理。原审法院判决：一、被告张伟Ⅹ与被告王ⅩⅩ之间签订的房屋买卖合同无效；二、被告王ⅩⅩ、被告于ⅩⅩ于本判决发生法律效力之日起十五日内将房屋返还给原告张ⅩⅩ；三、驳某、被告其他诉讼请求。案件受理费300元，由被告张伟Ⅹ、被告于ⅩⅩ、被告王ⅩⅩ各承担100元。

宣判后，上诉人于ⅩⅩ、王ⅩⅩ不服原判，向本院提出上诉称：原审判决认定事实缺乏证据，判令上诉人腾房是无理取闹；本案张ⅩⅩ不具备独立诉讼主体资格。要求撤销原判决，发回重审或查清事实后，依法改判。

被上诉人张ⅩⅩ答辩称：上诉人上诉理由与事实不符，上诉人为被上诉人腾房具有事实和法律依据；上诉人称被上诉人不具备主体资格不能成立；原审认定事实清楚，证据充分，符合法律规定，请求驳某上诉，维持原判。

被上诉人张伟Ⅹ答辩称同意一审判决。

本院认为，原审判决存在认定事实不清，程序违法，适用法律不当的问题。一、上诉人王ⅩⅩ、于ⅩⅩ提供证据“卖房契约”及2002年字据，证明买房人为王ⅩⅩ、魏ⅩⅩ两家，各买两间，现诉争房由王ⅩⅩ、于ⅩⅩ居住使用，一审遗漏合同一方当事人魏ⅩⅩ，程序违法；二、原审判决对于三方房屋买卖合同的约定内容、履行状况未予查清，对于房屋现状也未予查清；三、为避免诉累，买卖合同无效的后果应依照法律规定，确认双方是否存在过错及如何承担过错责任后一并处理。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项的规定，裁定如下：

一、撤销沈阳市X区人民法院（2011）Ⅹ民二初字

第X号民事判决书；

二、发回沈阳市X区人民法院重审。

二审案件受理费600元人民币，退还上诉人于ⅩⅩ、王ⅩⅩ。

审判长吕丽

审判员王志福

审判员白丽萍

二0一一年十二月十三日

书记员那萌萌