辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审原告、反诉被告）XXX

被上诉人（原审被告、反诉原告）XXX

原审第三人XXX

上诉人XXX因与被上诉人XXX、原审第三人XXX房屋买卖合同租赁费纠纷一案，不服[2010]沈铁西民二初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法由审判员赵某静担任审判长（主审），与代理审判员孙卓，周海鹏组成合议庭，审理了本案，本案经合议庭评议，现已审理终结。

原审法院查明，2002年，XXX从XXX购买房屋一处，房屋建筑面积为559.752平方米，每平方米1,900元，总价款为1,063,528.8元。合同签订前后，除2002年2月1日XXX的父亲赵某将一面额为114,000元的存折交给XXX作为购房押金外，XXX的父亲赵某自2002年2月7日至2002年4月30日分六次向XXX支付购房款990,996.3元。2002年3月7日，XXX的父亲赵某与XXX又签订一份协议书，约定以赵某权所有的座落于沈阳市X区X街X号的一处住房折抵6万元购房款。上述总计付款数额为1,164,996.3元。2002年4月16日，XXX向沈阳市X区财政局按照559.752平方米缴纳了契税38,958.74元。2002年4月22日，沈阳市房产局下发了房屋所有权证，房屋所有权人为XXX，房屋建筑面积为559.75平方米。2002年7月12日，XXX又为XXX开具一份收款收据，金额为795,089.3元，交款人处为赵某签字。2003年，经过XXX、XXX及第三人的协商，第三人分别与XXX、XXX签订房屋租赁合同用于经营，由第三人租用XXX建筑面积为451平方米的房屋，租用XXX建筑面积为109.705平方米的房屋。另，XXX在诉讼过程中申请追加赵某权为第三人，后又放弃追加请求。

原审法院认为，当事人协商一致，可以变更合同。本案XXX、XXX虽然签订了建筑面积为559.75平方米的房屋买卖合同，并且XXX已经支付了全部购房款，但XXX向本院提供证据三中的七份收款收据均为复印件，只能证明XXX曾经向XXX支付过该数额的购房款，不能证明XXX最终向XXX支付的购房款数额。而且按照XXX提供的七份收款收据复印件和一处6万元房产计算，XXX一共向XXX支付购房款1,164,996.3元，比应付购房款1,063,528.8元多支付101,467.5元，XXX对此又不能做出合理的解释。因此，本院对XXX的证据三不予采信。XXX证据三中的收款收据虽然为复写联，但该证据上明确记载“第二联收款单位记账依据”，按照财务制度，收款单位记账联均为复写，且该收据为XXX的父亲赵某签字原件，开具的时间也晚于XXX证据三中七份收款收据的开具时间，结合XXX仅将451平方米房屋出租给第三人的事实，本院对XXX证据三予以采信，并对XXX、XXX协商将买卖房屋建筑面积变更的事实予以确认。按照XXX、XXX的约定，诉争房屋按建筑面积为每平方米1,900元，451平方米的总价款为856,900元，XXX除向XXX支付795,089.3元外，还将一处房产作价6万元折抵购房款，以上总计付款855,089.3元，尚欠XXX1,810.7元，因XXX对此未提出异议，认可XXX对诉争房屋建筑面积享有451平方米的所有权，本着合法自愿的原则，本院予以确认。剩余部分建筑面积108.75平方米应归XXX所有。由于诉争房屋已投入使用，如果强行拆分诉争房屋，将不利于生产经营，而且XXX、XXX及第三人均无法描述451平方米的具体位置，因此，本院将以各自所有的面积占总面积的比例确认XXX、XXX对诉争房屋按份共有。由于XXX在办理诉争房屋产权时缴纳了全部面积的契税，XXX应当承担所占面积份额部分的契税款。关于XXX的父亲赵某以座落于沈阳市X区X街X号的一处住房折抵6万元购房款的问题，虽然XXX提出追加第三人的申请，但在庭审中又放弃该部分请求，本院不再审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）XXX与被告（反诉原告）沈阳市XXX对座落于沈阳市X区X路X号8、X门房屋按份共有，原告（反诉被告）XXX享有80.6%（451平方米÷559.75平方米×100%）的所有权份额，被告（反诉原告）沈阳市XXX享有19.4%（108.75平方米÷559.75平方米×100%）的所有权份额；二、被告（反诉原告）沈阳市XXX于本判决发生法律效力后10日内给付原告（反诉被告）XXX契税款7,558元（38,958.74元×19.4%）；三、驳回原告（反诉被告）、被告（反诉原告）其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,050元，由原告（反诉被告）承担；反诉案件案件受理费4,325元，由原告（反诉被告）承担2,000元，被告（反诉原告）承担2,325元。

宣判后，上诉人XXX不服一审判决，提出上诉。XXX上诉请求为撤销一审判决；判令被上诉人返还租金；驳回被上诉人反诉。理由为：一、上诉人取得合法的房屋产权证明，具有法定的收益权。2002年，上诉人通过参加被上诉人的房屋拍卖活动，购得位于铁西区X路X号的门市房屋一处，建筑面积为559.75平方米。同年4月22日，被上诉人代为上诉人缴纳了契税等各项费用，申请了房屋产权登记。自2003年起，该房屋出租，承租人分别向上诉人和被上诉人支付租金。被上诉人的行为侵犯了上诉人作为房屋所有权人的财产收益权。二、本诉与反诉不是基于同一法律关系，不应合并审理。上诉人请求是基于房屋产权证明，是以房屋的合法所有者的身份向侵害了收益物权的侵权人主张返还的权利，属给付之诉；被上诉人反诉请求是基于房屋买卖合同，属确认之诉。三、一审判决书不具有可执行性。四、一审法院的判决不但没有解决矛盾，反而在人为地制造矛盾。五、一审判决对诉争房屋没有实际意义。

被上诉人沈阳市XXX答辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回上诉。第一，本诉和反诉是同一法律关系，因为在本诉中上诉人要求返还108平方米的租金，我们反诉理由是因房屋产权是我们的，所以9万元房租应归我们，且108平方米房屋应确认归我们。该房屋上诉人未买，所以该房屋应确认归我们，应将产权证更改过来。第二，上诉人第一项请求是因其有该房产权证，所以该房屋是他的。2002年2月与我们签订的559.75平方米《房屋买卖合同》，但451平方米是上诉人的，108平方米是我们的，双方都各自管理、各自出租无争议。从去年上诉人以房屋产权系他的要求租金归他，上诉人主张无事实和法律依据。第三，执行问题，我们认为可以执行。因为该房屋是按份共有，从2002年至2010年这种共有关系一直存在的，如果不按共有也可以中间砌墙各走各门。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。

本院认为，本案的争议焦点为，被上诉人是否应将108.75平方米的房屋租金x元，返还给上诉人XXX；被上诉人对108.75平方米的房屋具有房屋所有权。上诉人上诉主张，其持有诉争房屋所有权证，载明面积为559.75平方米，被上诉人XXX收取其中108.75平方米房屋的租金x元，系侵权行为，应予以返还一节，经查，上诉人、被上诉人双方于2002年3月签订了《房地产转让合同》，约定转让面积为559.752平方米，合同价款为人民币1,063,528元。上诉人以每平方米1900元以竞价拍卖的方式购得被上诉人坐落于沈阳市X区X路X号8、X门的房屋。从双方实际履行各自的义务来看，被上诉人虽于2002年4月22日为上诉人办理了该房屋的房屋所有权证书，所有权证书注明的建筑面积亦为559.75平方米。但自2003年起至2010年10月止，上诉人将该房屋的451平方米的面积，被上诉人将108.75平方米的面积分别对外出租，分别收取租金，双方均未提出异议，亦无其他约定。上诉人在庭审中表示其已向被上诉人支付了房屋价款人民币990,996.3元，而被上诉人则表示其仅收取了人民币855,089.3元，按双方的合同约定按建筑面积每平方米1,900元计算，451平方米的总价款为人民币856,900元与上诉人实际支付的房屋价款855,089.3元，仅相差1,810.7元，即上诉人少交款1,810.7元，被上诉人未提出异议，并办理了房屋所有权证，说明对此予以认可。被上诉人虽为上诉人办理了559.75平方米房屋所有权证书，但被上诉人并未将其中的108.75平方米房屋实际交付给上诉人，上诉人亦未支付相应价款，被上诉人将108.75平方米的房屋对外出租，并收取租金长达六年之久，上诉人并未提出异议，说明上诉人对被上诉人拥有108.75平方米的房屋是明知、认可的。上诉人基于其自有房屋收取租金，不违反法律规定，应得到法律的保护。故上诉人上诉主张，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持；上诉人另一上诉主张，即本诉与反诉不是基于同一法律关系，不应合并审理、原审认定双方按份共有实践中无法执行一节，根据相关法律规定，反诉系指，基于同一事实、同一法律关系，为了抵销或吞并本诉而提出的反请求。本案上诉人基于双方房屋买卖的事实及买卖的法律关系，请求认定108.75平方米房屋的租金归其所有；而被上诉人基于同样的事实及法律关系，请求确认上诉人主张的108.75平方米租金归其所有，理由是房屋所有权归其所有，房屋所产生的租金亦应归其所有。被上诉人提出的反诉请求，符合相关法律规定，原审一并审理并无不当。原审法院按双方实际占用面积计算双方各自享有的份额是正确的，双方按份共有已客观实际存在若干年，双方对各自占有的面积、方位都亦明知，实践中并非无法执行，本院不予支持。鉴于本案基础法律关系系房屋买卖，上诉人、被上诉人分别与本案第三人签订租赁合同，因租金产生纠纷，被上诉人反诉请求也是基于买卖合同而产生的，故依据相关法律规定，本案案由应确定为“房屋买卖合同纠纷”为宜，原审确认案由不准确，应予纠正。综上，原审法院认定事实清楚，判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2,050元，由上诉人负担。

本判决为终审判决。

审判长赵某静

代理审判员孙卓

代理审判员周海鹏

二0一一年五月十六日

书记员张潇元

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项规定：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。