重庆市第三中级人民法院

民事判决书

（2011）渝三中法民终字第X号

上诉人（原审被告）：黄某，男，汉族。

委托代理人：黄某，重庆某某律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：谭某，男。

被上诉人（原审原告）：刘某，女。

上述二被上诉人的共同委托代理人：李某某，重庆某某律师事务所律师。

原审被告：曾某，男，汉族，居民。

委托代理人：谢某某，男，汉族。

原审第三人：某某药业有限公司。

负责人：王某，清算组组长。

上诉人黄某与被上诉人谭某、刘某、原审被告曾某、原审第三人某某药业有限公司返还财产纠纷一案，重庆市武隆县人民法院于2011年4月12日作出（2011）武法民初字第X号民事判决。黄某不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2011年8月18日对双方当事人进行了询问，上诉人黄某的委托代理人黄某，被上诉人谭某、刘某及其委托代理人李某某，原审被告曾某的委托代理人谢某某参加了询问。本院依法组成合议庭审理了本案，现己审理终结。

一审法院经审理查明：2002年10月23日，某某药业有限公司清算组因处置资产，对部分资产进行公开竞卖。谭某、刘某以7.1万元的价格购得位于武隆县X路X号面积15.13平方米的房屋一间。其后，谭某、刘某缴纳购房款2万余元，因迟迟无法取得房屋，余款一直未交。2003年1月23日，谭某、刘某办理了所购房屋的国有土地使用证；2006年6月16日办理了该房屋的所有权证书。2003年5月10日，某某药业有限公司因下欠曾某货款x元，双方遂签订《房屋抵偿合同》，约定某某药业有限公司将原出卖给谭某、刘某的房屋抵偿给曾某以清偿欠款。2004年，曾某将该房屋以每月300元的价格，出租给黄某用作停车场的值班用房至今。现该房由黄某居住使用。由于谭某、刘某购买的房屋一直被黄某占有使用，遂诉至法院，请求判决曾某、黄某立即返还占用的房屋并按每月300元的标准赔偿从2002年11月起至交付之日止的经济损失。

在一审诉讼中，某某药业有限公司以对诉争房屋享有所有权为由申请作为本案第三人参加诉讼，但未在一审法院限定时间内缴纳诉讼费用。谭某、刘某在审理过程中，提交书面申请撤回要求黄某、曾某赔偿损失的诉讼请求。

黄某辩称：房屋系我向曾某租用的，没有损害谭某、刘某的利益。

曾某辩称：谭某、刘某诉称的房屋，某某药业有限公司已经以抵偿的方式处分给我了，该房屋应为我所有，我有权出租给黄某。

某某药业有限公司辩称：因某某药业有限公司原欠有曾某的款，故于2003年达成协议，由某某药业有限公司将该房屋抵偿给了曾某。谭某、刘某购买房屋后仅支付了部分房款，不应享有所有权。

一审法院认为，双方当事人诉争的房屋原有产权，应属某某药业有限公司。该公司于2002年10月23日已将房屋处置给了谭某、刘某，该买卖行为未违反法律法规规定，应为有效。谭某、刘某在购买该房屋后，已办理了国有土地使用权证和房屋所有权证。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，谭某、刘某已经取得诉争房屋的产权，其合法权益应受保护。至于谭某、刘某未足额缴纳购房款不影响其取得该房屋物权的权利，某某药业有限公司清算组可另行主张房款。曾某和某某药业有限公司签订的《房屋抵偿合同》也是有效的，但因此时谭某、刘某已取得争议房屋的物权，该合同已无法实际履行，曾某可依据合同主张违约责任。某某药业有限公司虽主张房屋权属，但未在法院指定期限内缴纳诉讼费用，对其主张不作裁判。综上所述，黄某从曾某处租赁的房屋属谭某、刘某所有，其租赁行为不受法律保护；谭某、刘某主张返还争议房屋符合法律规定，予以支持；谭某、刘某撤回要求黄某、曾某赔偿损失的请求系对自身权益的处分，予以认可。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第一百一十七条的规定，判决：黄某在判决生效后十五日内将位于武隆县X镇X路X号1-11的房屋一间返还给谭某、刘某。案件受理费减半收取260元，由曾某、黄某负担。

黄某不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决并予以改判。其理由是：曾某对争议房屋是善意取得；曾某作为房屋的所有权人将该房屋租赁给我，并不违法，应受法律保护。我承租后已在该房屋上投入了4万多元的装修费，一直使用至今；在2010年以前，谭某、刘某从未向我方主张过权利。

谭某、刘某答辩称：一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉维持原判。

曾某答辩称：某某药业有限公司欠我货款4万多元，在无力偿还的情况下，才将房屋抵偿给我的。无论房屋归谁，应当将欠我的货款先行归还。

某某药业有限公司未予答辩。

本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。

本院认为，从已查明的事实可知，谭某、刘某系通过竞买的方式从原某某药业有限公司处购得争议房屋，并已依法对该房屋的所有权进行了变更登记，依法享有该房屋的物权。虽然某某药业有限公司在与谭某、刘某签订房屋竞买合同后，又以以物抵债的形式将争议的房屋抵偿给曾某用以清偿其公司拖欠的货款，但是曾某在签订房屋抵偿合同后，并没有依法办理房屋所有权变更登记。因此，曾某与某某药业有限公司签订的房屋抵偿合同，不能产生物权变动的效力；也就是说，曾某对争议房屋并不享有物权，将争议房屋出租给黄某的行为系无权处分，且未得到权利人的追认，属无效行为，故黄某对租赁房屋的占有系无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条的规定，谭某、刘某作为争议房屋的所有权人，有权请求无权占有人排除妨碍，返还房屋；一审判决黄某将占有的争议房屋返还给所有权人谭某、刘某并无不当，本院予以维持。

综上，黄某的上诉理由不能成立，对其上诉主张不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费520元，由上诉人黄某负担。

本判决为终审判决。

审判长贺某某

代理审判员全某某

代理审判员李某某

二○一一年八月二十三日

书记员洪某