辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审原告）：朱ⅩⅩ。

被上诉人（原审被告）：沈阳ⅩⅩ发展有限公司，住所地：沈阳市X区。

法定代表人：郑ⅩⅩ，董事长。

委托代理人：李ⅩⅩ，辽宁ⅩⅩ律师事务所律师。

上诉人朱ⅩⅩ与被上诉人沈阳ⅩⅩ发展有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院（2010）Ⅹ民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年6月9日受理后，依法组成合议庭，由审判员吕丽担任审判长并主审，审判员王志福、审判员白丽萍参加评议，于2011年7月7日开庭公开审理了本案，上诉人朱ⅩⅩ，被上诉人沈阳ⅩⅩ发展有限公司的委托代理人李ⅩⅩ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2003年10月29日，原告朱ⅩⅩ与被告沈阳ⅩⅩ发展有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市X区ⅩⅩ街X号ⅩⅩ山庄AX幢商品房，建筑面积413.57平方米，价款（略）元，被告交付房屋时间为2003年10月30日。原告入住后发现房屋质量有问题诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院判决被告(沈阳ⅩⅩ发展有限公司)在判决生效后60日内按照2006年6月9日辽宁省建设科学研究院、辽宁省工程质量检测中心作出(2006)X-X-X号检验报告所列明的质量问题，对朱ⅩⅩ购买的沈阳市X区ⅩⅩ街X号ⅩⅩ山庄AX幢房屋进行修复至验收合格。该案在执行中确认维修造价为x元，双方达成和解协议，由被告一次性给付原告维修费用x元，由原告自行修复，违约金x.61元、案件受理费3301元、诉讼中鉴定费x、执行费1120元、执行中鉴定费x元，合计人民币x.61元，被告已履行完毕。原告入住后缴纳物业费x元，并交了2004年至2007年的电费。该地段经沈阳市物价鉴定中心鉴定2003年至2008年原告同类房屋及相同地段的房屋租金损失为106.6万元，即平均每月x元。

原告朱ⅩⅩ于2009年1月20日起诉至原审法院，请求判令被告沈阳ⅩⅩ发展有限公司赔偿原告经济损失（略）元，并且由被告承担全部的诉讼费用。

上述事实，有双方陈述、沈阳市中级人民法院[2005]沈终民二房初字第X号民事判决书、照某、价格鉴定结论书、执行和解协议书等证据及双方当事人陈述在卷予以佐证，经原审法院庭审质证予以确认。

原审法院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，是合法有效的，双方应按合同约定履行。原告在沈阳市中级人民法院起诉被告质量问题时诉讼请求为按承诺书约定的违约金，由被告承担，而此次请求不能入住的损失赔偿，故原告的起诉非重复诉讼，被告认为原告一事两诉的观点，原审法院不予支持。原告因被告提供房屋质量问题所造成的损失在本案审理中经确认为原告房屋租金和物业费的损失。经审理，该涉诉房屋系精装别墅，根据被告提供的原告所交纳的水电费票据，可以认定涉诉房屋被居住使用；根据原、被告所签订的商品房买卖合同，其中对房屋的用途并没有特殊约定，即涉诉房屋并不是对外出租用房，因此原告的对外出租房屋的租金损失和物业费的损失，原审法院不予支持。但是因质量问题引起的合理修缮导致个人不能居住使用，作为开发商的被告应给予必要的损失赔偿。所谓合理修缮期间，因其原、被告在前期执行过程中已达成合解，即由被告供维修费，原告自行修复。根据中法[2005]沈中民二房初字第X号民事判决书中判决正文第二项所确定的合理的履期间为60日，另外被告在执行过程中因没有及时履行修缮义务，原、被告需要一个合理的协商期间，原审法院酌情认定为2个月，依据沈阳市物价鉴定中心鉴定2003年至2008年共计6年原告同类房屋及相同地段的房屋租金损失为106.6万元，可以推算出均每月租金为x元，因此原告因质量问题引起的合理修缮致个人不能居住使用的损失为x(按四个月计算)元。原审法院判决：一、被告沈阳ⅩⅩ发展有限公司于本判决生效后日内给付原告朱ⅩⅩ房屋修缮期间的损失x元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第229条规定，加倍支付迟延履行间的债务利息。案件受理费人民币x元，由原告朱ⅩⅩ负担x元，被告沈阳ⅩⅩ发展有限公司负担707元。鉴定费x元，由原告朱ⅩⅩ负担x元，被告沈阳ⅩⅩ发展限公司负担979元。

宣判后，上诉人朱ⅩⅩ不服原判，向本院提出上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律不当，涉诉房屋存在严重质量问题，不能正常使用入住，被上诉人拒不维修房屋使得合同目的不能实现。由于房屋质量问题不能入住而产生的租房费用应按同地段同类房屋租金标准赔偿，并且赔偿物业费损失。被上诉人没有履行法院生效判决的行为给上诉人也造成巨大的损失。请求依法撤销一审判决，改判被上诉人赔偿上诉人全部损失。

被上诉人沈阳ⅩⅩ发展有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，争议房屋确实存在质量问题，但并不影响正常居住使用，且双方就房屋修复问题达成了《执行和解协议》并已执行完毕，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。

本院认为，本案争议源自涉诉房屋质量问题导致双方当事人就修缮问题引起的赔偿损失纠纷。上诉人朱ⅩⅩ主张房屋存在严重质量问题不能正常入住使用，但根据被上诉人沈阳ⅩⅩ发展有限公司所提供的上诉人所交纳的水电费票据可以认定，本案涉诉房屋已发生入住事实；房屋所存在的质量问题虽影响上诉人对涉诉房屋的使用质量，但并不能导致无法入住使用。原审对此认定并无不当，对于上诉人主张因房屋存在严重质量问题，被上诉人拒绝维修导致合同目的不能实现，要求赔偿此间以租金标准计算损失的主张，本院不予支持。

对于上诉人朱ⅩⅩ提出因被上诉人拒绝维修给上诉人造成巨大损失，应改判赔偿全部租金及物业费损失的主张，根据最高人民法院《关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，被上诉人应当承担修复责任；被上诉人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，上诉人可以自行或者委托他人修复。因此，上诉人也可就涉诉房屋自行进行修缮，避免损失的进一步扩大；且涉诉房屋在交付后，存在的质量问题不直接导致无法居住使用。上诉人请求以在外租用同类住房租金损失和交纳物业费计算损失，不应全部予以支持。原审法院以[2005]沈中民二房初字第X号民事判决书判令60日内修复涉诉房屋的内容，及参考双方当事人必要协商过程酌情认定应由被上诉人承担上诉人合理修缮期限四个月的租金损失并无不当。因此对于上诉人请求改判被上诉人赔偿全部租金损失及物业费的诉讼请求，本院不予支持。

综上，原审法院判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费x元，由上诉人朱ⅩⅩ负担。

本判决为终审判决。

审判长吕丽

审判员王志福

审判员白丽萍

二0一一年八月十日

书记员郑金玲