辽宁省沈阳市中级人民法院

民事裁定书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审原告）：北京某有限公司沈阳分公司。

法定代表人：张某乙，该公司总经理。

委托代理人：程某。

上诉人（原审被告）：孙某。

委托代理人：何某。

上诉人北京某有限公司沈阳分公司因与上诉人孙某物业服务合同纠纷一案，双方当事人均不服沈阳市X区人民法院（2011）大东民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月9日受理后，依法组成由审判员王银华担任审判长，代理审判员王纪主审，代理审判员李妍参加评议的合议庭，对本案进行了公开审理。

原审法院经审理查明：被告系沈阳市X区X路X号X室（建筑面积为71.08平方米）的业主，原告与被告签订了前期物业管理服务协议书，由原告提供物业管理服务，物业管理委托合同约定物业费收费标准为每月每平方米1元，电梯费收费标准为每人每月12元。被告从2007年10月1日至2010年11月30日拖欠物业管理费2701.04元，电梯费912元。原告于2011年3月21日起诉至原审法院，请求被告支付从2007年10月1日至2010年11月30日拖欠物业管理费2701.04元及滞纳金2701.04元，电梯费1368元及滞纳金1368元。

上述事实，有当事人陈述，前期物业管理服务协议书等证据材料，经当庭质证，在卷佐证。

原审法院认为，原告与被告签订的前期物业管理服务协议书系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故该份合同合法有效，对原告和被告均具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，被告应依据合同约定向原告支付物业服务费及电梯费。原告于2011年3月21日到本院立案起诉，主张某乙告给付其自2007年10月1日起至2010年11月30日止的物业费及电梯费，而被告提出原告的主张某乙分超过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”但原告未举证证明在2009年3月22日前其主张某乙权利存在诉讼时效中止或中断的情形，其认为被告向法庭提供的《关于房屋质量问题处理的建议和要求》即证明了诉讼时效已经中断。但本院认为被告书写的该份材料系被告针对房屋存在的质量问题向开发商及有关部门提出的建议和要求，并非被告同意履行或自愿履行义务，更不是原告向被告提出要求其履行义务，不符合诉讼时效中断或中止的法定事由。故对于被告提出的原告的主张某乙经超过诉讼时效的抗辩理由本院予以支持。故被告应当给付原告物业费及电梯费的起算时间为原告起诉前二年，即2009年3月22日，截止时间至原告主张某乙时间2010年11月30日，金额为物业费1445.29元。因原告在案件审理中同意按照二人收取电梯费，故对于被告提出二人乘坐电梯的抗辩主张某乙院予以支持。被告应给付2009年3月22日至2010年11月30日的电梯费488元。关于被告提出的房屋存在质量问题物业公司不予维修某问题，因房屋质量问题系开发商的责任，物业公司对此无维修某务，故对于被告的该项抗辩理由本院不予支持。关于被告提出电梯间至进户门两侧墙面严重裂缝的问题，因原、被告签订的前期物业管理服务协议中约定物业公司对公共部位提供的服务系维护、修某，物业公司已经进行了维修，但由于建筑中存在的质量问题较为严重裂缝较大，不应由物业公司承担相应的责任，故对于被告的该项抗辩理由本院不予支持。关于被告提出物业公司堵业主门锁锁眼并有其他恐吓行为、物业公司限制业主自行运送建筑材料、保安工作时间睡觉、服务态度差的问题，因被告未举证证明该事实的存在，故本院对于被告的该项抗辩理由不予支持。关于被告提出的园区X区内有大型犬横冲直撞，物业保安帮助经营者照看招牌，机动车堵路，无文化活动场所，人工湖维修某程某工后，沙石料占路一个多月后才清理走，业主门上被粘小招贴，收旧物的人到处走动的问题，因被告未举证证明原告提供的物业服务与合同约定存在明显差异，故本院对于被告提出的上述抗辩主张某乙予支持。关于被告提出电动车、自行车在园区内丢失，个别业主家中被盗的抗辩主张，因业主家中被盗应属于刑事案件，业主应向公安机关报警解决，且物业公司未与业主签订车辆保管协议，被告亦未提供证据证明物业公司对于电动车、自行车丢失存在过错，故本院对于被告的该项抗辩理由不予支持。因原告提供的物业服务未达到尽善尽美，故对于原告要求被告给付物业服务费及电梯费的滞纳金的诉讼请求本院不予支持。

原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告孙某于本判决发生法律效力后十日内给付原告北京某有限公司沈阳分公司住宅物业费1445.29元（自2009年3月22日起至2010年11月30日）；二、被告孙某于本判决发生法律效力后十日内给付原告北京某有限公司沈阳分公司电梯费488元（自2009年3月22日起至2010年11月30日）；三、驳某、被告其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。

宣判后，上诉人北京某有限公司沈阳分公司不服原判，向本院提出上诉称：请求撤销原判，依法改判，由孙某承担一、二审的诉讼费用。理由是：一、原判决适用法律严重错误，诉讼时效的中断不应片面要求上诉人提供债务人书面认可证据，孙某在一审中已自认上诉人对其催费。二、上诉人服务该小区期间多次被市X区，服务无任何某疵，孙某所述上诉人未尽《服务协议》约定的服务义务无实质证据证明亦无事实存在。

被上诉人孙某辩称：一、某物业公司没尽到服务义务，2006至2008年度物业公司没有服务。二、我的房屋存在质量问题物业公司也有责任。三、电梯是二个人使用，不应按三人收费。四、某公司堵我家锁眼，我没收到过催款通知，我告诉物业公司先给我修某房屋，我会交物业费。

上诉人孙某不服原审判决，向本院上诉称：请求判令某公司赔礼道歉，按约定履行其未尽职责，赔偿上诉人经济损失x元，精神损害赔偿2000元，因本案发生的必要费用由某公司承担，案件受理费由某公司承担。理由是：一、原审期间上诉人主要观点没有记录在卷，剥夺了上诉人最后陈述的权利。二、上诉人房屋存在多处质量问题。三、某公司对上诉人房屋质量问题有不可推卸的责任。四、上诉人接受的物业服务存在瑕疵。五、上诉人实际上是二人使用电梯，某公司一审称三人错误。

被上诉人某公司辩称：一、物业公司与开发商是两个独立主体，对房屋质量问题不负责。二、上诉人自认物业公司向其送达催费通知单，并在催收单上签字，诉讼时效中断。

本院经审理查明，二审审理期间，某公司提供物业服务缴费通知单一份，证明其曾于2009年9月16日向孙某催收过2007年10月1日至2009年9月30日的物业费。该份通知单上有该房屋的使用人即孙某的委托代理人何某的签字。

本院认为，原审认定事实不清，依法应发回重审。一、原审认为某公司要求孙某支付2007年10月1日至2009年3月22日物业费的诉讼请求超过诉讼时效，二审期间某公司提供新证据，以证明构成诉讼时效的中断，故原审法院重审时应当查清该份证据的真实性，在此基础上作出裁判。二、孙某主张某乙争房屋的共用部位即电梯间至进户门两侧墙面严重裂缝，根据《大华水岸福邸小区前期物业管理服务协议书》第一条约定：甲方（某公司）权利义务：1、对房屋共用部位等项目进行维护、修某、服务与管理。第二条约定：物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、电梯间、共用设备用房、楼体屋顶及平台、绿化区、空地等，故原审法院应当查清某公司对房屋共用部位是否按约定进行了修某，物业服务是否存在瑕疵。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，裁定如下：

一、撤销沈阳市X区人民法院（2011）大东民二初字第X号民事判决；

二、发回沈阳市X区人民法院重审。

审判长王银华

代理审判员李妍

代理审判员王纪

二0一一年十一月八日

书记员刘宏晔

本案裁定所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。