辽宁省沈阳市中级人民法院

民事裁定书

[2011]沈中民二终字第X号

上诉人（原审被告）：赵某丙。

被上诉人（原审原告）：张某丁。

上诉人赵某丙与被上诉人张某丁因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市X区人民法院（2011）于民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2001年6月27日受理后，依法由审判员李倩担任审判长，代理审判员白凤岐（主审）、代理审判员刘冬参加评议的合议庭，公开审理了本案，现本案已审理终结。

原审法院经审理查明：，2004年10月23日，原、被告就原告租赁被告房屋一事签订了《租房协议书》。协议约定被告赵某丙作为出租人，将位于沈阳市X区X路诉争房屋租赁给原告张某丁。租赁期限半年，自2004年10月25日至2005年4月25日止。月租金450元，原告一次性支付半年租金2，700元。另约定，租赁房屋在租赁期内所产生的水、电、煤某、电话、有线电视、卫生费由原告承担，采暖费由被告承担。协议签订后，被告将租赁房屋交付原告使用，原告支付了押金及半年的租金。协议约定的租赁期限届满后，原、被告协商一致变更了房屋租金，原告继续使用租赁房屋，但双方未签订书面协议。原告租赁被告房屋至2011年4月7日，期间不拖欠租金。

另查明，涉案租赁房屋在2005年暖气改造后，一直未得到

正常供暖。租赁期间原告多次找被告及供暖方解决供暖问题，但

未果。2010年11月，原告得知租赁房屋供暖阀门未开栓。2011

年4月7日，原告搬出租赁房屋。再查明，租赁房屋建筑面积83．33平方米，所有权人系被告赵某丙，2005年-2007年，被告按每平方米22元缴纳采暖费，2008年-2010年，被告按每平方米28元缴纳采暖费，原告租赁被告房屋期间被告不拖欠采暖费。

原审法院认为：公民的合法权益受法律保护，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容具体明确，不违反法律规定，合法有效。租房协议约定的租赁期间届满后，原告继续使用租赁房屋，被告未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。该房屋租赁协议对协议双方的权利、义务约定明确，被告赵某丙作为出租人应按协议约定及时交纳房屋采暖费，并有义务保证租赁房屋在租赁期限内达到正常使用、居住的条件。租赁房屋在2005年暖气改造后供暖阀门未开栓，使原告在供暖期间未能得到正常供暖，影响原告使用、居住，系因被告赵某丙未尽到出租人义务，

未能保证租赁房屋在租赁期间内达到符合约定用途的条件，应承

担相应违约责任，赔偿原告未能得到正常供暖的损失，损失赔偿

数额比照租赁房屋的采暖费数额计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告赵某丙于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告张某丁2005年至2010年未受供暖损失12，000元；二、驳回原告其他诉讼请求。

宣判后，赵某丙不服，上诉至本院，请求撤销原审判决，依法驳回张某丁的诉讼请求，并由其承担诉讼费用。

被上诉人张某丁辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。

本院查明的事实与原审法院查明的事实除原审法院另查明认定的“涉案租赁房屋在2005年暖气改造后，一直未得到正常供暖。租赁期间原告多次找被告及供暖方解决供暖问题，但未果。2010年11月，原告得知租赁房屋供暖阀门未开栓。2011年4月7日，原告搬出租赁房屋”外基本一致。

本院另查明，2011年5月28日，争议房屋的供热方沈阳惠涌供热有限责任公司出具《情况说明》称：“赵某丙所属位于于洪区X路诉争房产，归我公司于洪北里锅炉房供暖。自2005年11月1日至2011年3月31日总计六年供暖期都给予开栓供暖”。

本院认为，原审法院判决赵某丙给予张某丁供暖损失赔偿的主要依据是张某丁和赵某丙的当庭陈述及赵某丙的书面证明，以证明租赁房屋在2005年暖气改造后供暖阀门未开栓，使张某丁在供暖期间未能得到正常供暖。而上诉人在二审期间提供了某公司出具《情况说明》，证明在2005年至2011年租赁房屋正常开栓供暖。原审法院在重新审理时应查明租赁房屋在2005年以后是否正常开栓供暖，室内温度是否达到国家及地区标准。另外，为了便于进一步查清案件的事实以及正确划分责任，原审法院在重新审理时应追加供热方沈阳某供热有限责任公司为本案当事人。综上，原审认定事实不清，证据不足，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项之规定，裁定如下：

一、撤销沈阳市X区人民法院（2011）于民二初字第X号民事判决；

二、发回沈阳市X区人民法院重审。

审判长李倩

代理审判员白凤岐

代理审判员刘冬

二○一一年九月二十一日

书记员任江

本案裁定所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；