原告苏某，男，X年X月X日出生。
原告寇某，女，X年X月X日出生。
二原告委托代理人侯锦，河南首位律师事务所律师。
被告杨某，男，X年X月X日出生。
委托代理人王某某，女，X年X月X日出生。
第三人姬某，男，X年X月X日出生。
第三人刘某，女，X年X月X日出生。
委托代理人姬某，基本情况同上。
原告苏某、寇某与被告杨某、第三人姬某、刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏某、寇某及其委托代理人侯锦、被告杨某及其委托代理人王某某、第三人姬某、第三人刘某的委托代理人姬某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏某、寇某诉称，2003年二原告委托女儿苏某与被告杨某签订租房协议，将二原告位于本市X路X号楼X单元西户X号房屋中的其中两间出租给被告经营使用，租赁期限自2003年8月1日至2003年12月31日。2005年二原告再次委托女儿苏某与被告签订租房协议，将该房其余的一室一厅一厨一卫出租给被告使用，租期自2005年6月1日至2007年6月1日。合同到期后，二原告与被告没有签订续租协议。2008年二原告开始与被告协商，请被告将房屋归还二原告，而被告不但不归还房屋又与第三人擅自签订租房合同，将该房屋的一部分私自转租，严重损害了二原告的合法权益。故诉至法院，请求依法判令被告归还二原告所有的位于本市X区X路X号楼X单元西户X号房屋，并结清与房屋有关的水、电费用；终止原、被告之间的租房协议；本案诉讼费用由被告承担。2011年7月6日，原告苏某、寇某向本院递交增加诉讼请求申请，要求被告及第三人将租赁房屋的卷帘门、玻璃门恢复原状或赔偿损失2400元；要求被告及第三人支付自2011年6月1日至房屋归还之日的房租，每月按2800元计算。
被告杨某辩称，愿意归还二原告的房屋及结清与房屋有关水、电费；但二原告应退还被告房屋转让费、房屋装修费、房屋扩大8平方及门、推某、顶棚、卷帘门、水、电等10年维修费用。租房期间二原告从不管房屋维修及保养，只管涨房租，而且都是被告往二原告所提供的银行帐号打钱。10多年被告只见过二原告三次，其余都是二原告女儿与被告联系。二原告突然终止协议，未提前通知，给被告造成很大精神和经济损失，二原告应予赔偿。至于二原告诉被告私自将房屋的一半转租他人，完全是二原告的责任，因为被告用不了，而且无法和二原告取得联系，且每月必须得交房租。再者房子转让了好几次，二原告女儿都知道，一直是二原告经手转让下来的。
第三人姬某、刘某述称，第三人和二原告没有任何关系，并不知道房屋所有人为二原告。该房屋是从租赁杨某所占有房屋的孙涛手中承租，并付给孙涛转让费2.8万元。租房协议是杨某将其与孙涛签的协议把孙涛的名字改为第三人姬某。如不再允许第三人承租，第三人要求二原告支付转让费、装修费。
经审理查明，原告苏某与原告寇某系夫妻关系，位于平顶山市X区X路X号楼X单元X楼西户（湛南路X号楼X号）的房屋登记所有权人为原告苏某，属夫妻共同财产。原告苏某与原告寇某共同委托其女儿苏某办理该房屋的出租等相关事宜。
2003年8月5日，苏某为甲方与被告杨某为乙方签订租房协议一份。协议约定：甲方把湛南路X号楼X号临街房两间出租给乙方，卷闸门为甲方所有，租赁期限自2003年8月1日至2003年12月31日，房租每月650元，押金650元；房租每月1日交纳；水、电费按表读数交纳费用；合同期间乙方若有退租行为，押金不再退还；合同到期，若无违约行为，押金退回。
2005年6月1日，苏某为甲方与陈丽舫为乙方签订租房协议一份，约定：一、甲方将湛南路X号楼X号房一室一厅一厨一卫出租给乙方；二、乙方不得擅自改动房屋结构，不得从事非法活动，否则后果自负；三、房租800元/月，每月1日交纳，电费按表实用数交纳，原房屋设施（卷闸门、两套玻璃门、窗）要保持完好无损；四、压（押）金800元整，期满如无违约压（押）金退还；五、本协议一式两份，（期限）自2005年6月1日至2007年6月1日，协议到期，乙方有优先续约权。2005年7月28日，苏某为甲方、陈丽舫为乙方、杨某为丙方，在上述租房协议上签署：2005.7.28，甲方同意乙方转让丙方，此协议继续有效。由被告杨某承租了湛南路X号楼X号房的一室一厅一厨一卫。被告杨某承租本市X路X号楼X号房一室一厅一厨一卫期间，将该租赁房多次以其个人名义对外出租并收取租金。
2010年11月25日，被告杨某为甲方、孙涛为乙方签订租房合同书一份。约定：甲方将湛南路X号楼X号门面房一套（一室一厅一厨一卫）租赁给乙方经营饭店，经营期为贰年，乙方到期可续订。并约定：一、租房每月壹仟陆佰元整（1600元），水费每月壹佰元整，电费按实际用电量收费，每度电为0.8元。每次交费三个月，每次X号前交齐。二、乙方不得随意更改房屋结构。三、如有违约，甲方有权终止合同。四、本合同一式两份，甲乙双方各存壹份，经双方签字后生效。
2011年5月25日，被告杨某将上述合同中的乙方孙涛名字划掉，填写上第三人姬某名字，当日出具收条两份，分别载明：“收到姬某租房压（押）金捌佰元正。收到人杨某2011.5.25”；“收到姬某2011年6月、7月、8月叁个月房租肆仟捌佰元正，水费叁佰元正。（房租每月壹仟陆佰元正，水费每月壹佰元正）。收到人杨某2011.5.25”。收款后，被告杨某将该房屋交付第三人姬某，第三人姬某向工商管理部门申请了字号为“湛河区轩轩烤鱼店”个体工商户营业执照，业主为第三人刘某。
被告杨某承租原告苏某、寇某所有的本市X路X号楼X号房屋后，应交租金均通过银行转款的方式向原告苏某或寇某支付。苏某与杨某签订的两份合同期满后，原、被告未再续签租赁合同。被告杨某向原告苏某、寇某交房租至2011年5月。期间，租金的调整均系二原告与被告口头协商确定，以被告杨某实际存入原告银行账号内的租金金额为准。其中2011年1月至5月期间每月支付的房租均为2200元。
本案在审理过程中，被告杨某于2011年8月29日将其于2003年8月5日承租的房屋交还二原告，二原告对此签字确认。第三人姬某、刘某仍占有、使用该房的一室一厅一厨一卫。
上述事实有原、被告签订的租房合同、二原告向被告杨某出具的收到条及庭审笔录等证据在卷证实。上述证据已经庭审质证、认证，足以认定上述事实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苏某受二原告委托与被告杨某在平等、自愿的情况下于2003年签订租房合同，该合同系双方的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，该合同依法成立且有效，本院予以确认；该合同的权利义务应由二原告承继。苏某于2005年与陈丽舫签订租房合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，该合同依法成立且有效，本院予以确认；该合同的权利义务亦应由二原告承继。2005年7月28日，苏某与陈丽舫及被告杨某在原苏某与陈丽舫签订的合同上增加三方条款，陈丽舫将房屋租赁权转让给杨某，该合同继续有效。合同签订后，合同双方当事人依约各自履行了合同义务。原、被告签订的两份租赁合同分别于2003年12月31日、2007年6月1日租赁期限届满，之后，原、被告未续签租赁合同。但被告继续使用租赁房屋，原告没有提出异议。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。该法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告苏某、寇某要求解除原、被告之间签订的房屋租赁合同，要求被告及第三人归还位于本市X路X号楼X单元西户X号房屋并判令被告杨某结清与房屋有关的水、电费用及支付房屋租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；其它诉讼请求，因不符合相关法律规定，本院不予支持。被告杨某在承租原告房屋期间，未征得二原告同意擅自以其个人名义将其所承租房屋出租给本案第三人姬某，并收取租金，该租赁合同应依法认定为无效合同。鉴于该房屋现由第三人刘某占有经营，故应由第三人姬某、刘某负责将房屋交还原告苏某、寇某。第三人姬某述称如不再允许其承租，要求二原告支付其转让费、装修费的意见，因不符合法律规定，本院不予采纳；第三人述称的损失可向合同相对方另案主张。2011年6月至2011年8月29日的房租按每月2200元由被告杨某向二原告支付；被告杨某出租给第三人姬某使用位于的本市X路X号楼X号一室一厅一厨一卫房屋的租金自2011年8月30日起按被告杨某与第三人姬某所签租房合同约定的每月1600元租金计付，由被告杨某向二原告交纳至该房屋实际交付二原告之日止。被告杨某以二原告应退还其房屋转让费、装修费等抗辩意见，因与庭审查明的事实不符，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告苏某、寇某委托苏某与被告杨某于2003年8月5日、2005年6月1日签订的房屋租赁协议。
二、被告杨某于本判决生效后三日内向原告苏某、寇某支付房屋租赁费（自2011年6月起租赁费按每月2200元支付至2011年8月29日止；被告杨某出租给第三人姬某使用的位于本市X路X号楼X号一室一厅一厨一卫房屋的租赁费自2011年8月30日起按每月1600元，由被告杨某向二原告支付至上述房屋实际交付二原告之日止）。
三、第三人姬某、刘某于本判决生效后三十日内向原告苏某、寇某交付位于本市X路X号楼X号房屋的一室一厅一厨一卫。
四、驳回原告苏某、寇某的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费100元，由被告杨某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。
审判长王某
审判员张莹
代理审判员王某伴
二○一一年十一月二十一日
书记员赵某洛
