上某人（原审被告）徐××。

委托代理人杨××。

委托代理人徐××。

被上某人（原审原告）陈××。

委托代理人侯××。

上某人徐××与被上某人陈××房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省X人民法院（2010）X民初字第××号民事判决，向本院提起上某。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明，徐××系河北省隆化县人。因徐××的儿女先后到香河县工作或居住，徐××于1998年也到香河县居住。20××年××月××日，陈××与徐××签订卖方（房）协议书，陈××将坐落在本村的五间正房及院落卖给徐××，作价××元。陈××当日将该房屋的宅基地使用证交付给徐××。20××年××月××日，徐××办理了集体土地使用证，证号为【香集用（淑）第××号】，土地使用权人为陈××。徐××在购买房屋后，对该房进行了装修，在院内又建了厢房和院墙。

原审法院认为,当事人订立的合同违反法律、行政法规强制性规定的无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，徐××系承德市X村居民，不属于淑阳镇X组织成员，无权在该村拥有宅基地，故双方签订的房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。陈××应在1年内，将购房款××元返还给徐××。徐××应当在1年内，将所购房屋腾退给陈××，并将证号为【香集用（淑）第××号】的集体土地使用证返还给陈××。故本院对陈××的诉讼请求应予支持，对徐××的抗辩意见不予采信。徐××在购房后，又对房屋进行了装修，修建了院墙和厢房，徐××可另行主张权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、《河北省土地管理条例》第五十一条、第五十五条第四款之规定，判决：一、原告陈××与被告徐××签订的房屋买卖协议无效；二、原告陈××返还被告徐××购房款××元。于判决生效后1年内履行。三、被告徐××将购买原告陈××的位于香河县X村的正房五间及院落腾退给原告陈××，将集体土地使用证人为陈××的集体土地使用证【证号为香集用（淑）第××号】返还给原告陈××。于判决生效后1年内履行。

原审判决后，徐××不服原审判决，提起上某。其上某请求：依法撤销一审判决，改某驳回一审原告的诉讼请求；补充请求对合同的信赖利益损失予以准确评估，并给予明确划分；本案一、二审诉讼费用由被上某人负担。其上某理由是：一、一审判决适用法律错误；二、一审判决认定上某人与被上某人房屋买卖协议无效于法无据；三、认定上某人与被上某人于20××年××月××日所签订的房屋买卖协议无效，将导致上某人居无定所、无家可归、上某、诉累不已等后果；四、处理农村房屋买卖纠纷应坚持的原则为：1、尊重历史、照顾现实；2、注重判决的法律效果和社会效果相统一；3、避免腾退房屋给买房者带来的消极影响；4、坚持诚实、守信、尊重公序良俗、保持社会稳定、保护守约方、惩罚违约方。综上，原审缺乏事实、法律依据，有违公序良俗、诚实信用，且直接损害、侵犯上某人权益。请求二审依法支持上某人的上某请求。

被上某人答某辩称，一、原审法院适用法律并无不当之处，合法有据；二、国家法律规定农村房屋买卖合同中的买受人以户口在本村，享有集体土地使用权，符合宅基地申请条件的本村村民为前提；三、上某人所述协议无效导致的后果，不能以违反法律强制性规定为代价，应以法律为准绳维护被上某人的合法权益；四、上某人所述原则不能作为定案依据，应具体案件具体分析。

二审审理查明内容与原审一致。

本院认为，宅基地使用权是农村X组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。上某人徐××与被上某人陈××于20××年××月××日所签订的《卖方（房）协议书》的买卖标的物既包含房屋，还包含相应的宅基地使用权。上某人徐××作为承德市X村民，并非香河县X村民，且诉争院落的集体土地使用证【证号：香集用（淑）第××号】至今未由原土地登记机关依法变更登记至徐××名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、行政法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。上某人徐××关于合同有效之上某请求，本院不予支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上某合同无效之法律后果处理的一般原则，原审法院判决上某人徐××将其购买的房屋及院落返还被上某人陈××，被上某人陈××将价款××元返还上某人徐××并无不当。但上某人徐××在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建、改某、装修及新增设施，考虑到上某人徐××对于房屋及院落的添附系附和于被上某人陈××所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损。故本院认为应由上某人徐××就新建、改某、装修及新增设施及其他合法权益另行主张权利。考虑到被上某人陈××在买卖时即明知其所买卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，买卖多年后又以不能办理物权转让登记、不发生物权效力、不符合法律规定、为保障农村土地的集体所有权和集体成员的使用权，以及买卖双方的合法权益为由主张合同无效，故被上某人应对合同无效承担主要责任。对于上某人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑被上某人因房屋、土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及上某人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于上某人徐××在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，上某人徐××可就损失问题另行主张。二审期间，上某人没有提供充足的证据证明其上某主张，故本院对上某人的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上某，维持原判。

二审案件受理费××元，由上某人负担。

本判决为终审判决。

审判长张欣

代理审判员曹怡

代理审判员李成佳

二０一一年××月××日

书记员杨莉