原告张掖市某物业管理有限责任公司。

组织机构代码：（略）-1

住所：甘肃省张掖市X区

法定代表人杨某，系该公司经理。

委托代理人毛某，系该公司副经理。

被告吴某，男，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市X区X号楼一单元X房。

原告张掖市某物业管理有限责任公司与被告吴某物业管理合同纠纷一案，本院于2011年6月28日立案受理，依法由代理审判员侯红梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张掖市某物业管理有限责任公司的委托代理人毛某、被告吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张掖市某物业管理有限责任公司诉称：被告所居住的新乐小区X号楼由原告提供物业管理服务。被告自2004年至2011年拖欠物业管理费2628.40元。现诉讼要求被告交纳物业管理费2628.40元，并承担本案的诉讼费用。

被告吴某书面辩称：1、原告所诉的物业费欠费数额属实。2、原告与业主委员会签订的物业管理委托合同无效，侵害了被告的知情权、参与权。3、自2005年至今，原告从未主张过物业管理费，故其诉讼请求已经超过诉讼时效，应予驳回。4、由于原告不履行安全保卫义务，对进入X号楼楼顶的铁门管理不严，致使X号楼业主共有的太阳能热水器的重要部件铜芯于2005年被盗，残余部分由原告任命的楼长于2010年私自处置，造成被告损失1000元。5、与X号楼北面间距3米处有一排平房，该区X路坑洼不平，垃圾桶位置的设计影响业主，平房房顶堆满了垃圾，居住人员复杂，正对被告单元门口的平房成了加工猪蹄的场地，加工时间和加工声音以及腥臭味，严重影响业主的正常生活和休息，多次向原告反映后，原告未予解决。6、原告为业主提供的服务以及对小区公共部位、公共设施正常有效运转的维护并未尽到义务。小区内安全管理混乱无序，小商小贩随意吆喝，车辆随意停放、鸣笛，闲杂人员任意出入小区散发传单、广告，严重影响业主的休息和生命财产安全；供业主休闲的石凳石桌破损后未予修复、路灯不亮，小区绿化维护不及时，造成草坪斑秃、树木枯死；服务大厅门侧的公示栏的电话不是停机就是无人接听，业主遇到水电暖维修问题投诉无门；原告对居民用电乱收费，居民用电每度电收费0.51元，原告收取0.55元；对业主共有的场地改建为经营场所（停车场、自行车棚），并出租给私人经营收取租费。7、根据物业服务收费管理办法的规定，原告应向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算，并公布物业服务资金的收支情况，但至今原告也从未公示过，侵害了业主的知情权和监督权。综上，被告拒交物业费是采某的自我救济手段，是为了维护自身的合法权益，愿意在法院的主持调解下合理结算拖欠的物业费。

经审理查明：被告所居住的新乐小区X号楼由原告提供物业管理服务。自2004年至2011年，被告共计拖欠物业管理费2628.4元。由于被告居住的X号楼楼顶太阳能热水器的铜芯被盗，报案后，太阳能热水器的残值经由该楼住户同意后自行处置，被告认为原告未尽安全保卫义务，致使财产遭受损失，且原告亦未提供合格的物业管理服务，据此拒交物业管理费，遂引起诉讼。

另查明，2000年3月1日，原告与新乐小区业主委员会签订了一份《物业管理委托协议书》，约定由业委会将小区范围内的物业委托原告统一管理，原告负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、采某、热水费，其中物业管理综合费包括清洁费、室外管道维护费、管理费、绿化费，并提供供热、供电、供水、门卫治安、清洁卫生以及房屋建筑共同部位的养护（费用由业主共担），并约定了双方的其他权利义务。2011年1月1日，原告与新乐小区业主委员会再次签订了一份《物业管理委托合同》，约定业委会将新乐小区范围内的物业委托原告管理，委托管理期限为3年，委托管理的事项包括房屋建筑共用部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品的养护和管理，公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、清运，公共秩序维护的管理等，业主和物业使用人交纳物业管理费、采某、维修基金、有偿服务费用及其它行业委托收取的专项费用；并约定了双方的其他权利义务。

上述事实，有原告提供的欠费清单、甘州区物价局文件、物业管理委托协议书、物业管理委托合同及原、被告陈述在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。

本院认为：被告本人虽未与原告签订书面的物业管理合同，但被告系新乐小区X区的业主委员会与原告签订了物业管理委托合同，被告在事实上亦接受了原告提供的物业管理服务，故双方形成了物业服务合同法律关系。本案争议的焦点是原告提供的服务质量是否未达到合同约定的内容，原告拒交物业费的行为是否是行使合同履行中的抗辩权。本案所涉及的物业管理委托合同系新乐小区X区业主正常生活秩序，保护小区X区内、外部环境，保障小区业主人身、财产安全，而委托原告作为具体实施者并与之签订的等价有偿合同。经审查，合同的内容并不具有侵害业主合法权益的情形，故该合同对小区业主具有约束力，业主应当按照合同的约定，在接受原告提供物业服务的同时，向其交纳约定的物业管理费用。根据涉案合同的约定，原告提供的物业服务主要是小区内的卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等公共性服务，被告认为原告未尽上述义务，并提供了照片、视频等证据意欲证明，但上述照片、视频系单一证据，无法确认证据的取得方式、来源及时间，又无其他证据予以印证，故被告所提供的证据不足以证明其主张，对此本院不予采某。被告认为原告未尽安全保障义务，致使楼顶太阳能热水器的铜芯被盗，应赔偿其损失。对此，本院认为，原告向业主和使用人提供的服务主要是维护和管理房屋的共用部位、共用设施设备、公共场所的环境卫生和小区内的公共秩序，并非是对某些特定业主的财产和人身安全承担安全保障责任。本案中，物业管理合同对原告的保安职责并未作特别约定，在此情况下，原告对小区内公共秩序的管理只承担一般意义上的保安责任，即就是基本的安全义务，如安排保安进行巡逻、安置必要的监视装置以及实行门卫登记制度等。被告所居住的X号楼单元防盗门及通向楼顶的铁门钥匙均由住户自己保管，该区X区域，该楼的住户应对该区域的进出人员尽谨慎的注意义务，故对太阳能热水器的损失，被告应向直接侵权人主张权利。被告认为与其毗邻的平房环境及秩序影响其生活，该平房不属于原告管理的范围，其房顶的堆放物应系居民的私人财产，原告不能擅自清理，被告如认为平房区域内居民的生活以及生产经营活动给其造成妨碍或损失的，可依法主张权利。被告抗辩原告侵占并出租公共设施、违规收费、未公布物业服务资金年度预决算及收支情况等等，上述情形属于侵害业主权利的行为，实质是一种侵权纠纷，对此被告应另行主张权利。原告向被告提供的物业服务具有连续性，且在物业服务合同期限内，该合同并未终止或解除，故被告以原告请求超过诉讼时效的抗辩的理由不能成立，本院不予采某。本案所涉及的诉讼系物业管理费的给付之诉，被告提出的物业管理合同的效力问题，可另行主张权利。综上所述，原告主张被告给付物业管理费的诉讼请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：

被告吴某支付原告张掖市某物业管理有限责任公司2004年至2011年物业费2628.40元，限于本判决生效后五日内履行；

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于张掖市中级人民法院。

代理审判员侯红梅

二0一一年九月二十三日

书记员张婧【本案适用的法律法规】

《中华人民共和国合同法》

第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

《物业管理条例》

第四十二条一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

【法官提示】

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百一十二条二款调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。