上诉人（原审被告）河南中诚嘉盛物业管理有限公司，住所地：郑州市二七区X街X号。

法定代表人游某某，该公司董事长。

委托代理人董心诚，河南正方圆律师事务所律师。

委托代理人朱红红，河南正方圆律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）高某某，男。

上诉人河南中诚嘉盛物业管理有限公司（以下简称中诚公司）因与被上诉人高某某房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2009）二七民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人中诚公司的委托代理人高某红、被上诉人高某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2005年12月21日，高某某与河南鼎盛实业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于二七区X街X号B座X层X号铺位，面积5.99平方米。合同后附有金柜通回购协议，河南鼎盛实业有限公司承诺自全额房款交清之日起三年内，由中信实业银行郑州分行向高某某代为支付租金，第一年为总房款的8%，第二年为总房款的8.8%，第三年为总房款的9.68%，按月支付。同日，高某某又与中诚公司签订商铺委托租赁合同，约定高某某将其购买的位于郑州国际小商品城B座四层X号商铺6.13平方米委托中诚公司租赁，期限三年，中诚公司按照高某某购买商铺总房款的相关比例计算租金，第一年为总房款的8%，即每月租金为531元/月，第二年为总房款的8.8%，即每月为585元/月，第三年为总房款的9.68%，即每月租金为643年/月，每月中诚公司定期将下月租金通过中信实业银行郑州分行以银行转帐的形式足额支付给高某某，在合同期内商铺的租赁经营权归中诚公司所有，中诚公司作为承租方，履行包租责任，及时支付租金，合同期满应提前三个月续约，如未能续约，合同终止。高某某中诚公司在原合同上签字并盖章。2007年8月13日，高某某与中诚公司对原合同进行了变更，将商铺面积变更为5.99平方米，租金变更为第一年每月租金519元/月，第二年每月租金为571元/月，第三年每月租金为628元/月，其它内容未变更。2006年6月28日，中诚公司与新光集团签订商铺租赁协议，将包括高某某所有的郑州国际小商品城B座四层的部分商铺租赁给新光集团，租期为八年，第一年度、第二年度租金为50元/平方米，第三年度起租金标准为上年度标准的基础上递增10%。2008年12月21日，高某某与中诚公司商铺委托租赁合同期满后，因双方对租金未达成一致，没有续签合同，但中诚公司未将商铺交还高某某，而是继续租赁给新光集团。高某某诉至原审法院，请求判令中诚公司支付高某某2008年12月20日起至2009年9月20日止9个月租金5652元，判令中诚公司自2009年9月21日起，按月支付租金628元，本案诉讼费用由中诚公司承担。另查明，按高某某与中诚公司合同约定第三年租金标准628元/月计算，自2008年12月20日至2009年9月20日止租金共计5652元。

原审法院认为，高某某与中诚公司签订的名为委托租赁合同，但双方在合同中对租赁的期限、租金及支付期限和方式均进行约定，并约定了中诚公司作为承租方应负的义务，而未对委托事项、报酬等进行约定，且中诚公司在与高某某签订合同后，又以自己的名义将商铺出租给他人，故高某某与中诚公司签订的实为房屋租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同履行期限届满后，中诚公司仍继续使用该房屋并将商铺租赁他人使用，高某某亦未提出异议，故该租赁合同继续有效，中诚公司仍应承担向高某某支付租金的义务，因双方未对合同继续履行期间的租金进行约定，故应以合同约定的到期之日的租金标准履行，中诚公司未向高某某支付其继续使用房屋期间的租金系违约行为，应承担违约责任。故高某某的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条规定，判决：中诚公司于判决生效之日起十日内支付高某某自2008年12月20日起至2009年9月20日止的房屋租金5652元，并自2009年9月21日起按628元/月支付高某某房屋租金至其返还房屋时止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由中诚公司负担。

宣判后，中诚公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定双方之间的法律关系与事实不符。双方之间是委托关系，中诚公司受高某某的委托，把商铺租出去，中诚公司只是受托人，并不是租赁关系。根据合同法第四百零六条、第四百零二条，委托合同可以是有偿和无偿的，本案是有偿的，只是方式不同而已，受托人可以以自已名义在委托人授权范围内与第三人订立合同，委托人也没有禁止受托人以自己的名义与第三人订立合同。二、原审判决中诚公司按照已履行终结的合同继续支付租金，没有法律依据。因双方合同终止，未能续约且又未能达新的协议，因此，中诚公司只能把实际租出的商铺价格作为租金支付高某某。请求二审法院依法改判，驳回高某某的诉讼请求。

被上诉人高某某答辩称：原审判决认定双方的法律关系是租赁关系是正确的。双方签订的商铺委托租赁合同中明确约定，租赁的期限、支付租金的方式，中诚公司作为承租方。虽合同写有委托字样，但没有委托的性质。双方租赁合同到期后，中诚公司继续占有该房屋，根据合同法第236条规定，原合同继续有效。所以，中诚公司应按原合同履行义务支付租金。请求二审法院维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为，上诉人中诚公司主张与高某某是委托租赁关系，中诚公司作为受托人处理租赁事宜，该合同中对租赁物的名称、租赁期限、租金及支付期限和方式有明确约定，但未对委托事项及报酬作出约定。因此，双方之间的权利义务符合租赁关系的成立要件，应当认定该合同为租赁合同。在租赁期间，中诚公司又以自己的名义与新光集团签订租赁合同，约定的租金远远低于其与高某某合同中约定的租金，因此，中诚公司主张与高某某之间系委托关系没有事实及法律依据。中诚公司与高某某签订的租赁合同届满后，因中诚公司与新光集团的租赁合同未到期，其继续占有房屋，高某某未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，视为双方继续履行原租赁合同，中诚公司应按原合同约定的租金向高某某支付。上诉人中诚公司认为应按其与新光集团约定的租金向高某某支付，没有法律依据。综上，上诉人中诚公司的上诉请求，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人中诚公司负担。

本判决为终审判决。

审判长王富强

代理审判员曾小潭

代理审判员秦宇

二○一○年五月六日

书记员王光明（代）