上诉人（原审被告、反诉原告）侯某，男。

委托代理人桂富新，湖北百龙律师事务所律师。特别授权代理。

被上诉人（原审原告、反诉被告）肖某，男。

委托代理人陈达宙，湖北高见律师事务所律师。特别授权代理。

上诉人侯某因与被上诉人肖某房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市X区人民法院〔2011〕樊民四初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年12月26日受理后，依法组成由审判员张耀明担任审判长，审判员张强、施永建参加评议的合议庭，于2012年1月9日公开开庭进行了审理。上诉人侯某的委托代理人桂富新，被上诉人肖某的委托代理人陈达宙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审判决认定，2007年4月10日肖某与侯某签订一份房屋租赁协议书，主要约定，侯某将位于襄阳市X路工艺大楼两间门面房，面积为93，租赁给肖某经营，租赁期为2007年8月1日至2010年12月30日，年租金为180000元，押金10000元。交款时间为第一年（2007.8.1-2008.8.1）租金交房付清，第二年于2008年6月30日前付清，第三年（2009.8.1-2010.12）租金于2009年8月1日付清。如遇市政拆迁和其他不可抗力因素致使合同不能正常履行，双方协议自行终止。按时间结算费用，退还押金。装修不得破坏楼房主体结构，合同到期后肖某享有同等条件优先承租权，终止合同时，装修除移动设施外，其他固定装修不能拆除（交房期间出租方吊顶灯具、地某、空调不动）。并另约定，2007年8月10日前侯某退场完毕，违约方承担违约金50000元。协议书签订后，肖某于2007年7月10日交纳押金10000元，2007年9月12日交纳租期从2007年9月20日起的租金110000元，2010年9月13日交清全部租金。

另查明：2010年8月30日侯某与李琦瑞签订一份协议书，将肖某承租的两间门面房租给李琦瑞经营，租赁期间为2011年1月1日至房屋拆迁之日止。2010年9月13日肖某与李琦瑞、李修正签订一份门面房出租协议，将其承租的两间门面房出租给李琦瑞、李修正经营，租赁期间为2010年9月14日至2010年12月30日。

原审法院认为，肖某与侯某在平等自愿、协商一致的基础上签订的房屋租赁协议书合法有效，受法律保护。肖某和侯某均应按协议书规定，依法全面履行权利义务。侯某反诉称，肖某未经侯某同意私自将租赁房屋转让，并导致侯某吊顶灯具、地某装饰、装修损失，故要求支付违约金30000元的请求，因侯某在2007年9月12日给肖某出据的收条中注明“起租从2007年9月20日”，说明侯某未能按协议书规定时间交付房屋，属违约行为，且侯某于2010年8月30日与李琦瑞签订的房屋租赁协议书中约定的租期虽然是2011年1月1日起，但肖某与侯某签订的协议书租期为2010年12月30日止，而肖某与李琦瑞、李修正于2010年9月13日签订的门面房出租协议中租期为2010年9月14日至2010年12月30日，李琦瑞对房屋进行装饰装修时，侯某是应当知道的，但未提供在6个月内提出异议的证据，故侯某的反诉请求，不予支持。肖某要求退还押金10000元，因合同期限已届满，侯某理应退还押金，故对其此项诉讼请求，予以支持。据此判决，一、侯某三日内退还肖某押金10000元；二、驳回侯某的反诉请求。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费550元，减半收取275元，合计325元，由侯某负担。

上诉人侯某不服原审上述判决，向本院提出上诉称：双方在租赁合同中约定第三年的租金应当在2009年8月1日付清，但被上诉人直到2010年9月13日才付清，按合同约定属违约行为，应当承担违约责任。请求二审法院撤销原判；驳回被上诉人的诉讼请求；判决被上诉人向上诉人支付违约金30000元。并承担本案全部诉讼费用。

被上诉人肖某辩称：原审判决认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉请求没有道理。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

经本院二审审理查明，原审判决认定的事实属实。本院依法予以确认。

本院认为，肖某与侯某在平等自愿、协商一致的基础上签订的房屋租赁协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。合同签订后，侯某将房屋交给肖某使用，肖某也按约定付清了租金，对此，双方没有异议。在合同履行完毕后，肖某作为承租人有权要求出租人退还押金。侯某上诉提出被上诉人肖某迟交租金，属违约行为，应当承担违约责任。经审理认为，合同约定“先付租金，后用房屋”，第三年最后一笔租金应在2009年8月1日付清，但肖某直到2010年9月13日才付清，侯某接收租金后在长达一年多的时间对此并没有提出异议，也没有请求与承租人解除合同，且侯某也有逾期交付房屋的违约事实，应视为双方当事人对该履行内容予以了变更。因此，在合同履行完毕后，侯某作为出租人应当返还承租人押金。侯某的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费325元，由上诉人侯某承担。

本判决为终审判决。

审判长张耀明

审判员张强

审判员施永建

二0一二年一月十二日

书记员赵阳