上诉人（原审原告）崔某。

委托代理人李某乙、李某丙。

被上诉人（原审被告）刘某丁。

委托代理人王某戊。

委托代理人刘某己。

上诉人崔某与被上诉人刘某丁物权保护纠纷一案，不服河南省郑州市X区人民法院（2010）金民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人崔某的委托代理人李某乙与被上诉人的委托代理人王某戊、刘某己到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，1989年9月12日，原告的父亲崔某超以原告的名义购买位于郑州市X路X号楼东单元X号房屋一套，并缴纳购房款x.25元。1994年2月15日，郑州市房地产管理局颁发了该房屋的所有权证，登记所有权人为原告，该房产证一直由被告持有。1995年，崔某超将该房屋借给被告居住。2004年5月16日，崔某超与被告签订备忘录一份，载明：“2004年5月16日上午，崔某超、刘某丁、刘某己等7人，就农业路l号楼X楼房产转让一事达成以下意见：一、东套X楼房产所有人崔某，经与其监护人崔某超协商，同意以人民币300元转让与刘某丁。二、西套X楼房屋所有人刘某丁章，实际产权所有人应为崔某超。经协商，同意用鹤壁扶贫公司商品楼一楼西套崔某超原赠与刘某丁通房子和以上房子相抵，以上房产产权归刘某丁所有(农业路X号楼X楼东户)。三、经以上当事人相互沟通，自签字之日起，以前崔某超与刘某丁通在工作期间的债权债务关系均已解除，崔某超有向刘某丁通子女出示两人之间债权债务的义务，以前的所有矛盾均已解释清楚。四、如果崔某超在与鹤壁公路工程总公司债权债务清理过程中，如出现崔某超败诉产权不归崔某超所有时，崔某超被迫从明鸿新城搬出时，以上崔某名下房产归崔某超所有。2004年5月16日”。

另查明，刘某丁通系被告丈夫，已去世。

原审法院认为，本案诉争房屋虽然登记所有权人为原告，但该房屋实际系崔某超出资购买，且当时原告年纪尚幼，该房屋的实际权利一直由崔某超享有和控制。我国合同法规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。2004年5月16日，崔某超与被告签订备忘录，同意将该房屋转让给被告，被告有理由相信崔某超有代原告处分该房屋的权利。虽然当时约定转让费为300元，明显偏低，但转让费并不是转让房屋的唯一条件，双方当时约定崔某超与刘某丁通之间的债权债务关系均已解除。该备忘录系崔某超与被告之问的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法、有效，并已实际履行，法院予以确认。对原告所述崔某超系受胁迫签订的说法，没有提交证据，法院不予采信。该房屋一直由被告居住，房屋所有权证也一直在被告手中，而原告在几年的时间里没有向被告主张过权利，有悖常理，现原告以崔某超无权处分为由主张该房屋的权利，法院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，判决驳回原告崔某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告崔某负担。

宣判后，崔某不服一审判决提起上诉称，1、上诉人崔某是本案争议房屋的唯一合法物权权利人，上诉人父亲崔某超签署备忘录处分上诉人房产的行为，不构成表见代理，属于无权处分，对上诉人崔某不发生法律效力。2、被上诉人不符合争讼房产善意取得的任何一个条件，继续居住上诉人房屋无法律依据。

被上诉人刘某丁答辩称，崔某超是诉争房屋的实际权力人，诉争房屋一直由崔某超享有和控制，其对诉争房屋有处分权，被上诉人未侵犯上诉人权益，上诉人称该房为受赠所得没有证据支持。

本院查明的事实与原审法院认定的事实一致。

本院认为，1989年9月12日上诉人父亲购买诉争房屋时上诉人年纪尚幼，虽然登记在上诉人名下，但实际出资人为其父亲崔某超。2004年5月16日上诉人父亲崔某超与被上诉人签订转让诉争房屋备忘录时，上诉人刚满16周岁，正处限制行为能力年龄，而至此时被上诉人已经在诉争房屋居住将近十年，且房屋所有权证、购房发票等均在被上诉人处。综合以上几方面考虑，原审法院认定被上诉人有理由相信崔某超有代上诉人处分诉争房屋的权利，并无不当。上诉人称其父亲崔某超与被上诉人签署备忘录对上诉人不发生法律效力，其行为不构成表见代理的理由不充分，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，处理正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由上诉人崔某负担。

本判决为终审判决。

审判长王某

审判员张磊

审判员马婵娟

二0一一年十一月二日

书记员李某