原告刘某，男。

被告王某乙，男。

被告王某丙，男。

原告刘某与被告王某乙、王某丙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年7月11日立案受理后，依法由审判员谷X适用简易程序，于2011年8月26日第一次公开开庭进行了审理。原告于2011年8月1日撤回对被告王某丙的起诉，本院裁定予以准许。因案情复杂，本案转普通程序审理，依法组成合议庭于2011年11月1日第二次公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托代理人芦鹤君、被告王某乙委托代理人王某乙平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某诉称，2010年5月10日，原告与被告协商达成《房屋转让合同》，由被告王某乙代表其父王某丙将位于鹤壁市X区X巷六矿2070#家属楼一单元三楼西户的住房卖给原告。双方约定待王某丙外出回来后共同办理房屋过户手续，并口头约定一年内王某丙未回，则由被告王某乙负责办理过户，否则按房屋总价双倍赔偿原告。但被告王某乙至今以王某丙外出为由拒不办理房屋过户。为维护原告的合法权益，请求法院判令解除原、被告所签订的《房屋转让合同》由原告退还被告房屋，被告偿付原告购房款及违约金14万元；诉讼费由被告承担。

被告王某乙辩称，原告所诉有误，转让合同无效双方都有过错，被告王某乙并未承诺过违约金，应驳回原告的违约金请求，双方互相返还。

根据原、被告诉辩主张，归纳本案无争议事实为：2010年5月10日，原告刘某与被告王某乙签订《房屋转让合同》一份，买卖位于鹤壁市X区X巷六矿2070#家属院一单元三楼西户的房屋。原告刘某已付被告王某乙购房款x元，被告王某乙亦将该房屋交付原告刘某居住使用，该房屋的房产证及土地使用证亦交付原告，但未在房产管理部门办过户理登记手续。该房产权所有人及共有人为被告王某乙之父母王某丙、刘某娥（已去世）。

归纳本案争议焦点为：1、2010年5月10日原告刘某与被告王某乙所签订《房屋转让合同》是否有效；2、原告要求解除合同，并由被告王某乙偿付购房款及违约金14万元的请求是否合法有据。

围绕争议焦点1，原告刘某向本院提交如下证据：

2010年5月10日，原告刘某与被告王某乙签订的《房屋转让合同》。该合同载明：甲方：王某丙（之子王某乙），乙方刘某。甲方王某丙（之子王某乙）愿将六矿卫生所，红旗街X巷六矿2070#家属院一单元三楼西户卖给乙方刘某。总价钱7万元整（柒万元整），在2010年5月10日一次性给予王某丙（之子）王某乙付清，现将原有房产证、土地证使用证给予买方刘某使用，待王某丙外出回来后，甲乙双方到房产局共同办理过户手续，过户手续费由乙方刘某承担，此合同一式二份，甲乙双方各持一份，甲乙双方不得违约。

原告以上述证据证明王某乙转让其父王某丙的房屋，与被告签订合同，其行为构成表见代理，双方实际交接了房产证件及房屋，该房屋转让合同应属有效合同。

被告王某乙对上述证据质证认为，被告王某乙不是房屋所有权人，房屋所有权人王某丙及共有人刘某娥（已死亡）有三个子女，被告王某乙与原告签订房屋买卖合同无王某丙授权，王某乙无权处分王某丙的财产。原告与被告王某乙所签协议是真实的，但王某乙的该行为不构成表见代理，双方所签房屋买卖合同为无效合同。

本院对上述原告提交的《房屋买卖合同》审查认为，该证据经被告质证对其真实性无异议，对其证明“原告刘某与被告王某乙曾共同签订了房屋买卖合同，买卖位于鹤壁市X区X巷六矿2070#家属楼一单元三楼西户的房屋”的证明力本院予以确认。

围绕争议焦点1，被告王某乙除当庭陈述外未提交其他证据。

围绕争议焦点2，原告刘某向本院提交以下证据：

1、房屋装修材料清单3张。

2、房屋装修人工费清单3张。

原告以上述证据1、2证明：由于被告王某乙迟迟不能办理房屋过户，原告要求解除合同，造成装修房屋损失x.50元，应由被告返还房款7万元，并依双方约定赔偿原告违约金7万元，合计14万元。

被告王某乙对上述证据质证认为，原告提交的装修材料清单中有2011年的票据，且不是正式发票，不应予以采信。原告要求的违约金数额过高，申请法院酌减。

本院对上述证据审查认为，证据1、2仅仅为装修材料清单，形式不完整，无其他证据佐证，不能充分证明原告装修房屋的真实情况，对该证据的证明力本院不予确认。

围绕争议焦点2，被告王某乙除当庭陈述外未提交其他证据。

依据上述有效证据，结合庭审调查，本院确认下列案件事实：2010年5月10日，原告刘某与被告王某乙签订《房屋转让合同》一份，买卖位于鹤壁市X区X巷六矿2070#家属楼一单元三楼西户的房屋。该合同签订后，原告刘某支付被告王某乙购房款7万，并入住该房屋。因被告王某乙未按《房屋转让合同》约定为原告刘某办理该房屋的产权过户，双方产生纠纷。

另查明，该房产权所有人为王某丙，共有人为刘某娥（已死亡）。被告王某乙为王某丙之子，王某丙有三个子女。

本院认为，被告王某乙在无处分权情况下，将王某丙的房产转让他人，事后又无权利人的追认，其与原告刘某签订的《房屋转让合同一份》应属无效合同。原告刘某在明知被告王某乙不是房屋产权所有人的情况下，与其签订房屋买卖合同，原告刘某及被告王某乙均存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告要求退还房屋并由被告返还购房款7万元的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求按合同约定由被告王某乙赔偿违约金7万元的请求，本院认为，原、被告所签订的房屋买卖合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条关于“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，结合本案“原、被告对合同无效均有过错以及原告对房屋进行了装修”的具体案情，酌定被告王某乙赔偿原告刘某x元。

综上，案经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：

一、原告刘某与被告王某乙所签订的《房屋转让合同》无效；

二、被告王某乙于本判决生效后十日内返还原告刘某购房款x元；

三、原告刘某于本判决生效后十日内将房屋腾交被告王某乙；

四、被告王某乙赔偿原告刘某损失x元，于本判决生效后十日内支付；

五、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费3100元，由被告王某乙负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。

审判长谷X

审判员冯祥敏

人民陪审员王某乙明

二○一一年十月十二日

书记员韩某红