原告陈某，男。

委托代理人杨庆辉，河南紫弦律师事务所律师。

被告潘某，男。

委托代理人易善良，河南紫弦律师事务所律师。

原告陈某诉被告潘某房屋买卖合某纠纷一案，本院受理后，依法组成合某庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨庆辉、被告委托代理人易善良到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2011年2月15日，原、被告双方签订一份《房屋买卖协议》，约定原告以一定价款购得被告在光山县X路一处在建的两间两层门面房。谁知原告按约付足购房款时，忽然得知被告在与原告签约前后，就已将标的物卖给了他一位同姓族人，得知此情，原告十分愤慨。依约定，被告应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合某的商品房交付乙方使用，并办理房屋产权证书，可被告不仅没按期交房，而且房屋盖了半截即已停工至今。被告言而无信，已构成违约。为维护本人合某利益不受损失，特起诉请求：一、确认被告行为已构成违约；二、判令被告依约立即交付房屋，并为原告办理好房屋产权证书；三、判令被告支付给原告违约金x元及延期交房给原告造成的损失（可按原告已付总购房款额依银行同期贷款利率四倍计算利息）。

被告辩称，一、答辩人没有违约，更没有将房屋售与他人；二、原告有严重违约行为，按双方协议约定，原告应于第四层封顶后一次性将房款付清，超过十天不交，甲方有权收回房屋，答辩人房屋的第四层已于2011年4月封顶，答辩人当即电话通知原告付款，但原告直至5月份才付部分购房款，至今仍未付齐。要求驳回原告的诉讼请求，同时提出反诉，请求人民法院确认原、被告于2011年2月15日签订的《房屋买卖协议》无效。

经审理查明，2009年8月13日，被告潘某等（甲方）与李云（乙方）签订房屋买卖合某。约定甲方将位于光山县X路门牌X号旧楼门面房四间两层座南朝北以150万元的价格出售给乙方。2009年12月14日，曾萍、潘某、毕延良签订退股协议并约定，此开发地块由潘某等人和李云签订合某，付清余下房款，房屋产权永归潘某所有。后又以李云、陈某明的名义办理了建设工程规划许可证等相关建房手续。2011年2月15日，潘某（甲方）与陈某（乙方）经协商一致签订房屋买卖协议，双方约定：一、房屋价格：甲方将位于光山县X区X路座南朝北一套门面房两间两层，靠西边两间房屋总价130万元人民币出售给乙方；二、付款方式：乙方先付定金50万元，甲、乙双方马上签订购房协议，签订协议后，待四层封顶后乙方一次性将房屋款付清（甲方电话通知乙方）。如果乙方超过十天逾期不交，甲方有权收回房屋买卖协议，并扣掉定金伍万元，此房屋由甲方另行出售给他人；三、新楼选定……；四、交付期限：甲方应当在2011年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合某的商品房交付乙方使用；五、如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期。1、遭遇不可抗力，且甲方在发生后书面告知乙方，2、其他非出甲方所能控制的原因；六、建筑标准；七、关于产权登记的约定，甲方在商品房交付使用后，将办理房屋产权证登记；八、违约责任：如果甲方违约，甲方赔偿乙方人民币伍万元。如果乙方违约，甲方有权没收乙方所交定金一半（定金以5万元为基础），并赔偿甲方5万元人民币。2011年5月16日，光山县公证处对此合某进行了公证。合某签订后，陈某于2011年2月15日、4月30日、5月16日分别交款50万元、40万元、37万元，合某交给潘某购房款127万元整。

另查明，双方争议的楼房目前还没完工，2011年4月28日、4月30日、5月16日，双方多次电话联系，但未显示具体内容。

以上事实，有双方当事人陈某及原告举证的：①潘某与李云签订的房屋买卖合某；②退股协议；③原、被告签订的房屋买卖协议；④公证书；⑤收条及被告举证的李云、陈某明房产证、建设工程规划许可证、通话记录等证据在卷证实，并经庭审质证，可以作为定案的依据。

本院认为，2011年2月15日，原、被告在自愿协商的情况下签订《房屋买卖协议》，该协议是双方当事人真实意思的表示，尽管被告潘某以他人名义建房，但由于其系从他人处购买拆旧翻新，因此不影响本案原、被告之间《房屋买卖协议》的效力，该《房屋买卖协议》真实、合某、有效。被告潘某在建房过程中没有遭遇不可抗力及其它不可控制的原因，未能在2011年6月30日前交付房屋，已构成违约，原告请求确认被告行为已构成违约的主张，本院予以支持。原告请求被告立即交付房屋，本院亦予以支持。原告请求被告为其办理好房屋产权证书，因被告以李云、陈某明的名义建房，尚需李云、陈某明的协助，同时还要等待相关职能部门的审核，因此被告潘某从中属于积极协助义务。原告请求被告支付违约金5万元，由于原告至今未付齐购房款（下欠3万元），也同时构成违约，双方约定的各自赔偿对方5万元违约金应相互冲抵。原告请求被告赔偿因延期交房给原告造成的损失（可按原告已付总购房款额依银行同期贷款利率的的四倍计算利息），因协议对此没有约定，亦缺乏法律依据，本院不予支持。另外，因被告未交纳反诉费，其反诉请求，本院不予审理。综上，依照《中华人民共和国合某法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条之规，判决如下：

一、被告潘某向原告陈某迟延交付房屋的行为构成违约。

二、被告潘某于本判决生效之日立即将位于光山县X街道办事处司马光西路座南朝北壹套门面房两间两层（西边）建筑面积约213，混合某构楼房[国有土地使用证（09）字第x号，建设用地规划许可证号第（略）号，建设工程规划许可证（略）号]交付给原告陈某，并积极协助陈某办理房屋产权手续，被告在交付房屋的同时，原告付齐下欠购房款x元。

三、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费x元，诉讼保全费3000元，由原、被告各负担7500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。

审判长闻传崇

审判员刘忠焰

审判员柳玉慧

二○一一年十一月十日

书记员柳楠楠