上诉人(原审原告)陈某，女，汉族，住（略）。
委托代理人陶某，湖南某律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)长沙某房地产开发有限公司，住所地（略）。
法定代表人陈某，董事长。
委托代理人张某，男，汉族，长沙某房地产开发有限公司总经理，住（略）。
原审第三人湖南某建材科技有限公司，住所地（略）。
法定代表人陈某，董事长。
委托代理人陶某，湖南某律师事务所律师。
原审第三人曾某，男，汉族，住（略）。
委托代理人张某，长沙市某法律服务所法律工作者。
上诉人陈某因与被上诉人长沙某房地产开发有限公司(以下简称房地产公司)、原审第三人湖南某建材科技有限公司(以下简称建材公司)、曾某买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院(2011)长县民初字第XX号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院审理查明：长沙县某商品房项目系房地产公司开发建设，外墙内保温施工工程由建材公司承包施工，该项目已完成主体竣工验收，至今未综合验收，业主房屋产权登记均未办理。建材公司注册资本为1000万元，股东为陈某和万某二人，其中陈某股金为990万元，万某股金为10万元。建材公司所承包的外墙内保温工程于2008年8月施工完毕，双方协某工程款为x元，之后房地产公司仅支付建材公司x元工程款。2009年1月9日，建材公司召开股东会议，形成决议，由陈某受让房地产公司抵偿工程款的房屋2206-X号和X号房屋两套，由陈某支付建材公司相应价款x元。次日，即2009年1月10日，房地产公司与建材公司签订《某大楼外墙内保温施工合同补充协某》，约定房地产公司以某楼X号房和2206-X号房购房款按当时销售价格优惠x元整后抵偿工程款。其中2206-X号房总价格为x元，X号房屋总价格为x元，两套房总价格为x元；根据双方工程结算总价，如果工程款（除已付的x元后余额）超过二套房总价款，剩余部分款项房地产公司按原施工合同付款方式支付给建材公司，如少于二套房总价款，剩余部分房款再由建材公司付给房地产公司。同日，房地产公司和陈某签订商品房买卖合同，约定由陈某按2734.86元/平方米购买某楼X房，建筑面积130.69平方米，共计房款x元。付款方式为一次性付款，交房日期为2009年4月30日之前。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。（2206-X号房屋所及商品房买卖合同纠纷已经本院审理终结）
2009年12月，陈某、建材公司与房地产公司口头约定，陈某和建材公司委托房地产公司将504房按原价转卖他人，所得卖房款由房地产公司支付陈某。2009年12月9日，房地产公司向陈某转付x元504房代售定金，该定金由建材公司工作人员庞某代售，并向房地产公司出具收款收据，载明：“今收到某楼X定金（房地产公司代售）金额壹万元，￥x元。收款单位陈某（系加盖私章），经手人庞某”。审理中，陈某主张其与房地产公司的委托代售约定即于该日形成。之后，房地产公司一直未向陈某支付售房款。2010年9月15日，建材公司向房地产公司出具一份《解除委托函》，基于房地产公司一直未能支付504房的价款，要求解除与房地产公司的委托代理关系，收回代售房屋。2011年1月21日，陈某向房地产公司出具《确认解除委托效力函》，确认2010年9月15日建材公司《解除委托函》的效力。2011年2月10日房地产公司向陈某《复函》，称房地产公司不可能将X号房再交给陈某或建材公司，只负责将房款收回交给建材公司，并建材公司因施工存在质量问题，在某楼小区项目通过保温工程验收前不会支付房款。
另，2010年10月11日，建材公司向该院起诉，请求判决房地产公司交付X号房屋并承担逾期交房的违约金，2010年11月30日，该院以建材公司与该案无直接利害关系，主体不适格为由，裁定驳回建材公司的起诉。在该裁定上诉期间，陈某于2010年12月7日就同一事实向该院起诉，该院以建材公司与房地产公司案件裁定书未发生法律效力为由，于2010年12月8日裁定驳回陈某的起诉。2010年12月27日，陈某再次向该院起诉，并提出了前述诉讼请求。
审理中，房地产公司辩称504房转卖给了吉林省延吉市某地的“曾某”，并提供了时间为2010年8月30日与“曾某”签订的商品房买卖合同予以证明。虑及本案的审理结果将与“曾某”有利害关系，开庭审理过程中，该院告知各方将“曾某”追加为本案第三人参加诉讼。房地产公司遂向该院表示，其原来所称吉林省延吉市某地的购房人“曾某”并不存在，其所提供的与该“曾某”的购房合同为虚假，实际购房人为长沙县某地的曾某。基于此，该院将长沙县某地的曾某追加为本案第三人参加诉讼。房地产公司称如此诉讼行为的目的是考虑实际购房人曾某的情绪。审理中陈某要求该院依法对房地产公司上述行为进行处罚，该院已告知将对此另行处理。陈某另称该两份购房合同上“曾某”签名为同一人所签，但表示不申请笔迹鉴定。曾某在诉讼中述称，其已于2009年12月3日和12月9日向房地产公司交付了504房的全部购房款、契某、转移登记费、国土证工本费和维修基金等费用，于2010年1月29日购买了某楼小区地下车位，2010年8月30日与房地产公司签订了商品房买卖合同，并已于2011年2月27日收房。对于房地产公司与陈某之间的纠纷不知晓，请求维持其与房地产公司的商品房买卖关系。
另某楼已完成主体竣工验收，至今未综合验收，业主房屋产权登记均未办理。审理中，房地产公司称未能综合验收的原因是建材公司所施工的外墙内保温工程不合格。
原审法院认为：本案为商品房买卖合同纠纷，案涉商品房买卖合同系房地产公司与陈某签订，该合同是双方真实意思表示，不违返法律规定，该院认定其合法有效。关于陈某购房款的来源，根据建材公司的股东会议决议，建材公司将对房地产公司的工程款债权转让给陈某，陈某支付相应金额的价款给建材公司，该债权转让行为符合法律规定，该院认定其法律效力。故此，陈某在取得对房地产公司工程款债权后，以工程款债权抵偿诉争商品房的购房款，房地产公司亦予以认可，合法有效。陈某与房地产公司商品房买卖关系确立后，于2009年12月口头委托房地产公司将504房代售，该事实各方当事人均无异议，该院予以确认。关于陈某委托房地产公司销售房屋时间的问题，陈某主张时间为2009年12月9日，事实依据为陈某下属职员庞某于2009年12月9日出具加盖陈某私章的x元收房定金，该院认为，如2009年12月9日委托属实，则不应当即日可收到x元购房定金，且房地产公司与建材公司工程款结算时间为2010年5月6日，该x元定金也不应是房地产公司所垫付，其也无理由垫付，故此，陈某委托房地产公司销售房屋的时间应为2009年12月9日之前。房地产公司接受陈某代售504房屋委托后，已将曾某购房定金x元交与陈某，应视为陈某已认可房地产公司将504房对他人销售行为。审理中，曾某递交了其于2009年12月3日和2010年1月28日向房地产公司支付房款的收据及购房其它相关费用的证据，虽无正式发票，但某楼至今因各种原因未能综合验收和各业主未办理房屋产权证属实，其只能提供相应收据符合客观实际情况。另一方面，陈某在委托房地产公司代售X号房屋之后，直至2010年9月15日才以建材公司名义要求解除代售委托，那么，在此时间之前陈某作为委托人，对房地产公司关于504房屋的销售行为及法律后果应该予以认可和承担。而根据前述证据举证质证情况，曾某是在2010年8月30日与房地产公司签订的商品房买卖合同，是在陈某以建材公司名义向房地产公司解除委托之前，在时间上，该504房的买卖行为合法。曾某和房地产公司虽存在先交房款后签合同情况，但该行为并没有违反法律禁止性规定，不应因此而认定该买卖行为虚假或无效。曾某在该买卖行为中无过错，并已向房地产公司交付了全部房款，作为善意第三人其在此过程中的权益依法应受到保护，其与房地产公司所签订的商品房买卖合同合法有效性应予确认。陈某称曾某与房地产公司所签商品房买卖合同的签名与房地产公司原递交的虚假合同上“曾某”签名一致，经该院询问，其不申请鉴定，该院不能认定该两签名即为曾某所签。陈某要求解除房地产公司的代售权利，并将损害曾某的合法权益。故此，建材公司的《解除委托函》和陈某的《确认解除委托效力函》的效力不予认定。陈某起诉要求房地产公司交付X号房屋及支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。因陈某与房地产公司是房屋委托销售关系，房地产公司在收取曾某房款后应向陈某支付该房款x元（已付x元定金应扣除），但陈某在本案中未提出该房款主张，该院在本案中不予处理。房地产公司抗辩称建材公司施工质量有问题，与陈某个人无关，其不同意支付陈某房款的抗辩主张不成立。据此判决：驳回陈某的诉讼请求。本案诉讼费924元，由陈某负担。
陈某不服，上诉称：1、曾某不构成善意取得，曾某与房地产公司恶意串通损害陈某利益；2、原审认定房地产公司受陈某委托向曾某出售房屋有效，系认定事实错误；3、原审法院违反程序。故请求：1、撤销原审判决；2、确认涉案房屋判为陈某所有，或判令房地产公司立即交付该房屋并承担违约金x.94元，及逾期办理过户手续违约金3574.2元；3、由房地产公司承担本案全部诉讼费用。
房地产公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
建材公司答辩称：同意陈某的上诉理由。
曾某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院另查明，涉案房屋已由房地产公司交付给曾某，现曾某已装修入住。
本院认为：一、关于交付房屋的问题。陈某与房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守。由于该房屋系房地产公司以抵扣工程款方式抵给建材公司，建材公司将房屋转给陈某，并由陈某向建材公司支付房款，因此陈某已向房地产公司实际履行了付款义务。同时，双方签订的《商品房买卖合同》进行了网签备案，陈某在房产管理部门成为涉案房屋的合法买受人。虽然陈某、建材公司与房地产公司曾某头达成协某，由房地产公司代理对外出售该房屋，但房地产公司在2010年9月15日收到《解除委托函》之前并未将该房屋出卖。房地产公司虽在原审法院第四次开庭之时提交了与湖南省长沙县人曾某于2010年8月30日签订的《商品房买卖合同》，但该合同是在房地产公司第三次开庭时提交的吉林省延吉市人曾某签订的《商品房买卖合同》被确认系虚假证据后再次提交的。同时，房地产公司的委托代理人张某在第一次开庭时承认“已经卖了，房款还没给我们”，房地产公司却又出具2009年12月3日收到曾某房款的收据(系白纸条，无正式发票)，两者明显矛盾。因此，本院对该证据的其实性不予认定。故对陈某要求房地产公司交付房屋并办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持。至于曾某受到的损失，因系曾某与房地产公司之间的法律关系，本院不予处理，曾某可另行起诉。
二、关于违约金的问题。1、逾期交房违约金。按照房地产公司与陈某签订的《商品房买卖合同》第九条第1款第(2)项的约定，房地产公司逾期交付的应自最后交付期限的第二天起按陈某已付购房款的日万分之二支付违约金。陈某已付房款x元，而房地产公司至今未交付房屋，现陈某仅主张逾期交房违约金x.94元系其对自己权利的处分，本院予以准许。2、逾期过户违约金。按照房地产公司与陈某签订的《商品房买卖合同》第十五条第2款的约定，房地产公司应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人如不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。由于房地产公司至今仍未交付房屋，其承担逾期过户违约金的条件尚未成就。因此，陈某要求房地产公司即时承担逾期过户违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，陈某的上诉理由部分成立，本院予以采纳。原审判决认定事实清楚，但适用法律错误。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省长沙县人民法院(2011)长县民初字第XX号民事判决；
二、限长沙某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向陈某交付位于湖南省长沙县某楼第一幢一单元X号房屋，并自交付使用之日起360日内办理过户手续；
三、限长沙某房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向陈某支付逾期交房违约金x.94元；
如果按本判决指定的期间履行交付房屋义务或给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
四、驳回陈某的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费924元，二审案件受理费924元，合计1848元，由长沙某房地产开发有限公司负担1700元，由陈某负担148元。
本判决为终审判决。
审判长刘应江
审判员赵建刚
代理审判员左武
二○一一年十二月二日
书记员卢沙
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
