上诉人（原审被告）：王某乙，男，52岁。

委托代理人：任某某，卢氏县X镇法某服务所法某工作者。

被上诉人（原审原告）：王某丙，男，46岁。

被上诉人（原审原告）：王某丁，男，22岁。

原审被告：张某，男，45岁。

上诉人王某乙因与被上诉人王某丙、王某丁、原审被告张某买卖合同纠纷一案，不服卢氏县人民法某（2011）卢民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法某成合议庭，公开开庭审理了本案。王某乙的委托代理人任某某，王某丙，张某到庭参加诉讼。王某丁未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法某查明：1998年10月份，张某以7万元的价格购买到卢氏县X镇东关法某西侧宅基地一份，2010年其联合王某乙对该宅基地进行开发，双方约定由王某乙出资建设，共建成五层，每层一套，建成后第一层归张某所有，二层以上由王某乙出售。后王某乙出资30万元，张某负责将房建成后外出打工，王某乙开始对外出售房屋。王某丙想在县城买房给儿子结婚用，经人介绍结识王某乙协商购房事宜，双方经充分协商后，2010年11月12日，王某乙以王某乙、张某名义和王某丁签订一购房协议，以13.5万元的价格将一楼房屋(包括地下室一间)卖给王某丁，双方约定购房款应于十日内一次性交清，王某乙交付的房屋符合约定质量，由王某乙协助王某丁办理房产证，违约者支付对方违约金2万元。协议签订后，王某丙先后给付王某乙购房款13万元、下水道款700元，共计13.07万元，双方约定下欠5000元2011年3月1日交清。2010年将近年底，张某打工回卢后将一层房屋铺上了地板砖并将房门钥匙换掉。2010年腊月三十，王某丙到该房贴对联时发现该房已被张某占用，遂找王某乙、张某交涉此事，但王某乙、张某相互推诿不予解决。为此2011年2月14日，王某丙交纳2800元代理费委托卢氏县司法某东城司法某代为解决该纠纷。2011年2月18王某丙向原审法某起诉。期间，经东城司法某居中调解，2011年2月20日，王某丙、王某乙、张某就此事达成解除购房协议，双方约定由王某乙、张某于2011年3月2日前退回王某丙购房款13万元及下水道款700元，原购房协议终止。同时约定若王某丙撤诉十日内由王某乙、张某支付王某丙诉讼及代理费2400元，关于王某丙要求的其他违约责任某双方另行协商，协商不成由法某判决。后王某乙、张某按约于2011年3月2日通过东城司法某将购房款13.07万元退给王某丙。但就损失的赔偿问题双方达不成协议。

原审法某认为，王某乙、张某在合作建房时约定该房屋一层归张某所有，王某乙无权处分该房屋，事后又未得到权利人张某的追认，因此其与王某丙签订的房屋买卖协议属无效协议，协议中违约金2万元的约定也属无效约定，王某丙要求支付违约金2万元的诉求不能成立。王某乙明知房屋一楼归张某所有却将该房卖给王某丙致该买卖合同无法某现，理应承担主要缔约过失责任，赔偿王某丙因该合同无效所造成的损失，王某丙在买房时未尽到足够的谨慎义务，仔细审查房屋的情况，也有一定过错，应承担一定责任。王某丙因此造成的损失主要包括购房款的利息损失、客观存在的房屋差价及合理的诉讼、代理费用。根据卢氏县房屋市场行情及王某丙、王某乙的过错，同时考虑到王某丙、王某乙在订立某同时不能预见到房屋价格大幅度上涨的实际，参考王某丙、王某乙订立某同时所约定的合同不能实现的违约责任，原审法某酌情决定由王某乙支付王某丙、王某丁各项损失2万元。虽然王某乙、张某系合作建设房屋，但该买卖行为由被告王某乙一人进行，被告张某并不知情，故该责任某由王某乙一人承担。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决：一、限王某乙于本判决生效后赔偿王某丙、王某丁损失2万元；二、驳回王某丙、王某丁对张某的诉讼请求。案件受理费1600元，由王某丙、王某丁承担400元，王某乙承担1200元。

王某乙不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判其和张某共同承担赔偿王某丙、王某丁1万元。其主要理由是：1、原审判决其赔偿王某丙损失2万元，没有事实和法某依据。首先，签订协议是2010年11月12日，退款是2011年3月2日，从收到购房款到退回全部购房款不到四个月，就是按银行贷款利息计算也不到5千元。其次，《合同法》规定，无效的合同或撤销的合同自始没有法某约束力，其与王某丙签订的购房合同明确属于无效合同，所约定的违约条款是没有法某效力的；2、1998年10月份，由其和张某合伙以7万元的价格购买到城关镇东关法某西侧宅基地一份，虽然是张某签订的协议，但实际是其支付的购地款，有收款条为证。2010年其和张某合伙对购买的宅基地进行开发，共同建房，共同对外出售，在与王某丙签订购房协议是经张某默认同意的，现发生购房买卖纠纷也是因张某反悔所造成的，原审判决由其一人赔偿显失公平。

王某丙、王某丁答辩时请求依法某判，驳回王某乙的上诉请求。其主要理由是：1、双方虽然协议解除原购房合同，导致合同无法某续履行的主要原因是因为王某乙与他合伙人之间就合伙修建房屋的分配（支配）权而产生的，对于其一个购房者是不能事先预知的，过错责任某法某由出让人承担；2、房屋出让人有明显的过错责任，依法某当承担因合同不能履行给其造成的全部损失。首先，其与王某乙签购房合同时卢氏县城的房价每平方米在1200－1300元，在产生纠纷到现在房价每平方米已上涨1千元左右，该项损失就有10万元以上。其次，纠纷发生之后其为了维护自己权益支付代理费、立某、误工费等损失6千余元。再次，已向王某乙交纳的房款利息约5千元。最后，因房屋出让人的违约导致合同无法某行，虽然其同意解除合同，王某乙依法某承担双方事先约定的2万元违约金。

张某辩称涉案房屋系其所有，王某乙的卖房行为未经其同意，其不应承担责任。

二审查明：2010年11月12日的《集资建房协议书》，系王某丙以其子王某丁名义与王某乙签订的。其他事实与原审法某查明的事实相同。

本院认为，合同是平等主体的自然人、法某、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。2010年11月12日，王某乙与王某丙签订《集资建房协议书》，该协议名为集资建房，实为房屋买卖。该协议约定的房屋系张某所有，王某乙未向法某提交证据证明致使该房屋买卖无法某现是因张某的事先默认及事后反悔所致。因王某乙的买卖行为事先未得到许可，事后亦未得到追认，故该房屋买卖协议无效。王某乙在缔约过程中存在主要过错，理应承担赔偿责任。原审法某将王某乙赔偿的各项损失酌定为2万元适当，应予维持。王某乙的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人王某乙承担。

本判决为终审判决。

审判长任某生

代审判员陈巍

代审判员赵曜

二○一一年九月二十六日

书记员牛晓俞