原告（反诉被告）：杨某，男，58岁。

委托代理人：周文光，河南经源律师事务所律师。

委托代理人：陈某，男，58岁。

被告（反诉原告）：路某，女，60岁。

委托代理人：常自立，河南亚昌律师事务所律师。

委托代理人：魏某,系路某丈夫，60岁。

原告杨某因与被告路某购房权利转让纠纷一案，于2011年3月21日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定，向被告路某送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票。在审理过程中，被告路某提起反诉，本院决定予以受理并合并审理。本院依法组成合议庭，于2011年5月23日公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托代理人周文光、陈某，被告路某的委托代理人魏某、常自立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告杨某诉称：杨某系洛阳日报社职工。2004年，洛阳日报社依照国家及洛阳市有关规定进行房改。按照洛阳日报社的有关规定，杨某应缴房改房款x元。由于杨某的原因及身患心脏病，当时经济非常拮据，路某与杨某系同学关系，路某的弟弟主动找到杨某，以其母亲住房无暖气为由愿以杨某名义出资，而日后居住本案所涉及的房屋。于是路某即分批以杨某的名义拿出了x元集某建房款。2005年2月28日，杨某与路某签订了协议。2009年11月10日洛阳市房管局向杨某颁发了《房屋所有权证》并注明为房改房。自2004年底路某入住该房后，该房所发生的物业费、暖气费等费用则由洛阳日报社按规定从杨某工资中扣除，甚至杨某的工资只剩10元造成杨某无法生活，路某也并没有全部补偿给杨某。之后洛阳日报社对杨某多次强调本单位的房改房按照规定不允许转让给外单位的人，否则予以处罚。杨某考虑同学关系与路某多次协商，并表示愿返还远高于路某以杨某名义集某的款额，路某也予以承诺，并将大件家具搬出。但至今路某却一再出尔反尔不将本案所涉及的房屋交付杨某。为此，杨某诉至法院，要求路某搬出占用杨某的房屋并赔偿杨某自2009年11月10日至本案起诉之日起的损失x元。

被告路某辩并反诉称：1、2004年，洛阳日报社依照国家及洛阳市有关规定进行房改。按照洛阳日报社的有关规定，杨某应缴房改房款x元，杨某嫌房价高，有意放弃房改购买，杨某与路某系同学关系，经协商，路某以杨某的名义出资购买房改房，产权归路某，为此双方于2005年2月28日签订了该房的转让协议，协议约定位于九都路某阳日报社家属院内以杨某名字购买的X号楼X门X号楼，房款全部由路某支付，自购房之日起，此房所发生的一切费用均由路某承担，有此房享受的福利及此房产权归路某所有，该房的房改实际价是x元，路某实际支付给杨某x元，多付1831元。杨某将该房的使用权交给路某，路某居住至今，2005年12月20日，以杨某的名义从洛阳日报社购得该房，取得100%产权。2009年7月杨某领到房屋所有权证。路某多次找杨某协商产权过户事宜未果，而后提出悔约，进而要求路某返还房屋，并向法院提起诉讼，路某认为数年前杨某以高出购买价将房屋转让给了路某，以从中取得了利益，故不同意返还房屋并请求确认路某与杨某签订的房屋买卖协议有效，要求杨某给路某办理房屋产权过户登记。2、杨某要求路某补偿的x元的房租损失也不同意，2004年6月份杨某占用路某位于市委院X号楼X门X室的一间房屋放家具，至今未腾，如果按200元一个月计算房租也足以抵消杨某要求的房租损失。

原告杨某辩称：房改的主体应该是洛阳日报社职工杨某而不是不属于洛阳日报社职工的路某；路某反诉所述协议应为无效协议，双方签订协议时争议房屋并未登记在杨某名下，所以签订这份协议时杨某无权处分该房屋，故该协议无效，应当相互返还财产。

本院根据原（反诉被告）、被告（反诉原告）的诉、辩意见，对本案争议焦点确认如下：1、被告路某是否应将所争议房屋返还给原告杨某；2、被告路某是否应当赔偿从2009年11月10日起至2011年2月的房屋租金x元；3、原、被告签订的协议是否有效，原告杨某是否应当给被告路某办理房屋产权过户登记。

原告杨某围绕争议焦点向本院提交如下证据：

证据一、洛房权证市字第（略）号房屋所有权证及洛市国用（2011）第（略）号土地使用证各一份。证明2009年11月10日洛阳市人民政府已经将所争议的房屋确权给了杨某，所争议房屋属于房改房。

证据二、杨某替路某垫付的物业费和暖气费的工资单复印件一份，证明杨某替路某每月垫付物业费22.7元。同时证明暖气费也是从杨某工资上某除的。

证据三、洛阳日报社收据七张。证明路某以杨某的名义向报社交了x元，杨某个人没有多收房款。

经质证，被告路某对证据一无异议；对证据二真实性无异议，但物业费和暖气费路某都已经付给杨某。对证据三真实性无异议，但是预收款，不是结算款，应当以实际结算为准。

被告路某围绕争议焦点向本院提交如下证据：

证据一、2005年2月28日杨某与路某签订的房屋买卖协议一份。证明：双方约定自购房之日起房屋产权归路某所有，路某已经交付了全部房款，房款数额为x元。

证据二、产权界定卡一份。证明：2005年12月20日杨某已购买该房屋，房屋的房价为x元，比路某付给杨某的低1831元，该价格为市场价。杨某对该房产有100%的产权。

经质证，原告杨某对证据一真实性无异议，但该协议是无效协议。对证据二有异议：1、界定卡应当和房产证是一起发的；2、此界定卡说明杨某当时无权处分争议房屋，协议无效；此界定卡上某房价与本案无关。说明不了争议房屋产权已转移给路某。

本院根据原、被告（反诉原告）的诉辩意见及举证、质证情况，对本案事实确认如下：路某与杨某系同学关系，路X路某里与杨某同系洛阳日报社职工。2004年洛阳日报社依照国家及洛阳市有关规定进行房改，按照洛阳日报社的有关规定，杨某具有购买房改房资格，应缴购房款x元。由于杨某当时没有能力支付该购房款，经路X路某里介绍，路某以其母亲住房无暖气为由，表示愿以杨某名义出资购买。经双方口头协商，杨某同意路某以其名义购买涉案房屋，路某即分批将购房款x元交给杨某，杨某以自己的名义将x元购房款交纳洛阳日报社。房屋交付后路某即入住该房屋内。2005年2月28日，路某与杨某补签了一份协议，协议约定，位于九都路某阳日报社家属院内以杨某名字购买的X号楼X门X号楼，房款全部由路某支付，自购房之日起，此房所发生的一切费用均由路某承担，有此房享受的福利（补在工资内的除外）及此房产权归路某所有。2009年11月10日洛阳市房管局向杨某颁发了该套房屋的《房屋所有权证》，并注明为房改房。双方至今未办理产权过户登记手续。之后，杨某要求路某返还房屋同时返还路某房款，因返还房款数额不能达成一致，为此，杨某诉至法院。

本院认为，洛阳日报社依照国家及洛阳市有关规定进行房改，房改具有福利性质，参加房改要有一定资格。本案中，原告杨某系报社职工，具备房改资格，被告路某不具备房改资格，且原告杨某对此明知。双方签订的房屋买卖协议，其法律性质为购房权利转让协议，该协议虽属双方当事人真实意思表示，但系恶意串通，损害了国家、集某、第三人利益，应为无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条第一款的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，原告杨某应将价款返还被告路某，被告路某应将该房屋返还原告杨某。关于原告杨某返还价款的数额问题，考虑到房价上某等因素，根据公平原则，本院酌定为x元。关于原告杨某要求被告路某赔偿损失x元的诉讼请求，因被告路某是依据协议，并经原告杨某同意居住该房屋，在双方争议解决之前，被告路某有权居住该房屋，故原告杨某的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条的规定，判决如下:

一、被告路某将位于洛阳市X区X路X号X号楼X门X室房屋返还原告杨某；

二、原告杨某支付被告路某购房款x元。

三、上某、二条规定的给付义务，在本判决生效后十日内履行完毕。

四、驳回原告杨某的其他诉讼请求；

五、驳回被告路某的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案本诉受理费2480元，反诉受理费200元。由原、被告双方各承担1340元（被告承担部分原告已垫付1140元，执行时被告付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上某状，并按对方当事人的人数提出副本，上某于河南省洛阳市中级人民法院。

审判长：许丽飞

审判员：宁小建

人民陪审员：宋娜

二零一一年九月二十九日

书记员：刘迎斌