上诉人（原审被告）王某甲。
委托代理人王X，陕西东源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）王某乙。
委托代理人郭XX，陕西驼城律师事务所律师。
上诉人王某甲因租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2010）榆民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某甲的委托代理人王X、被上诉人王某乙及委托代理人郭XX到庭参加了诉讼，上诉人王某甲经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原审查明，2003年1月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋租赁合同，约定，租赁范围：甲方将银湖大厦一至六楼及该大厦院内北楼一楼和住宅区门房的全部房铺（包括楼内的全部设施及财产，具体财产以乙方财产登记表为准）出租给乙方经营使用。租赁期限：为10年，从2003年1月1日起至2012年12月31日止。租赁费：每年x元。在合同生效之日，甲方必须将房铺产所有设施及房内的一切财产全部交给乙方管理使用。从合同生效之日起，乙方在经营期间，工商税务、水电等一切费用由乙方负责，甲方概不负责，从该月起楼房漏水维修及电梯的启用和维修也由乙方负责。如有违约行为，由违约方付给对方违约金x元。之后，2004年9月15日，甲、乙双方以调解协议的形式达成房屋租赁合同的补充协议，约定：乙方截至2004年4月30日前所欠租赁费，甲方不再向乙方追偿。从2004年5月1日起至2012年12月31日止，每年继续按x元计算租金，2004年5月1日至2005年4月30日止第一年度的租金，本协议签字之日付x，下余x元在2004年9月30日前付清。以后的租金在每年5月1日前向甲方付前半年租金x元。2010年5月1日前乙方一次性向甲方付清最后七个月租金x元。租赁期内，乙方必须按本协议约定及时支付租赁费，如不能按时足额支付，逾期超过十日，甲方有权单方解除租赁合同，甲方不负责乙方任何经济损失。本协议自乙方付清第一年x元租金之日起生效，作为甲、乙双方2003年1月26日签订的房屋租赁合同的补充协议，原合同约定与本协议有冲突的，以本协议为准。在合同履行期间，原、被告因租赁费拖欠问题进行了多次诉讼。2010年3月8日，被告通过榆林市公证处以公证方式向原告送达了解除合同限期腾房通知。要求与原告解除2003年1月26日签订的房屋租赁合同，并限期原告于2010年3月8日腾房并要求承担银湖大厦投资1000万元的贷款利息和经营利润损失。送达时，原告不在，被告将通知交给了门卫。原告起诉后，被告提出了反诉。
另查明，租赁标的中的小房一间目前作为银湖小区门房使用，面积为8.26平方米。应原告申请，本院对该小房2003年至2010年的租赁费损失委托榆林市物价局价格认定分局进行了鉴定。鉴定结论为：鉴定标的在鉴定基准日的价格为，人民币四万五仟一百元整。计算公式为8.26平方米×65元/平方米•月×12月/年×7年。即小房一间从2003年9月14日至2010年9月14日的租赁费损失共计x元。原告交纳鉴定费2000元。
原审法院认为，原告王某乙与被告王某甲于2003年1月26日签订的房屋租赁合同与2004年9月15日以调解方式达成的补充协议，体现了当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违法国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。在合同履行期间，原、被告之间虽然发生过多次诉讼，被告于2010年3月8日以公证方式向原告送达了解除合同限期腾房通知，但被告并没有提供相关证据证明原告收到了该通知，租赁合同也没有被生效法律文书所解除。即原、被告之间的租赁合同依然有效。原告主张被告交付门房一间的请求，因门房属于被告的承租范围，在合同履行期间，原、被告没有对租赁物范围进行变更，故原告的该请求，有事实依据，依法予以支持。原告主张支付租赁费损失x元的请求，经鉴定，小房从2003年9月14日至2010年9月14日共7年的租赁费损失共计x元。对于该小房2003年1月1日至2003年9月13日（共计256天）的租赁费损失，比照2003年至2010年小房每平方米65元租金计算，为4581.5元。该小房从2010年9月15日起至执行之日止的租赁费损失，可参照小房目前租赁费每平方米85元计算。对于原告主张x元违约金的请求，考虑到被告已经将出租范围内的大部分房屋已经交付，仅就小房没有交付，原约定的违约金过高，宜以小房截至2010年9月14日的租赁费的30%计算违约金，即（4581.5+x）×30%为x.5元。对于原告主张赔偿损失（略）元的请求，因该损失的确定是原告的单方行为，且原、被告没有约定，原告也没有证据证明该损失与被告有直接因果关系，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，依法应承担举证不能的法律后果。对于被告的反诉请求，因其未交纳诉讼法，依法按自动撤诉处理。被告所持原告对租赁物的范围事实上进行了变更，原告的主张丧失了时效利益的抗辩理由，于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款之规定判决，一、原告王某乙与被告王某甲于2003年1月26日签订的房屋租赁合同及2004年9月15日签订的调解协议有效。二、本判决生效后十日内，由被告王某甲向原告王某乙交付原告王某乙承租的住宅区门房一间，并向原告王某乙支付截至2010年9月14日的小房租赁费损失合计人民币x.5元，以及从2010年9月15日起至小房交付之日止的租赁费损失（以每平方米月租金85元计算），同时向王某乙支付违约金人民币x.5元。三、鉴定费2000元，由被告王某甲负担。四、驳回原告王某乙的其他诉讼请求。五、驳回被告王某甲的反诉请求。案件受理费x元，由原告王某乙承担x元，由被告王某甲承担720元。
上诉人称，小房虽然约定在合同中，但双方的事实行为已经对该约定进行了变更，该小房已经不属于租赁物范围；被上诉人基于小房未交付提起的诉讼请求已经超过了诉讼时效，丧失了胜诉权；原审判决从2010年9月15日起至小房交付之日止的租赁费损失以每平方米月租金85元计算没有根据。故请求依法撤销原判决第二项、第三项；改判受理费由被上诉人承担。
被上诉人称，原审判决事实清楚，适用法律正确，应维持原判。
经审理查明：2003年1月26日，被上诉人王某乙与上诉人王
晓辉签订了房屋租赁合同，约定，租赁物范围：银湖大厦一至六楼及该大厦院内北楼一楼和住宅区门房的全部房铺；租赁期限：10年，从2003年1月1日至2012年12月31日。2004年9月15日双方以调解协议的形式达成补充协议，作为2003年签订的房屋租赁合同的补充。该协议除了对租赁费的支付方式进行变更外，对租赁物范围及租赁期限均没有变更。此后，因为合同的履行问题，双方进行了多次诉讼，但对租赁物范围及租赁期限一直没有变更，上诉人王某甲一直没有按合同约定向被上诉人王某乙交付门房（争议小房）。
另外，根据被上诉人王某乙的申请，原审法院委托榆林市物价局价格认定分局对争议小房从2003年至2010年的租赁费损失进行了鉴定。榆林市物价局价格认定分局采用市场法,以2010年9月14日为价格鉴定基准日，对该标的的租赁费损失进行了价格鉴定，认为从2003年至2010年该地段的房租呈直线上升状态，租金上涨明显，月租金从每平方米45元增至目前的每平方米85元。从2003年至2010年平均计算，平均每平方米月租金为65元。按8.26平方米×65元/平方米•月×12月/年×7年的公式计算，最后得出鉴定结论为：鉴定标的在鉴定基准日的价格为，人民币四万五仟一百元整。被上诉人王某乙交纳了鉴定费2000元。
本院认为，原告王某乙与被告王某甲于2003年1月26日签订的房屋租赁合同及2004年9月15日签订的调解协议为双方的真实意思表示，其主体、形式合法，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，原审判决该两份合同有效正确。上诉人王某甲至今没有履行交付住宅区门房（争议小房）的义务，属违约，原审判决其继续履行合同交付小房及承担违约责任正确。上诉人认为小房事实上已经不属于租赁物范围以及被上诉人请求交付小房已经超过了诉讼时效的理由，没有事实依据，依法不予支持。上诉人认为原审判决从2010年9月15日起至小房交付之日止的租赁费损失以月租金每平方米85元计算没有根据的观点，经查明，榆林市物价局价格认定分局出具的鉴定结论书中明确载明争议标的所在地段的房屋月租金目前为每平方米85元，原审据此判决正确，故上诉人的该观点不予支持。上诉人请求由被上诉人承担案件受理费，于法无据，不予支持。原审时上诉人提出反诉，但未按期交纳诉讼费，依法应按自动撤诉处理，原审判决驳回反诉请求错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持榆阳区人民法院（2010）榆民二初字第X号民事判决第一、二、三、四条。
二、撤销榆阳区人民法院（2010）榆民二初字第X号民事判决第五条。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费x元，由王某乙承担x元，由王某
辉承担720元；二审案件受理费1430元，由王某甲承担。
本判决为终审判决。
审判长韩某妮
代理审判员冯佑贤
代理审判员李军
二0一一年三月十四日
书记员马验
