上诉人（原审被告）天筑伟业（河南）实业发展有限公司。住所地：郑州市金水区X路X号。

法定代表人吴某，董事长。

委托代理人常某、陈某，该公司员工。

被上诉人（原审原告）杨某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人王爱华，河南文中律师事务所律师。

上诉人天筑伟业（河南）实业发展有限公司（以下简称天筑伟业公司）因与被上诉人杨某租赁合同纠纷一案，不服郑州市金水区人民法院（2009）金民一初字第X号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天筑伟业公司的委托代理人常某、陈某，被上诉人杨某的委托代理人王爱华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2007年7月23日，杨某与天筑伟业公司签订一份租赁合同，合同约定杨某租赁天筑伟业公司商厦内第二层编号为x号的商铺，自2007年10月1日至2013年3月31日止，共计66个月；支付方式为5年一付，租金总额优惠后为x元，第一期的租金应于合同签订之日付清。天筑伟业公司有权对商厦进行商业管理和物业管理等权利；合同违约责任约定如果未经天筑伟业公司同意在商场统一要求的正常某营期内连续三日或每年累计七日以上未开展经营活动的，天筑伟业公司有权解除合同并不予返还已缴纳的租金。杨某于签订合同当日缴纳了5年租金x元。后天筑伟业公司又制定新的经营管理公约规定：属于商铺无故停业的情况有：无故闭店、代开门、开铺无人经营，营业员擅自中途离岗，空铺（含店内无人）时间超过30分钟及商厦认定的其他行为，对于无故停业的商铺每日罚款200元，连续三日或每年累计七日即解除合同。杨某称未见到该管理公约。2009年3月26日，杨某的经营人员张惠萍向天筑伟业公司请假1天。2009年4月16日，天筑伟业公司作出通告，以杨某连续20日无故停业为由，解除租赁合同并收回x商铺的经营权。并将该通告张贴在杨某的商铺门上。2009年4月18日早，杨某的商铺就被拆除。商铺的经营人员张惠萍是2007年4月17日从外地回到郑州的。杨某认可2009年3月26日至2009年4月15日期间其商铺是邻居代看门。现杨某租赁的商铺已由天筑伟业公司租赁给他人开展其他经营活动。

原审法院认为：天筑伟业公司与杨某签订的合同中约定的无故停业解除合同与天筑伟业公司提供的管理公约中解除规定并不一致，对于找他人代看门是否属于无故停业，双方存在争议，天筑伟业公司没有证据证明对杨某作出的通知中所称的20日无故停业期间杨某的经营状态，而杨某称此期间一直由他人代开门经营，因此，天筑伟业公司作出的解除合同并不返还租金的行为不符合双方租赁合同中公约的约定，由于杨某与天筑伟业公司所签订的租赁合同已实际无法履行，应解除双方的租赁合同，天筑伟业公司在签订租赁合同时已一次性收取租金，现杨某未使用租赁房屋期间的租金x元，天筑伟业公司应当返还。杨某作为商铺经营者，其经营人员请假一天，却连续十几天让他人带看门经营，且杨某的证据不足以证明其损失，因此，对杨某要求的损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，判决：一、解除杨某与天筑伟业（河南）实业发展有限公司2007年7月23日签订的租赁合同。二、天筑伟业（河南）实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还杨某租金x元。三、驳回杨某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1378元，由天筑伟业（河南）实业发展有限公司负担778元，杨某负担600元。

天筑伟业公司上诉称：杨某的经营人员于2009年3月26日向商厦请假1天去南方，至2009年4月17日才从外地回来，在长达21天的时间里并未向天筑伟业公司进行任何形式的续假，期间找人替其开门，造成事实上的“无故停业”。天筑伟业公司于2008年10月31日下发通知，明确禁止代开门等实质无故停业现象，并经杨某方经营者签收。2009年3月23日，天筑伟业公司将该通知在距离杨某所租商铺四米远的醒目位置进行张贴，并连续三天反复广播宣传，杨某对该通知是明知的。其事实和行为已构成严重违约，天筑伟业公司有权解除合同并不返还已缴纳的租金及保证金。原审认定事实不清，请求驳回杨某的诉讼请求。

杨某答辩称：其是依双方签订的租赁合同的约定履行的，没有违约，原审查明的事实清楚，请求维持原审判决。

本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。

本院认为：2007年7月23日，杨某与天筑伟业公司签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，应为有效。因该租赁合同公约中的解除合同约定与天筑伟业公司提供的管理公约中解除规定不一致，双方对于找他人代看门是否属于无故停业，存在争议，原审以此认定天筑伟业公司没有证据证明杨某在其通知中所称的20日无故停业期间的经营状态，是正确的。天筑伟业公司作出的解除合同并不返还租金的行为不符合双方租赁合同中公约的约定，由于杨某与天筑伟业公司所签订的租赁合同已实际无法履行，原审判决解除双方的租赁合同，亦是正确的。天筑伟业公司在签订租赁合同时已一次性收取租金，杨某未使用租赁房屋期间的租金x元，天筑伟业公司应当返还。天筑伟业公司的上诉请求，证据不力，本院不予支持，原审查明事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1378元，由天筑伟业（河南）实业发展有限公司负担

本判决为终审判决。

审判长陈某斌

审判员刘静

审判员刘红军

二○一○年五月十三日

书记员魏艳华