原告张某某，男，X年X月X日生。

委托代理人王小保，系辉县X镇法律服务所律师。

被告李某某，男。X年X月X日生。

委托代理人万耀，系河南百泉律师事务所律师。

原告张某某诉被告李某某租赁合同纠纷一案，原告于2009年2月23日向本院提起诉讼。本院于同日作出受理决定，依法由审判员李某庆、翟福君和程淑芳组成合议庭，分别向原、被告送达了举证通知书、告知审判庭组成人员通知书、当事人权利义务须知和开庭传票，并向被告送达了应诉通知书和起诉状副本。本院于2009年5月20日、11月6日和12月11日公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人王小保和被告李某某及其委托代理人万耀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告张某某诉称：2004年3月，我租赁了XX乡政府所属的XX电缆电线厂（下称电缆厂）。2004年3月8日，我将电缆厂院中的东屋四间、南屋三间转租给被告使用，租期到2004年11月底前，租金为1000元。租期届满后，被告仍继续租用，但未支付租金，故诉至法院要求解除原、被告签订的租赁合同；归还被告租赁房屋和实际多占用的房屋并支付租金6375元。

被告李某某辩称：1999年5月1日，我与电缆厂签订租赁合同，租赁电缆厂东屋四间及附近场地，该合同仍然有效。我现在占用电缆厂房屋包括东屋南边四间和北边四间及南屋西边3间和东边3间，但原告与我签订转租合同后，发现南屋西边三间系原胡桥收购站的房屋，不是电缆厂的房屋，我就出资购买了该房屋。该房屋已转化为我个人房屋，已不再是租赁房屋，原告无权要求我返还这三间房及支付租金。其它房屋均是电缆厂的，电缆厂又是企业法人，有独立经营权，现在电缆厂只是被吊销营业执照而不是注销营业执照，因此，电缆厂仍有权处分这些房屋。XX乡政府作为电缆厂的主管机关在未清算之前无权出租电缆厂的房屋，原告更无权拒绝我占用这些房屋，因此我不同意返还原告这些房屋。另外，原告起诉租金已超过1年诉讼时效，应驳回原告租金的诉讼请求。

原告为证明其诉讼请求，提供了如下证据：

1、租赁协议一份。以证明：2004年3月8日，原、被告签订一份租赁协议。协议约定，原告转租给被告电缆厂的东屋四间和南屋三间，租金为1000元，租期到2004年11月底。

2、XX乡人民政府与原告签订合同书及证明各一份。以证明：2004年3月1日XX乡政府将电缆厂整体出租给被告，租期50年，并同意原告在租赁期间转租。。

被告为证明其反驳主张，提供了如下证据：

1、合同书一份。以证明1999年5月1日，电缆厂就与被告签订了租赁协议，被告租赁东屋四间及附近场地，该合同虽届满但电缆厂未提出异议，该合同仍然有效。

2、行政复议决定书一份。以证明电缆厂的土地所有权人是XX乡人民政府，为集体土地。

3、土地使用租赁协议一份。以证明2004年3月11日，原告与XX乡政府签订了租赁协议。原告在未取得承租权的情况下。就于2004年3月8日和被告签订了转租协议。上述行为应属于欺诈行为。

4、土地转租协议一份（复印件）。以证明2005年10月28日，原告将被告租赁物又转租给了XXX和XXX。

5、房屋购买证明条一份。以证明被告现占有电缆厂南屋西边三间是购买原XX乡购销站的房屋，不是租赁原告的。

6、XX工商局证明一份。以证明电缆厂于2002年12月被吊销营业执照。

7、勘验笔录一份。以证明被告实际占用情况为东屋八间和南屋六间。包括东屋南边四间和北边四间及南屋西边三间和东边三间。

经庭审质证：被告对原告提供的证据提出异议认为：第1份证据原告以电缆厂负责人身份与被告签订的协议，致使被告认为该协议是1999年5月1日与电缆厂合同的延续。对第2份证据提出异议认为，电缆厂是独立法人企业，现仅吊销营业执照，乡政府无权出租电缆厂房产。原告对被告提供的证据提出异议认为：第1份证据与本案无关；第2份证据合法有效，证明了原被告间存在租赁合同；第3份证据可以证明的是XX人民政府将电缆厂土地所有权确权给了X人民政府，XX乡政府有出租电缆厂的权利；第4份证据为复印件，无法确定其真实性；对第5、6、份证据无异议。对第7份证据异议是被告购买的是南屋东边三间，而不是西边三间。

根据原、被告诉辩意见、举证和质证，本院综合认证如下：原告的第1份证据可以证明原、被告存在房屋租赁事实，本院予以认定。原告的第2份证据，可以证明XX乡政府取得电缆厂土地产权后，可以出租并同意原告转租的事实。被告的第1份证据仅可证明电缆厂在未吊销营业执照之前与被告签订了租赁合同的事实，具有证明力，本院予以认定，但租期届满，原、被告对此房屋又签订了转租合同，属其真实意思表示，应视为被告和电缆厂的租赁合同自行终止，故对被告的抗辩意见不予支持。被告的第2、3份证据可以证明在电线厂的产权归XX乡政府后，乡政府又出租给原告，并同意其转租的事实，本院予以认定。被告的第4份证据为复印件，原告又不认可，不能客观证实合同存在的事实，故不予认定。被告的第5份证据可以证明，南屋西边三间是被告与原告签订转租协议后，被告又购买了该房屋的事实，本院予以认定。第6份证据原告无异议，本院予以认定。被告对第7份证据虽提出异议认为是合同约定的是南屋东边三间不是西边三间，因与法院勘验笔录和购买房屋事实不一致，故认定第7份证据的证明力，对被告的质证意见，不予支持。

根据原、被告的诉辩意见及本院对上述有效证据，本院可以确认以下案件事实：上世纪70年代，XX乡人民政府占用XX村土地建立了XX电线厂，1991年3月变更为XX乡电缆电线厂。2002年12月，该厂被XX工商局吊销营业执照。1999年5月1日，电缆厂与被告签订了一份合同书。合同约定：被告承租电缆厂院东南角场地，包括东屋南边四间房屋，租赁期限从1999年5月1日至2003年4月15日。2004年，XX村委会与XX乡政府就已倒闭的电缆厂土地权属产生争议，经XX市人民政府决定，电缆厂占用的土地所有权属于XX乡人民政府，为集体土地。2004年3月11日，XX乡政府将电缆厂的6.2亩土地租赁给原告。2009年4月18日，XX乡政府证明：2004年1月就已与原告达成了租赁电缆厂的口头协议，2004年3月11日，XX乡政府与原告签订了书面租赁协议，租赁期限为50年，并同意原告在租赁期间转租。2004年3月8日，原、被告签订了一份租赁协议，协议约定：原告转租给被告电缆厂东南部的东屋南边四间和南屋西边三间，租赁期限自2004年3月8日至2004年11月底，租金共计1000元。经本院现场勘验，被告现占用电缆厂的东屋南边四间（原被告合同约定的租赁屋）和北边四间（合同约定之外）以及南屋西边三间（原被告合同约定的租赁屋）和南屋东边石棉瓦房约八米长（系被告自建，约三间）。在原、被告签订租赁协议后，被告发现其中南屋西边三间系原XX乡收购站建筑，为经营方便，出资购买了该房屋。

本院认为：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。租赁期间届满，承租人如继续使用租赁物，而出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同。本案中，XX乡人民政府将电缆厂土地出租给原告，原告经XX乡政府同意又转租给被告东屋南边四间房，属原、被告真实意思表示。转租合同为有效合同。合同期满后，被告又继续使用租赁物，原告未提出异议。该转租合同继续有效，转为不定期合同。原告诉至本院要求解除原、被告关于东屋南边四间的租赁合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状，故原告要求被告返还租赁物（东屋南边四间），符合法律规定，本院予以支持。关于原、被告租赁合同中的南屋西边三间房屋，因系被告出资购买该房所有权应归被告所有，事实上变更了原、被告转租合同的租赁物，原告诉至本院要求解除该房屋的租赁合同的诉讼请求，不符合本案事实，又与法律相悖，故本院不予支持。关于被告所占有的电缆厂东屋北边四间房和南屋东边三间房（被告用石棉瓦自建），因原、被告未签订租赁合同，不存在租赁合同关系，原告诉至本院要求解除这七间房的租赁合同，与本案不属同一法律关系，故本院不予支持。关于租金问题，根据法律规定，承租人拒付租金的诉讼时效为一年；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年支付。本案中，原、被告签订的租赁合同自2004年3月8日延续到2009年2月。被告应在满一年时支付。超过一年后，原告知道其权利被侵害却未在年租期届满后向原告主张租金，因此原告起诉之日一年前的租金已超过诉讼时效，原告诉至本院要求起诉之日一年前的租金因超过诉讼时效，本院不予支持。但原告起诉之日前一年的尚未超过诉讼时效，租金应予支持。根据原、被告合同约定，每间房每月租金为17.9元，四间房12个月的租金为859.2元，被告应予支付。关于南屋西边三间房的租金，因被告已购买，非原告的出租物，不应收取租赁费，故原告要求被告支付这三间房的租金，本院不予支持。至于被告抗辩称：1999年5月1日，电缆厂与其签订的租赁合同仍为有效合同，因合同期限届满，后被告又与原告签订了转租合同，视为终止与电缆厂的租赁合同，故被告的抗辩主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条和《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条之规定，判决如下：

一、解除原告张某某与被告李某某签订的租赁电缆厂东屋南边四间房屋的租赁合同。

二、被告李某某在判决生效后30日内返还原告张某某电缆厂内东屋南边四间房屋。

三、被告李某某在判决生效后30日内支付原告张某某租金859.2元。

四、驳回原告的其它诉讼请求。

案件受理费50元，由原、被告各负担25元。

如不服本判决，可于本判决生效之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。

审判长李某庆

审判员翟福君

审判员程淑芳

二00九年十二月十五日

书记员贺平