原告某某花园物业管理有限公司重庆分公司。

被告黄某。

被告陈某。

原告某某花园物业管理有限公司重庆分公司（下称某某物管重庆分公司）与被告黄某、陈某物业服务合同纠纷一案，本院于2011年6月1日受理后，依法由代理审判员李传兴独任审判，并于2011年7月18日公开开庭进行了审理。原告某某物管重庆分公司委托代理人谭某、被告陈某均到庭参加诉某，被告黄某经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告诉某，2008年2月至2011年3月期间，原告依照《前期物业管理服务协议》履行了服务义务，被告却拖欠物业服务费合计2957元。原告催收未果，要求被告及时支付物业服务费2957元，滞纳金4057元，并承担本案诉某费。

被告辩某，欠缴物业服务费2957元属实。但欠款原因是原告一直未能给原告解决外墙漏水问题，原告的物业服务没有达到协议要求。被告明确表示，原告何时给被告解决漏水问题，被告何时交纳物业服务费，并保留要求被告赔偿损失的权利。

经审理查明，重庆市X区X路X号X-X-X号房屋业主是被告黄某、陈某，房屋建筑面积为100.63平方米。2006年12月6日，被告黄某作为房屋买受人向重庆龙厦房地产开发有限公司承诺：同意履行、遵守并督促与该物业有关人士履行、遵守《业主临时公约》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。同月9日，原告某某物管重庆分公司（甲方）与被告黄某、陈某（乙方）签订《国瑞城前期物业管理服务协议（住宅）》预定：甲方对房屋共用部位、公用设施等项目，进行维护、修某、服务与管理；乙方依照建筑面积按1.00元/月.平方米，按月缴纳物业管理服务费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日3‰加收纳滞纳金；本协议自签字之日起生效，有效期三年，（期满）如无小区内三分之二投票权数业主有效表决废止本协议，本协议继续有效。

2008年2月起，被告以其房屋外墙漏水，原告没有尽到修某义务为由，拒绝缴纳物业服务费。原告通过特快专递等方式向被告进行催收未果，遂起诉某院。要求被告及时交纳物业服务费2957元，并按照协议约定交纳滞纳金4057元。

另查明，1、原告某某物管重庆分公司对被告黄某、陈某反映的外墙漏水问题通知开发商进行过修某，修某后，被告继续缴纳物业服务费。但几个月后又出现漏水现象，至今尚未修某；2、被告未交物业服务费具体月份：2008年2月至2008年8月，2009年7月至2011年3月，合计28个月，每月100.63元，合计欠物业服务费2817.64元；公摊电费每月5元，合计140元，两项共计2957.64元。原、被告对此当庭认可2957元；3、庭审中，原告自愿将滞纳金下调到2957元。

上述事实，有《业主临时公约》、《承诺书》、《国瑞城前期物业管理服务协议（住宅）》、催收律师函和快递详情单、物价局的收费标准文件、巡某、调查表，及原、被告的当庭陈某等证据作证，证据充分、足以认定。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告某某物管重庆分公司与黄某、陈某签订《国瑞城前期物业管理服务协议（住宅）》依法成立，对双方均具约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。被告房屋的外墙虽然属房屋的共用部位，但外墙墙体漏水属该建筑施工中产生的问题，不属原告的修某范围。质保期内应当由原告物管公司组织协调开发商和施工方承当相应的民事责任；质保期外，应当由原告物管公司组织协调大修某金处里相应问题；如果相应责任人拒绝维修，业主可自行组织维修，再向相关责任人主张权利，被告以此为由拒绝缴纳物业管理服务费的主张，理由不正当，本院不支持。原告的物业服务受到绝大多数业主的认可，被告作为业主接受了原告的物业服务。原告要求被告按照约定缴纳物业服务费的主张，理由正当合法，证据确实充分，本院予以支持。外墙漏水虽然不属于原告的修某义务，但原告作为物管公司应当积极协调处理相应事务，履行相应的服务义务，不应当对于业主的类似请求久拖不决。原告没有完全尽到组织协调解决被告所反映问题的服务义务，却要求被告按照约定全额支付违约金（滞纳金）的主张，理由不正当，本院不予支持。对于原告请求的滞纳金，根据原告履行的物业服务义务，结合被告拒绝缴纳物业服务费的理由，和被告零支付的请求，本院酌情认定600元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉某法》第四十条、第一百二十条之规定，判决如下：

一、被告黄某、陈某向原告某某花园物业管理有限公司重庆分公司缴纳截止2011年3月底的物业服务费2957元，滞纳金600元，合计3557元，限本判决生效后7日内付清；

二、驳回原告的其他诉某请求

如不按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉某法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费50元减半收取25元，由原告承担10元，被告承担15元。

如不服本判决，可在判决书书送达之日起十五日内，向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉某件诉某费。递交上诉某后上诉某满七日内仍未预交诉某费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉某理。

自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

代理审判员李传兴

二0一一年七月十八日

书记员何云艳