原告王某，女，汉族，X年X月X日出生，居民，住（略）。

委托代理人王某X，男，汉族，X年X月X日出生，居民，住XX市X区XX。

被告西安XX房地产开发有限责任公司

住所地：西安市X区XX大道XX号。

法定代表人裴X，该公司总经理。

委托代理人李X，该公司员工。

委托代理人孙X，北京市XX律师事务所西安分所律师。

原告王某与被告西安XX房地产开发有限责任公司（以下简称“XX公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王某委托代理人王某X，被告XX公司委托代理人李X到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告王某诉称：2008年2月29日其与被告X公司签订《商品房买卖合同》一份，约定购买被告X公司开发的位于XX市X区XX公寓第X栋X单元X层X号住宅单元房一套。同时，该合同对房屋交付期限以及违约金计算方式予以约定。然而直至2010年5月11日被告X公司才向自己交房，逾期375天。根据合同约定，被告应按日向其支付已交付房价款万分之二违约金。现诉请要求被告X公司按约支付其2009年5月1日至2010年5月10日期间的逾期交房违约金共计x.65元。

被告X公司辩称：双方签订《商品房买卖合同》属实。但合同所涉房屋于2009年12月18日已达到合同约定的交房条件，其亦通过快递、电某、公告等形式有效通知原告收房，故交房逾期期间应计算至2009年12月18日。此外，逾期交房受到2008年5月12日汶川大地震的影响，根据合同约定应据实予以延期，对此期间应予扣除。另外，原告要求支付违约金数额过高，请求降低违约金的支付标准。现表示在基于上述抗辩理由的基础上愿意支付原告合理的违约金。

经审理查明：2008年2月16日，原告王某向被告X公司一次性预付购房款x元，同年2月29日双方签订《商品房买卖合同》一份，约定原告王某购买被告X公司开发的位于XX市X区XX公寓第X栋X单元X层X号住宅单元房一套。该合同对房屋位置、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交房期限、违约责任等合同内容予以明确约定。同时，该合同第八条第一款约定：“出卖人（即被告X公司,下述相同）应当在2009年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察、设某、监理、建设某位共同验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人（即原告王某，下述相同）使用；该合同第八条第二款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2，买受人未按期付款或违反其他义务的；3，其他非出卖人所能控制的原因。”该合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：⑴按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二（该比率应不小于第①项目的比率）的违约金。”该合同第十一条第一款约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该条第二款约定：“由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1，当买受人接到出卖人书面通知之日起30天内未办理接收手续的，视出卖人正常交付，保修期自此日开始计算；2，若买受人在合同约定交付期限届满后180天仍不办理交付手续的，视为买受人单方终止合同，出卖人有权另行处理该房屋，因此产生的责任均由买受人承担；3，买受人的书面通知地址为：XXX市X区XX号；4，除书面通知外，买受人同样接受出卖人以登报公示的方式通知房屋交接。”2009年12月18日，原告王某购买的房屋通过勘察、设某、监理、建设某位共同认可同意竣工验收，交付使用。2010年1月23日，被告X公司在《XX报》上刊登交房公告，公告载明：XX公寓X幢X个单元的交房工作即将结束，鉴于《XX市住宅专项维修资金管理办法》的规定，XX市房屋专项维修资金缴存办法即将变更，请尚未办理收房手续的业主于2010年1月30日、31日两天内携带本人身份证、购房收据及购房合同等证明文件，前往XX公寓售楼处领取房屋专项维修基金缴存单，并办理房屋交接手续。特此公告。2010年5月11日，原告王某从被告X公司处领取房屋钥匙，实际接收房屋。现原告王某诉至本院，要求被告X公司支付其2009年5月1日至2010年5月10日逾期交房违约金x.65元。另查明：2008年5月12日，我国汶川地区X区受到影响。2008年5月14日，XX市X乡建设某员会下发市建发【2008】第X号关于进一步加强建筑工程震后质量安全管理的补充紧急通知，要求对建筑工地所有起重机械进行强制检测，在建工程进行停工检查。2008年9月5日，被告X公司建筑工地塔式起重机方被检验合格。庭审中，原告王某坚持其诉请，被告X公司则坚持其答辩意见。因双方意见分歧较大，本案调解未果。

上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、交款票据、XX市X乡建设某员会紧急通知，验收检验报告等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为：原告王某与被告X公司自愿签订商品房买卖合同，该合同意思表示真实，符合相关法律规定，应属有效合同，对双方当事人均具有约束力。合同订立后，原告王某已按约定支付了房款及其他相关的费用，但被告X公司出售的房产却因故未能按期交房，已构成违约。又因被告X公司曾于2010年1月23日登报通知原告王某于2010年1月30日至同月31日办理交房手续，符合《商品房买卖合同》第十一条通知方式的约定，且该房屋具有四方验房证明，故被告X公司交房符合《商品房买卖合同》第八条、第十一条之约定，故本院确认2010年1月31日为交房日期。另外，原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条对交房逾期免责事由进行约定，2008年5月12日汶川大地震后，XX市X乡建设某员会下发文件要求对建筑工地所有起重机械进行强制检测，在建工程进行停工检查，该项停工并非被告X公司所能控制，故被告X公司依双方约定可据实予以延期，具体延期期限本院将结合地震对当地施工实际影响程度予以合理确定，以60日为宜。综上，被告X公司迟延交房应自2009年5月1日计算至2010年1月31日，共计270日，酌情扣除受地震影响应予免责期限60日，被告X公司实际应承担迟延交房210日之违约金责任。故对原告王某要求被告X公司承担迟延交房违约金之诉请，本院在扣除被告X公司合理免责期限的基础上，依法予以支持。至于原告王某诉称违约期限应计算至实际收房日期一节，因与双方合同约定的房屋交接内容不符，故本院不予支持。至于原告王某诉称被告X公司怠于申报工程机械验收检验一节，因其并无证据证明，本院不予采信。对于被告X公司辩称要求扣除地震影响113天一节，因其提供证据仅表明对其起重机械强制检测合格日期为2008年9月5日，而并无证据证明其在建工程其他项目全部停工，故对其该辩称本院不予采纳。至于被告X公司辩称违约金万分之二计算标准过高，要求降低违约金计算标准一节，因其并未提供证据证明，本院不予采信。为保护公民合法民事权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十五条之规定，判决如下：

一，被告西安X房地产开发有限责任公司在本判决生效后七日内支付原告王某自2009年5月1日至2010年1月31日（270天），扣除地震影响免责期限60天，共计210天的延期交房违约金x.3元。

二，驳回原告王某其余之诉讼请求。

本案诉讼费700元，由原告王某承担200元，被告X公司承担500元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判长袁军

代理审判员高阳

人民陪审员卢永

二O一一年十月二十日

书记员王某