上诉人（原审被告反诉原告）恩平市新城房地产开发有限公司，住所地：广东省恩平市X路X号。

法定代表人张某丙，董事长。

委托代理人张某丙江，河南千业律师事务所律师。

委托代理人李陪，河南千业律师事务所律师。

被上诉人（原审原告反诉被告）郑州晨曦出租汽车有限公司，住所地：郑州市X区X路X号院。

法定代表人王某，董事长。

委托代理人韩国庆，河南青洋律师事务所律师。

委托代理人张某丙杰，河南青洋律师事务所律师。

上诉人恩平市新城房地产开发有限公司（以下简称新城公司）因与被上诉人郑州晨曦出租汽车有限公司（以下简称晨曦公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市X区人民法院（2010）二七民二初字第769民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人新城公司的委托代理人李聪，被上诉人晨曦公司的委托代理人韩国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2006年9月8日，新城公司与轻工业公司签订一份租赁协议，约定轻工业公司把位于郑州市X路X号院，郑房权字第x号综合楼，全座共六层，建筑面积4678.37玉米，以承包方式租赁给新城公司。租赁期限自签订合同之日起至2031年12月31日止，每年租赁费x元。租金从2007年7月1日起计算。2008年7月1日开始，新城公司每季缴交租赁费一次，每次缴交x元，于每季首月15日前缴清，拖欠超过一个月，轻工业公司有权终止合同，新城公司须轻工业公司的有关损失。双方法人代表或隶属关系的变更不影响合同的法律效力。同年9月29日双方又签订补充协议一份，明确了装修改选事宜。该合同已经产权单位海南省轻工业品进出口公司确认。2007年11月8日，晨曦公司、新城公司签订租赁合同一份，约定，新城公司把位于郑州市X路X号院（郑房权字第x号）综合楼二楼（扣北边楼梯，电梯槽房间）面积约770玉米，有偿租给晨曦公司使用。租赁期限8年，自2007年11月8日至2015年11月7日止。首年租费为x元。晨曦公司同意租赁房屋应先交租费后使用，签订合同之日，晨曦公司向新城公司交付2007年11月8日至2008年11月7日租金x元。2008年9月7日开始，以后每年9月7日前为每年缴交租赁费的规定日期，每次缴交当年的一年租赁费。新城公司确保晨曦公司在租赁期间水、电的正常供应，但因人力不可抗拒或供电、供水部门及轻工整院维修，故障等原因使水、电供应中断，新城公司不承担责任。双方任何一方不遵守合同所订条款视为违约，违约方应对方因此而造成的直接和间接损失和承担法律责任。租赁期间，双方法定代表人或授权人的变更，不影响合同的法律效力。合同签订后，晨曦公司按约履行，新城公司提供了租赁房屋。2009年9月28日晨曦公司向新城公司交纳了2009年11月8日至2010年11月7日的租赁费x元。2010年3月25日，江泰公司向卢一品发出通知，称由于卢一品不交租金，于2010年3月24日与其终止了综合楼的租赁合同，限该栋大楼内各商户于2010年3月31日搬离，公司要收回房屋，并对大楼实施停水停电，如不搬离，损失自负。晨曦公司没有按期搬离，2010年4月2日，江泰公司实施了停水停电行为，造成晨曦公司无法正常工作。2010年4月6日晨曦公司向新城公司寄送了解除合同通知书，该行为经河南省郑州市绿城公证处公证。2010年4月9日新城公司收到该通知书。2010年4月12日，晨曦公司与江泰公司签订租赁合同，约定由晨曦公司承租郑州市X路X号综合楼二楼，建筑面积770玉米。租赁期限两年，自2010年4月1日至2012年3月31日日止。晨曦公司提起诉讼，请求：1、确认解除合同行为合法有效，且双方租赁合同已被解除。2、判令新城公司返还其未使用的租金x元。3、判令新城公司支付违约金x元及赔偿经济损失622元。4、本案诉讼费用由新城公司承担。新城公司以晨曦公司单方解除合同没有合同及法律依据为由提出反诉，请求判令：双方合同继续履行。诉讼费由晨曦公司承担。

原审法院另查明：2008年7月11日，河南省轻工业品进出口集团有限公司与江泰公司签订房地产买卖合同，约定将座落在二七区X路X号X号楼共X层143间的房地产出售给江泰公司。双方于2008年8月26日办理了产权登记。

原审法院又查明：晨曦公司承租的房屋，按晨曦公司与新城公司签订的租赁合同约定，自2009年4月7日至2009年11月7日的租金为x元。晨曦公司向新城公司发出解除合同通知的公证费为600元，邮寄费22元。

原审法院认为：晨曦公司、新城公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行合同义务。晨曦公司按约交付了租金，在使用房屋的过程中，由于房屋产权发生变更，而新城公司与新的产权人江泰公司之间产生纠纷，导致江泰公司要收回晨曦公司正在使用的房屋，并停水停电，导致晨曦公司合同目的无法实现，晨曦公司向新城公司发出解除通知，新城公司在收到该通知后的3个月内，未向人民法院起诉，双方租赁合同自新城公司收到解除合同通知之日起已经解除。晨曦公司与江泰公司签订合同后，才得以继续使用租赁房屋，但新城公司已经收取的合同解除后的租金应予返还。租赁合同未明确约定违约金数额及计算方法，因此晨曦公司要求新城公司支付违约金x元的诉讼请求，不予支持。晨曦公司要求新城公司赔偿经济损失622元的诉讼请求成立，予以支持。新城公司辩称理由及反诉请求不成立，不予支持。形成本案纠纷，新城公司承担全部责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：一、晨曦公司解除合同行为合法有效，晨曦公司、新城公司签订的租赁合同已解除。二、新城公司于判决生效之日起十日内返还晨曦公司租金x元。三、新城公司于判决生效之日起十日内赔偿晨曦公司损失622元。四、驳回晨曦公司其他诉讼请求。五、驳回反诉原告新城公司的反诉请求。案件受理费3810元，由晨曦公司负担1139元，新城公司负担2671元，反诉费50元，由新城公司负担。。

宣判后新城公司不服，向本院上诉称：一、原审适用法律错误。合同法94条第二项是针对违约方以明确表示或行为表明不履行主要债务，构成根本违约时可以行使的解除权。本案中，我公司没有违约，之所以出现停水停电现象，是由于江泰公司侵权，我公司不应为第三人的侵权行为买单。二、原审认定事实不清。我公司傺收到晨曦公司邮寄的解除通知书，公证送达只能证明晨曦公司邮寄了解除通知，而无法证明我公司已收到。三、由于从未收到解除通知，我公司无法在3个月内起诉。我公司在接到起诉书才知道晨曦公司发出了解除通知。四、真正违约的是晨曦公司。本案纠纷起因于第三个的侵权行为，我公司积极协调，已尽最大努力，没有过错。晨曦公司屈从于违法第三人的压力，在租赁期内，不履行合同，擅自与案外第三人签订租赁合同，构成严重违约。五、只要向实际侵权人维权，晨曦公司在履行与我方签订的合同的基础上也可以实现合同目的。依据买卖不破租赁和合同的相对性原理，即使我公司与第三个因租赁合同存在纠纷，那么该纠纷也不影响晨曦公司的利益，也不是第三人侵权的理由。请求撤销原审判决，改判晨曦公司继续履行于我公司签订的租赁合同。诉讼费用由晨曦公司承担。

被上诉人晨曦公司答辩称：1、原审认定事实清楚，判决正确，应予维持。2、新城公司上诉没有事实和法律依据，原审是在客观公正的基础上认定的，没有任何错误。3、原审已落实解除通知新城公司收到的情况下才认定租赁合同解除的。4、我公司不存在违约事实。5、合同目的没有实现是新城公司对客观事实的歪曲。

本院二审经审理查明的事实除与原审相同外，另查明，二审经法院要求，晨曦公司从郑州市邮政局调取邮政回单一份，该份特快专递收件人为卢一品，单位名称为恩平市房地产开发有限公司，该邮件已由其同事签收。

本院认为：2007年11月8日新城公司与晨曦公司签订的租赁合同，意思表示真实，并不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，新城公司如约交付房屋，晨曦公司亦近期交纳租金。租赁期间，由于该租赁房屋产权变更，致使双方合同无法正常履行，晨曦公司向新城公司发出解除合同通知书，该通知书综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1820元，由申显信负担。

本判决为终审判决。

审判长王某伟

审判员苟珊

代理审判员马莉

二○一一年七月八日

书记员武永