上诉人（一审被告）：南宁市好管家物业服务有限责任公司。

委托代理人：韦永记，XX律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：广西北部湾银行股份有限公司。

委托代理人：韦良峰，XX律师事务所律师。

委托代理人：刘军，XX律师事务所律师。

上诉人南宁市好管家物业服务有限责任公司（以下简称好管家）因与被上诉人广西北部湾银行股份有限公司（以下简称北部湾银行）物业委托合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院(2009)青民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年4月19日受理后，依法组成合议庭，于2011年5月12日进行询问、调解。上诉人好管家法定代表人李向学及委托代理人韦永记，被上诉人北部湾银行的委托代理人韦良峰到庭参加了询问调解。本案现己审理终结。

一审法院经审理查明：2002年9月28日，原商业银行与好管家在南宁市签订了一份《物业管理、经营委托合同》，约定由好管家承包经营管理原商业银行的四处物业，即：1、位于南宁市X路X号钻石广场第X层A座X号房屋一套（下简称物业A）；2、位于南宁市X路X号新源大厦第某层至第某层房屋及第某层大厅（800平方米，下简称物业B）；3、位于南宁市X路X号的广西轻工业供销社总公司单身宿舍楼第某、第某、第某层房屋（下简称物业Ｃ）；４、南宁市X区鸿喜花园一栋十一套房屋（下简称物业Ｄ）。承包经营的期限为：１、物业Ａ自２００２年１０月１日起至２００７年９月３０日止；２、物业Ｂ第某层至第某层房屋自２００２年１０月１日起至２００７年９月３０日止，第某层大厅则自２００９年７月１日起至２０１４年６月３０日止；３、物业Ｃ、Ｄ则在条件成熟的情况下另行商定承包经营期限。好管家需每年向原商业银行支付承包费１２万元人民币（不包括物业Ｃ、Ｄ）。合同签订以后，好管家向原商业银行支付x元承包费，并于2005年9月30日和2006年1月19日分别存入原商业银行账户各8.5万元承包费。合同约定的A、B两处物业经营管理期满后，原商业银行与好管家没有办理交接。好管家将物业B租赁给他人使用，收取租金x元。2008年8月好管家将物业B第某层至第某层返还给原商业银行，物业B第某层现由急速网吧承租。2008年10月10日经中国银监会批复，原商业银行的名称由南宁市商业银行股份有限公司变更为广西北部湾银行股份有限公司。

一审法院审理认为：合同约定的物业A、物业B第某层至第某层经营管理期满后，好管家没有主动返还，而是继续经营管理，并租赁给他人使用，收取租金。北部湾银行亦没有提供证据证明其曾要求好管家返还。依据《中华人民共和国合同法》第某百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”北部湾银行要求好管家返还物业A，予以支持。北部湾银行要求好管家支付合同期满后的承包金，予以支持。但北部湾银行同时要求好管家返还所收取物业A的租金，属要求双倍支付，不予支持，关于承包金的计算：按合同约定，好管家在合同约定的经营管理五年内应支付承包金x元×5=x元，由于合同签订以后，好管家向北部湾银行支付x元承包费，并于2005年9月30日和2006年1月19日分别存入北部湾银行账户各8.5万元承包费，所以应支付的承包费为x元；合同约定期满（2007年10月1日）后至2008年8月，物业A、B的承包金为x÷12×10=x元，以上合计x元。依据南宁市中级人民法院（2000）南市执字第X号民事裁定书，物业B第某层的经营权从2009年7月1日至2020年5月15日归北部湾银行所有，物业B第某层到第某层的经营权从2000年5月1日至2020年5月15日归北部湾银行所有，在此期间，北部湾银行不应当还要支付价款。好管家为北部湾银行交纳场地租金给麻村村委会没有依据，好管家主张以该费用抵销承包金，不予支持。依据南宁市中级人民法院（2000）南市执字第X号民事裁定书，物业B第某层的经营权从2009年7月1日至2020年5月15日归北部湾银行所有，北部湾银行于2009年8月向法院起诉，并且没有证据证明物业B第某层已经交付给好管家，北部湾银行主张好管家返还，不予支持。北部湾银行、好管家2002年9月2日签订的《物业管理、经营委托合同》，物业A、物业B第某层至第某层的经营管理期限已经到期，合同约定物业C、D的具体运作，留待运作后双方再行商议；对物业B第某层，好管家亦不愿意经营管理，北部湾银行主张解除2002年9月2日签订的《物业管理、经营委托合同》，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第某百三十六条、第某十条之规定，遂判决：一、解除北部湾银行与好管家2002年9月2日签订的《物业管理、经营委托合同》；二、好管家将位于南宁市X路X号钻石广场第X层A座X号房屋（物业A）返还给北部湾银行；三、驳回北部湾银行要求好管家将园湖路X号新源大厦第某层大厅（物业B一层）返还给北部湾银行的诉讼请求；四、好管家向北部湾银行支付承包金x元；五、驳回北部湾银行其他诉讼请求。案件受理费9258元，北部湾银行负担4045元，好管家负担5213元。

上诉人好管家不服上述判决，向本院上诉称：一、本案一审认定事实错误。好管家已经支付给北部湾银行承包金x.01元，一审判决只认定其中的x元是错误的。1、北部湾银行在一审起诉时只承认收到好管家的x元承包金；没有承认2005年5月30日、2006年1月19日上诉人分别支付的x元，证明北部湾银行故意隐瞒证据以掩盖事实，北部湾银行明显违反了法律规定的诚实信用原则；2、好管家一审提交的区审计厅《审计取证记录表》上记载的好管家在承包期内已经向北部湾银行支付了x元承包金，与本案一审查明和认定的事实完全一致，分文不差。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，证明该证据与本案事实相关。北部湾银行重组前，区审计厅依法对其进行审计，是众所周知的事实，证明北部湾银行持有区审计厅《审计取证记录表》这一证据，但无正当理由拒不提供，应当推定区审计厅《审计取证记录表》上记载的好管家在承包期内已经向北部湾银行支付x元承包金及应收北部湾银行的往来款x.01元同时成立。因北部湾银行一开始就明显违反诚实信用原则，所以北部湾银行对区审计厅《审计取证记录表》的异议应当不能成立；3、区审计厅《审计取证记录表》上记载的应收北部湾银行的往来款x.01元的到期债权抵销的问题。因北部湾银行是被审计单位，而且该《审计取证记录表》是通过北部湾银行传给好管家的，故能证明北部湾银行已经收到了好管家主张抵销到期债权的通知，且好管家与北部湾银行已经达成了到期债权抵销的共识；4、有证据证明好管家支付给葛麻村的x元地租，是代北部湾银行支付的，该款亦应当抵销。根据以上事实，好管家在合同约定的承包期内已经向北部湾银行支付了x.01元承包金。二、本案程序违法。北部湾银行在起诉状中称，合同到期后上诉人擅自将物业租赁给他人使用并擅自收取的租金人民币x元，诉请好管家返还x元。根据《民事诉讼法》第某三条“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定，北部湾银行在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，人民法院不应当加以干涉。因此本案一审法院超过当事人诉讼请求范围，径行认定、判决好管家在承包期满后至2008年8月支付10万元承包金给北部湾银行，超过了北部湾银行的诉讼请求范围x元，违反了法律的规定。综上，本案好管家应当支付给北部湾银行的承包金为x元，而好管家已经支付了x.01元，多支付了x.01元。请求二审法院撤销一审判决第某项。本案第某、二审诉讼费用由北部湾银行负担。

被上诉人北部湾银行答辩称：一审判决认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审期间好管家提交以下证据：2000年9月13日，原商业银行与葛麻村X组、新源贸易公司签订的补充协议，证明原商业银行应与葛麻村X组签订有协议书，好管家因该协议代原商业银行向葛麻村X组支付了x元地租，该款项也包含在x.01元中。

北部湾银行对好管家提交的证据质证意见是，该补充协议没有原件，不予认可。

二审查明事实除与一审查明事实一致，本院直接予以确认外，另查明：好管家原工商登记名称为：南宁市好管家物业管理有限责任公司，2009年8月14日工商登记名称变更为：南宁市好管家物业服务有限责任公司。

本案争议的焦点是：好管家是否欠北部湾银行承包金，如果欠，欠款金额是多少

本院认为：按原商业银行与好管家在合同中约定，好管家在合同约定的经营管理五年内每年应支付承包金12万元五年应支付60万元，根据本案确认的事实，好管家向北部湾银行支付承包金x元，并于2005年9月30日和2006年1月19日分别存入原商业银行账户承包金共17万元，上述两项合计好管家已付承包金为x元，尚欠承包费为x元；合同约定期满，合同约定的物业A、物业B第某层至第某层经营管理期满后，好管家没有将该物业返还，而是继续经营管理，并租赁给他人使用，收取租金。依据《中华人民共和国合同法》第某百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”北部湾银行没有提供证据证明其曾要求好管家返还租赁物。故好管家应向北部湾银行支付延期租赁的租金为12万元÷12×10=10万元，上述两项合计，好管家还应支付给北部湾银行承包金x元。好管家上诉认为根据《审计取证记录表》及原商业银行与葛麻村X组签订的补充协议，好管家在合同约定的承包期内已经向北部湾银行支付了x.01元，该款项应抵扣承包金，故好管家不再欠北部湾银行的承包金。且北部湾银行并未请求好管家支付承包期满后的承包金，一审判决超过了北部湾银行的诉讼请求范围。对好管家提交的《审计取证记录表》能否证明好管家的上诉主张，虽然《审计取证记录表》的内容反映了好管家于2002年10月1日至2007年9月30日向原商业银行交纳承包金的数额，但《审计取证记录表》仅有好管家签名盖章确认，并没有审计人员签名，审计部门也未盖章，好管家未能提供原件核对，对该记录表的真实性无法确认，因此好管家以《审计取证记录表》主张已全部交纳承包金缺乏事实依据，本院不予采纳。关于原商业银行与葛麻村X组、新源贸易公司签订的补充协议，能否证明好管家已代原商业银行向葛麻村X组交纳地租费x元的问题。好管家提交的补充协议由于未能提供证据原件，对证据的真实性无法确认，且北部湾银行是否应向葛麻村X组交纳地租费与本案属两个不同的法律关系，故好管家以该证据证明好管家代北部湾银行交纳场地租金给葛麻村村委会，该费用应抵销承包金因缺乏事实依据，本院亦不予采纳。北部湾银行于一审时起诉的第某项请求是：好管家向北部湾银行支付所拖欠的承包金x元，包含合同期满后好管家擅自管理物业而应支付的承包金。一审判决依据北部湾银行的诉请，判决好管家支付延期承包的承包金，依法有据，好管家上诉主张一审判决违反程序的理由因无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人好管家上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第某百五十三条第某款第（一）项、第某百五十八条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9258元，由上诉人好管家负担。

本判决为终审判决。

审判长孙曹文

审判员汪秋红

代理审判员黄敏俊

二○一一年六月一日

书记员王志颖