上诉人（原审原告）祝某，男。
委托代理人侯某某。
被上诉人（原审被告）广西日鑫市场开发有限责任公司。
法定代表人李某，董事长。
委托代理人郑某丙。
委托代理人郑某丁，男。
上诉人祝某因与被上诉人广西日鑫市场开发有限责任公司（以下简称日鑫公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年4月21日受理后，依法组成合议庭，并于2011年5月17日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、询问和辩论。上诉人祝某及其委托代理人侯某某，被上诉人日鑫公司的委托代理人郑某丁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2009年6月1日，祝某（乙方）与日鑫公司（甲方）签订一份《琅西名都汇租赁合同》，约定：日鑫公司将其拥有经营权的“琅西名都汇”二楼C1C2商铺租给祝某经营皮鞋，租期五年，自开张之日起算。合同第三条第3项约定：“……每月租金4100元（注：商铺每月租金包括月租和商业管理费，各占商铺每月租金的50%）”；第7项约定，物业管理费每月55元每月5日前付清、每月5日前缴付上个月的水电费。合同第八条第1项约定拖欠“租金、商业管理费、物业管理费”等满15日的，日鑫公司有权解除、终止合同并收回场地。合同签订后，祝某开始使用铺面，并于2009年6月1日向日鑫公司预交了铺面租金x元，日鑫公司为此开具了《收款收据》，并在收据上注明是“6个月的租金”。2010年8月10日，日鑫公司向祝某送达一份《通知》，内容为：根据双方租赁合同第八条的约定，日鑫公司决定从2010年8月10日起解除合同，希望祝某于同月13日前搬离。祝某在《通知》上签署“你公司没有单方面解除合同的权力”。双方为此发生争议，祝某遂诉至法院。在诉讼过程中，日鑫公司确认祝某预付的x元租金是按每月4100元的标准计算，扣除双方约定的四个多月的免租期后，这笔租金是2010年4月26日以前租用商铺的租金。
另查明，祝某除预付了6个月租金外，还于2009年6月8日向日鑫公司交纳了2009年6月18日至2010年9月18日的广告牌位租金8000元。日鑫公司为此向祝某开具了《收款收据》，但双方未就此签订书面合同。此外，在诉讼过程中，祝某为证明其制作广告牌的费用，提供了其与“南宁市畅美装饰工程有限公司”的《装饰工程协议》，用于证明广告牌制作费是4500元。
一审法院认为：祝某与日鑫公司之间的《商铺租赁合同》意思表示真实，未违反法律法规的强制性或禁止性规定，是合法有效的合同。祝某提出合同第三条第3项关于“每月租金4100元（包括月租金和商业管理费各50%）”的约定违法故部分无效的主张，因该规定本身并无违法，而祝某也没有提供证据证明日鑫公司实际以这种方式逃税，故祝某的这一主张没有事实和法律依据。同时，祝某既没有在签订合同时对此提出异议、也没有在日鑫公司按x元收取6个月租金时提出异议的事实，也可以证明其对该条款的意思表示是真实的。因此，租金标准应按合同约定的每月4100元计算。虽然合同并未约定租金的付款时间，但合同第三条第7项约定了物业费标准及支付期限、以及水电费付款时间；而合同第八条第1项则约定逾期支付这些款项超过15日日鑫公司即有权解除合同。祝某主张日鑫公司依据第八条约定解除合同的行为无效，应由祝某举证证明其依约履行了这些付款义务。鉴于祝某未能就此举证，故日鑫公司解除合同符合合同约定及法律规定。祝某要求继续履行合同没有依据。关于广告牌位租金和广告牌制作安装费的问题，一方面，广告牌位租金是占用牌位应支付的费用，祝某已经实际使用了广告牌位；而商铺编号的改变与广告效果之间并无必然的因果关系。祝某应在商铺编号发生改变时，及时变更广告，消除不利影响。另一方面，广告牌制作安装费不是日鑫公司收取的费用，祝某要求日鑫公司返还该款也没有事实和法律依据。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条之规定，判决如下：驳回祝某对日鑫公司的诉讼请求。本案受理费4879元，由祝某负担。
上诉人祝某不服一审判决上诉称：一、原审法院查明事实不清。(一)原审法院认定上诉人已经实际使用了广告牌位是错误的。上诉人虽未就广告牌位与被上诉人签订书面租赁合同，但被上诉人向上诉人开具的《收款收据》上写明“使用期限2009年6月1日日至2010年9月18日止”，而被上诉人却在2010年6月初即将上诉人的POP广告布撒掉损毁，重新为商场招商。被上诉人还于2010年8月9日向上诉人发出通知称，该广告布已被大风吹落，令上诉人修复。既然被上诉人知道该广告布已被大风吹落，为何当时不通知上诉人，又为何不把吹落的广告布捡回保留。上诉人要求被上诉人退回广告牌位租金和广告制作安装费共计9000元是有事实依据的。(二)上诉人没有存在拖欠租金、商业管理费、物业管理费等满15日的事实。上诉人于2009年6月1日与被上诉人签订《琅西名都汇租赁合同》后，即向被上诉人预交了x元租金和押金3000元。被上诉人鉴于商场管理不善、经营状况不好、商场大量商户撤走，空置率达50％等重重困难，被上诉人又于2009年10月29日发出的《通知》，提出了向上诉人在免租四个月的基础上再增加1个月免租期的承诺。对于物业管理费被上诉人并未设置物业管理部门，更没有提及物业服务及收费等事项，况且上诉人交了押金3000元足够被上诉人扣缴。对于水电费，上诉人从开业至2009年12月均按照被上诉人的《电费通知单》及时、如数交还，即便公摊不对、计算错误也没有例外。而到2011年元月，被上诉人鉴于商场管理十分混乱，更换电梯、打开拓宽商场后门投入成本太大，遂放弃经营，再没有下过电费通知单，更没有催缴过。另外，《租赁合同》第十一条第2项约定“乙方必须按本合同规定的时间、方式或数额，如期交纳……”，但整个合同及补充协议等对租金的缴纳时间并未规定，而对缴纳的具体方式只字未提，合同上被上诉人连打款帐号也没有提供。这一切完全是被上诉人为解除与上诉人的合同而预先设计的陷阱。综上所述，上诉人并未欠缴租金、商业管理费、物业管理费等款项。(三)原审法院适用法律错误。请求二审法院依法判决：1、撤销一审判决；2、改判被上诉人继续履行合同，被上诉人退回上诉人的广告牌位租赁费8000元及广告牌制作安装费1000元；3、被上诉人承担本案的诉讼费用。
被上诉人日鑫公司辩称：一、原审法院依法驳回上诉人要求退回广告牌租金和广告牌制作安装费共计9000元的诉讼请求是正确的。首先，上诉人向被上诉人交纳2009年6月至2010年9月18日的广告牌位租金8000元，被上诉人为上诉人提供了X号户外广告牌位，这是双方的真实意思表示，直至上诉人的使用期限届满，被上诉人均没有违约行为，上诉人要求退回租金没有法律依据。其次，广告安装费不是被上诉人收取的，上诉人无权要求被上诉人退回。2010年11月，被上诉人的商场倒闭，所有商户已经撒出，租赁合同也不可能再继续履行。二、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、根据双方签订的《租赁合同》及补充协议，上诉人每月应交租金为人民币4100元，免租优惠期叁个月，再加上补充协议(之一)第1条额外赠送的1个月免租期，免租期一共四个月，自开张之日计，租金应自免租优惠期满之日起开始计算。上诉人于2009年6月26日开张，应于2009年10月26日开始计算租金，上诉人诉人所预交的租金x元至2010年4月26日已经扣除完毕。自2010年4月27日起至2010年8月10日止，上诉人共拖欠被上诉人租金x元。根据《合同法》第九十六条的规定，租赁合同自被上诉人解除合同的通知到达上诉人时即2010年8月10日已经解除。2、根据合同约定，上诉人还负有按时缴纳物业管理费、公摊水电费、自装电表所产生的电费等其它费用的义务，但其自2009年12月份至2010年10月份，共拖欠电费3872.04元。3、虽然租赁合同没有明确规定租金的缴纳时间及方式，但是，合同明确了上诉人的租金是预交性质的，也就是说，双方确认了“先交租后使用”的原则，而上诉人却拖欠租金长达三个多月。因此，被上诉人解除租赁合同是恰当的。上诉人没有按合同履行其应尽的义务，存在拖欠租金及电费等违约行为。根据《租赁合同》第八条的约定，被上诉人有解除、终止合同并收回承租场地等权力。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
各方当事人争议的焦点为：一、上诉人是否存在违约行为，并因此导致双方签订的合同解除被上诉人解除合同是否合法有效二、上诉人要求被上诉人退回广告牌位租赁费8000元及广告牌制作安装费1000元有何事实与法律依据
上诉人祝某为证明其主张提交证据：证据1、2009年10月29日被上诉人向上诉人发出的《通知》，证明被上诉人承诺再增加一个月免租期，免租期总共是五个月。证据2、2010年8月9日被上诉人向上诉人发出的《通知》，证明上诉人租用的广告牌还没到期就被被上诉人拆掉了。证据3和4、2009年6月7日的收款收据以及铺面搬空后的照片，证明被上诉人强行清除了上诉人租用铺面的货物，给上诉人造成损失。
被上诉人日鑫公司对上诉人祝某提交的证据1的真实有异议，对证据2、3、4真实无异议，但认为与本案无关联性。
本院对上述证据经审查认为：被上诉人对上诉人提供证据1的真实性有异议，但并未提供证据予以反驳，对该证据真实性本院予以确认；被上诉人对上诉人提供证据2、3、4的真实性无异议，对上述证据真实性本院予以确认。
本院对当事人争议事实的分析和认定：关于上诉人与被上诉人约定的免租期时间，双方签订的《琅西名都汇租赁合同》约定的免租期为3个月，其后双方于2009年6月16日签订的《补充协议》又约定了1个月的免租期，2009年10月29日，被上诉人向上诉人发出《通知》，再增加一个月免租期，故上诉人的免租期总为5个月。由于上诉人已经预付了6个月的租金，故上诉人所缴纳的租金是2010年5月26日以前的租金。上诉人还主张其广告牌制作费用为1000元。
各方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。
本院另查明：2009年10月29日，被上诉人向上诉人发出《通知》，表示再增加一个月免租期。2010年11月，由于经营不善，被上诉人已经不再经营琅西名都汇商场，该商场所在楼房现已用于其他经营。经本院释明，上诉人将其要求被上诉人继续履行合同的诉请更改为，确认被上诉人单方解除合同的行为无效。
本院认为：上诉人与被上诉人于2009年6月1日签订的《琅西名都汇租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守履行。上诉人主张该合同中“每月租金4100元（包括月租金和商业管理费各50%）”的约定违法，应为无效，租金应按每月2050元计算，但该规定并未违反法律法规的强制性规定，且上诉人在向被上诉人预付x元作为6个月的租金时，也未提出异议，故对上诉人该主张本院不予支持，上诉人每月的租金仍应为4100元。虽然在双方签订的《琅西名都汇租赁合同》中并未对租金的交付时间进行约定，但根据双方关于预付租金的交易习惯，上诉人应当先支付租金再使用租赁的铺面，并按合同约定的时间缴纳相应物业费、水电费。由于上诉人在其缴纳的租金所对应的租期届满后一直未再缴纳租金，违反了合同的主要义务，且未举证证明其已经按时缴纳了物业费、水电费，故被上诉人于2010年8月10日通知上诉人，要求解除合同，符合法律规定，上诉人主张被上诉人单方解除合同无效，本院不予支持。
关于被上诉人应否退回上诉人广告牌位租赁费8000元及广告牌制作安装费1000元问题。由于上诉人已经实际使用了其所租赁的广告牌位，故其应当支付相应的广告牌位租金。至于上诉人主张由于铺面编号的变更影响了广告牌位的广告效果问题，因上诉人有义务及时调整广告内容以发挥广告效能，故上诉人要求被上诉人对此承担责任，没有事实与法律依据。上诉人主张被上诉人擅自将其广告拆除，但并未提供充分证据证明，故对其主张被上诉人承担广告牌制作安装费1000元，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4879元，由上诉人祝某负担。
本判决为终审判决。
审判长张雪梅
代理审判员刘萌
代理审判员王瑛瑛
二○一一年六月二十三日
书记员罗世民
