上诉人（原审被告、反诉原告）南宁市理工职业技术学校。
法定代表人朱某，校长。
委托代理人胡某某。
委托代理人曾某丙。
被上诉人（原审原告、反诉被告）广西远闻工贸有限责任公司。
法定代表人阮某，董事长。
委托代理人伍某。
委托代理人曾某丁。
上诉人南宁市理工职业技术学校（以下简称理工职校）因与被上诉人广西远闻工贸有限责任公司（以下简称远闻公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2008）西民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年12月20日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2005年5月13日，远闻公司与理工职校签订了一份《办学场地租赁合同书》，合同约定远闻公司将位于南宁高新技术产业开发区X路X号自有厂房一栋四层及院内空地提供给理工职校作为办学场地使用，东面三楼一层远闻公司继续使用，在适当的时间再移交理工职校使用，租赁期从2005年7月15日至2011年7月15日止，租赁费用：第一年为x元；第二年为x元；第三年为x元；第四年直至合同终止，每年为x元，交费时间：第一次交费时间为5月30日前，理工职校在签订合同后交付首期半年租赁费用x元，双方办妥移交手续且远闻公司撤离厂区后理工职校交清余下的租赁费x元，以后费用按半年交付一次即每年3月1日至30日为上半年的交费期，9月1日至9月30日为下半年的交费期，远闻公司收到理工职校交来的租赁费后给理工职校开具收款凭证，关于违约责任其中约定，远闻公司未按照或未按要求维修有关建筑及设施造成理工职校损失的，远闻公司负责赔偿损失；理工职校逾期交付费用的，除因如数补交外，逾期应付费用的金额还应按银行逾期还贷滞纳金交纳标准每天万分之二点一向远闻公司交纳滞纳金。合同签订后的同年6月18日，远闻公司对租赁厂房进行清理，有关人员撤离，双方进行移交。同年6月21日，双方的法定代表人就租赁物移交签订了一份《远闻工贸公司制衣厂厂房租赁移交情况及协商意见》，对移交情况进行了记录，其中基本设施情况一栏约定：理工职校因办学需要和安全要求而改造的围墙、门某、食堂、教室、宿舍等的改建工作由理工职校负责，施工中远闻公司给予协助；因远闻公司撤离搬迁损坏的玻璃门某，远闻公司负责修复，按房屋设施自然损坏(非使用方原因造成的)由房屋所有方负责维修的原则，主楼四层屋顶及东头、西头山墙出现漏雨现象，远闻公司派员检修，服装展示厅玻璃门某闻公司尽快修复。远闻公司将除东面三楼一层之外的其他楼层及场地交付理工职校使用。截止远闻公司起诉前，理工职校交纳租金的情况如下：2005年5月16日交纳租金x元、2005年6月29日交纳租金x元、2006年4月3日交纳租金x元、2006年11月3日交纳租金x元、2006年11月29日交纳租金x元、2007年6月6日交纳租金x元、2007年9月30日交纳租金x元、2007年10月30日交租金x元、2007年11月6日交纳租金7600元、2008年3月30日交纳租金x元。在审理过程中，经双方一致同意，一审法院依法委托广西科桂资产评估有限公司对远闻公司主张的霓虹灯标志牌制作费用损失进行了评估，评估报告基于双方对霓虹灯标志牌被拆除时间未能达成一致而形成两种结论：1、评估对象于拆除时间2005年9月的市场价值为x元；2、评估对象于拆除时间2008年1月的市场价值为x元。另经现场核实，双方一致确认，合同约定的出租房屋的总使用面积为3639．88平方米，远闻公司末交付使用的房屋楼层面积为214平方米，漏水面积为80.85平方米。
一审法院认为：远闻公司与理工职校双方签订的《办学场地租赁合同书》及相关补充协议，主体适格，意思表示真实，内容形式合法，对双方当事人均具有法律约束力。双方应恪守诚实信用的原则，履行合同约定的义务。关于违约的认定。远闻公司以理工职校拖欠租金为由，主张解除合同。而庭审查明，理工职校自合同履行时起的前两年均按时足额交纳了租金，之所以在第三年少交租金x元，是由于远闻公司一直未将合同约定的出租房屋中的东面三楼一层场地交付理工职校使用，理工职校为此拒交该未交付面积部分的租金。虽然双方在合同中约定“东面三楼一层远闻公司继续使用，在适当的时间再移交理工职校”，没有对交付时间作出明确约定，但依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第(四)项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，理工职校可以随时要求远闻公司交付租赁场地，而远闻公司自合同签订之日起两年乃至现在，仍未将属于租赁标的物的部分交付理工职校使用，显然已超出了合理的时间界限，影响了理工职校对租赁场地的正常使用，故理工职校拒交未交付部分的场地租金，属于正当行使抗辩权，不能认为违约。另远闻公司主张理工职校未经其同意擅自对租赁房屋进行改建，但在双方法定代表人签订的《远闻工贸公司制衣厂厂房租赁移交情况及协商意见》中，已明确约定了“理工职校可因办学及安全需要对围墙、门某、食堂、教室、宿舍等进行改建，施工中远闻公司给予协助”，且结合了远闻公司将租赁房屋的设计图纸提供给理工职校这一事实，足以认定理工职校的改建行为是得到了远闻公司的认可及协助，故对于擅自改建一说，不予采信。相反，远闻公司作为出租方，至今未按合同约定将租赁房屋完全交付理工职校使用以及交付的部分场地不符合合同约定的条件(因漏水无法正常使用)，已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担相应的违约责任。关于诉请项目及费用的认定。本诉方面，如前所述，远闻公司主张的违约事实并不成立，其也未能举证证明本案出现了符合合同解除条件的情形，故其主张解除合同、要求理工职校支付未交付场地部分的租金、违约金以及赔偿所谓的改建损失，显然缺乏事实及法律依据。至于理工职校拆除远闻公司设置在租赁房屋上的霓虹灯标志牌改成学校的名字，其目的则是出于教学宣传的需要；符合事先约定的改造范围，不能认为违约，但由于该拆除行为的确给远闻公司造成了一定损失，出于公平原则，理工职校应当给予远闻公司相应的补偿。至于补偿的数额，鉴于双方对霓虹灯标志牌的拆除时间各执一词且又未能举证证明，而鉴定机构又根据双方各自主张的拆除时间分别作出了评估结果，从公平、合理的角度考虑，决定采取折中方式取平均值，确定理工职校应赔偿远闻公司霓虹灯标志牌损失x元。反诉方面，远闻公司未按照约定的出租面积交付场地，理工职校有权拒付末交付场地部分的租金，多交的部分则有权要求返还，另因漏水而无法使用的场地租金亦可要求返还。经核算，约定的出租总面积为3639.88平方米，远闻公司未交付房屋楼层面积为214平方米，以合理交付期限为一年计，应从第二年起扣除未交付部分的租金，即第二年应分摊租金为x.70元(214／3639.88×x元=x.70元)；第三年应分摊租金为x.70元(214／3639.88×x元=x.70元)，两年合计应分摊x.40元。因漏水无法使用的出租面积为80.85平方米，第一年应分摊租金为7108元(80.85／3639.88×x元=7108元)，以此类推，第二年应分摊租金为7330元，第三年应分摊租金为7552元，三年应分摊租金合计为x元。上述未交付场地部分及漏水部分应分摊的租金合计x.40元，应从合同约定前三年应付租金总额x元中扣减，这样理工职校实际应付租金为x．80元，而理工职校三年实际已支付租金x元，两者相抵，远闻公司应返还理工职校多付的租金x.20元。关于赔偿维修费2649元，因理工职校未能提供维修合同及正式的票据予以证实，不予支持。关于租赁物的维修，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，远闻公司作为出租人对租赁物负有维修义务，故理工职校主张远闻公司对出租房屋的漏水部分进行维修，合法有据。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十二条第(四)项、第六十六条、第一百零七条、第二百二十条之规定，判决：一、理工职校补偿远闻公司拆除霓虹灯标志牌损失x元；二、远闻公司向理工职校返还多收取的租金x.20元；三、远闻公司对租赁房屋的漏水损坏部分进行维修；四、驳回远闻公司的其他诉讼请求；五、驳回理工职校的其他反诉诉讼请求。本诉受理费2420元，评估费2200元，合计4620元，由远闻公司负担3100元；理工职校负担1520元。反诉受理费493元，由理工职校负担100元，远闻公司负担393元。
上诉人理工职校上诉称：一、一审认定事实不清，证据不足。1、上诉人没有实施侵权行为。上诉人没有拆除被上诉人的霓虹灯标志牌，该霓虹灯标志牌因日久失修及日晒雨淋、自然损毁、脱落而不再存在。2、上诉人没有过错。根据双方租赁合同约定，上诉人承租被上诉人的场地是用于办学校之目的，且租赁合同还约定上诉人有权根据办学的需要对租赁物进行改造。上诉人出于办学的需要，只是将“广西远闻工贸公司”字牌更换成了学校名称，原有钢铁基架等未动过且至今仍保留在原处。3、霓虹灯标志牌损害的结果没有根据。霓虹灯制作时间不明确，被上诉人未提交证明其制作时间的有力证据。被上诉人无法提供制作霓虹灯的施工合同，对制作材料、品某、单价、数量均没有任何证据加以证明。被上诉人无法提供正式发票(即支付工程款的正式发票)来证明其制作霓虹灯的实际造价，按照一审法院不予认定上诉人的证据的逻辑，这样既没有施工合同，又没有正式发票的支出不应当采纳。被上诉人没有任何证据证明上诉人拆除霓虹灯的时间，故无法计算霓虹灯使用折旧后的残值。评估结论因毫无原始资料作为依据，而仅靠推断和想象，故完全错误，不应当采信。二、被上诉人要求赔偿霓虹灯标志牌的损失已超过诉讼时效。若按照被上诉人的说法，上诉人于2005年5月拆除了其霓虹灯，但被上诉人于2008年7月才向法院提起诉讼主张权利，明显已经超过了法律规定的诉讼时效。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决第一项，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人远闻公司辩称：一、关于拆除霓虹灯的事实与时间，已为一审法庭调查包括双方一致同意由法院委托霓虹灯制作费用损失的评估中上诉方所确认，有庭审笔录可查，一审所查明的事实清楚。证据充分。一审法院根据公平原则判令上诉人补偿并无不当，上诉人上诉的事实和理由不成立。二、上诉人一审时其主张拆除霓虹灯的时间是2008年1月，以此主张并没有诉讼时效的问题，现又提出主张拆除霓虹灯的时间是2005年5月，与其一审时陈述的出尔反尔、自相矛盾，只能说明上诉人一方眼里只有利益，不是根据事实说话，根本没有信用。三、一审并没有提出时效的意见，二审又提出，按照时效的司法解释，关于时效的上诉理由不成立。上诉人的上诉请求及事实理由根本不能成立，请二审法院予以驳回。
双方当事人的争议焦点：一、上诉人是否拆除了被上诉人的霓虹灯标志牌及霓虹灯标志牌的价值；二、被上诉人关于霓虹灯标志牌损失的诉讼请求是否超过诉讼时效。
一审查明事实客观、真实，本院予以确认。
本院认为：上诉人否认拆除被上诉人设置在租赁房屋上的霓虹灯标志牌，主张系自然脱落，而霓虹灯标志牌原固定在钢结构支架上，如系自然脱落必定有残存，但现状是钢结构支架上仅有上诉人的学校名称，看不出任何霓虹灯标志牌的残留，故本院确认上诉人将被上诉人的霓虹灯标志牌拆除的事实存在，其应赔偿被上诉人的财产损失；因标志牌安装在室外，如未拆除亦存在自然毁损，被上诉人主张该标志牌建造于2003年初，至被上诉人2008年8月提起诉讼时已近六年，本院参照评估报告酌定该霓虹灯标志牌在被上诉人起诉时的价值为x元。上诉人在一审期间未对被上诉人关于霓虹灯标志牌损失的请求提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求本院部分支持，一审判决部分认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项之规定，判决如下：
一、维持南宁市X区人民法院（2008）西民一初字第X号民事判决第二、三、四、五项；
二、变更南宁市X区人民法院（2008）西民一初字第X号民事判决第一项为：上诉人南宁市理工职业技术学校补偿被上诉人广西远闻工贸有限责任公司霓虹灯标志牌损失x元；
二审案件受理费元1046元，由上诉人南宁市理工职业技术学校、被上诉人广西远闻工贸有限责任公司各负担523元；一审案件受理费按照一审判决执行。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审人民法院或与一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长张雪梅
审判员黄杰
审判员覃尹柔
二○一一年二月二十八日
书记员李源
