上诉人（原审原告）黄某丙，女。
上诉人（原审原告）刘某，男。
两上诉人的共同委托代理人刘某武。
两上诉人的共同委托代理人彭红波。
被上诉人（原审被告）广西和美房地产开发有限责任公司。
法定代表人陆某。
委托代理人黄某丁。
委托代理人陈某某。
上诉人黄某丙、刘某因与被上诉人广西和美房地产开发有限责任公司（以下简称“和美房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2010）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年7月26日受理后，依法组成合议庭，并于2011年8月25日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人黄某丙、刘某的共同委托代理人刘某武、彭洪波，被上诉人和美房地产公司的委托代理人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2008年7月26日，黄某丙、刘某（买受人）与和美房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定由黄某丙、刘某以x元的价格向和美房地产公司购买其开发的位于南宁市X路X号和美春天住宅小区B幢X单元X号房，商品房预售许可证号为南房预字（2007）第X号。合同第八条约定，出卖人应于2008年12月31日前将经建设、施某、监理、设计、勘察五方联合验收合格的商品房交付给黄某丙、刘某使用。第九条约定，出卖人逾期交付商品房超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。合同附件约定，“本合同下的任何通知，付款要求或各种通讯联系方式以书面按下列地址或电话号码、传真号送达对方，或以报纸公告形式告知买受人。”合同签订后，黄某丙、刘某向和美房地产公司付清了全部房款。黄某丙、刘某后以房屋质量存在问题为由拒绝收房，2010年4月25日双方办理完房屋交接手续。
另查明：2009年9月3日南宁市公安消防支队出具《建筑工程消防验收意见书》，通过和美春天小区A、B栋住宅楼的消防验收。2009年9月22日建设、施某、监理、设计、勘察单位出具《建设工程质量竣工验收意见书》，认定和美春天小区A、B栋住宅楼质量合格。和美房地产公司于2009年9月24日在报纸上刊登一则《交房通知》，载明：“我公司开发的南宁市X区X路X号‘和美春天住宅小区’A、B栋住宅已通过验收，兹定于2009年9月26日开始办理入户手续，届时请您持已邮寄的《入伙通知书》、身份证原件、《商品房买卖合同》原件、购房收据原件到入伙现场办理交房手续”。
再查明：2010年6月29日，和美房地产公司以双方约定的违约金过高为由向一审法院提出租金评估请求。2011年4月21日广西万宇房地产评估有限公司受一审法院委托作出《房地产评估价格报告》，该报告显示讼争房屋2008年12月31日至2009年9月28日期间租金价格为x元。
一审法院经审理认为：黄某丙、刘某与和美房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。各方应切实认真履行合同义务。依据该合同第八条约定，本案交付的商品房应经建设、施某、监理、设计、勘察五方联合验收合格。依据该合同附件的约定，和美房地产公司可以以报纸公告的形式通知黄某丙、刘某交房。讼争房屋已于2009年9月22日经五方联合验收合格，和美房地产公司也于2009年9月24日通过报纸公告形式通知黄某丙、刘某于9月26日办理房屋交接手续，和美房地产公司的交房通知行为符合双方合同约定。黄某丙、刘某向该院提交一份2009年9月28日《返修申请表》，证实和美房地产公司交付的房屋存在质量问题，因此直到2010年4月25日才办理交接手续。该案讼争的房屋只要达到合同第八条约定的标准，和美房地产公司即应当交付给黄某丙、刘某。返修表中记载房屋返修内容并不影响黄某丙、刘某收房使用，黄某丙、刘某不能以此为由拒绝收房。因此，黄某丙、刘某于2009年9月26日之后收房责任不应归责于和美房地产公司。和美房地产公司应当按照合同约定于2008年12月31日前将符合交付标准的房屋交付给黄某丙、刘某使用，但和美房地产公司直至2009年9月24日才公告通知黄某丙、刘某于2009年9月26日收房，至此，和美房地产公司已构成逾期交房。至于违约责任，黄某丙、刘某要求和美房地产公司按照合同第九条约定，按已付房款每日万分之贰标准支付违约金。和美房地产公司主张该违约金约定过分高于黄某丙、刘某实际损失，要求按违约期间租金损失调整违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。我国法律规定违约金是以补偿性为基础，以惩罚性为补充，其对违约金的数额有一定控制。在黄某丙、刘某没有提供其实际损失的情况下，和美房地产公司提出以租金损失为标准赔偿黄某丙、刘某符合我国法律的有关规定。依照和美房地产公司的申请，一审法院委托广西万宇房地产评估有限公司对房屋租金价格作出评估，结果显示2008年12月30日至2009年9月26日期间房屋租金共计x元。故和美房地产公司应当向黄某丙、刘某支付逾期交房违约金共计x.1元（x元×130%）。至于黄某丙、刘某要求和美房地产公司支付继续解决房屋质量问题所需费用2000元的诉讼请求，无相关证据予以证明，不予支持。但和美房地产公司有义务按照《住宅质量保证书》中的约定对黄某丙、刘某房屋所存在的问题进行维修。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决：一、和美房地产公司应向黄某丙、刘某支付逾期交房违约金x.1元。二、驳回黄某丙、刘某的其他诉讼请求。案件受理费1415元，财产评估费800元，两项合计2215元，由和美房地产公司负担。
上诉人黄某丙、刘某上诉称：一、一审判决在认定事实方面存在错误。1、一审判决在查明事实部分仅查明上诉人、被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条的部分内容，即“出卖人应于2008年12年31日前将经建设、施某、临理、设计、勘察五方联合验收合格的商品房交付给上诉人使用”，而对该条约定的“并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用”，以及合同附件三《装饰、设备标准》的第5条“门窗：……门入户门为防盗门，阳台门为铝合金玻璃门，其余预留门洞”等合同重要内容视而不见，不作任何认定。2、一审判决对被上诉人交付的商品房质量严重不符合《商品房买卖合同》的有关约定没有进行任何认定。本案中，合同规定被上诉人应于2008年12月31日前将经五方验收合格“并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用”，但是合同签订之后被上诉人却迟迟不按期将房屋交付给上诉人使用。直至2009年9月25日，被上诉人才书面通知其将于2009年9月26日至2009年10月5日期间交房。之后，上诉人于2009年9月28日前往被上诉人处验收房屋，但当日上诉人在收房之前的验收过程中发现该商品房存在：主卧室阳台门缺乏门窗、纱窗生锈、入户门门底没有密封条、公共卫生间冲水阀漏水、大厅及饭厅没有预留空调孔、墙面有裂缝等诸多方面的严重房屋质量问题。这一事实有被上诉人委托代其交房的南宁和众高力物业管理有限责任公司和美春天物业管理处加盖公章确认的B-1-702房《返修申请表》为证。2009年9月28日，双方一致同意，由被上诉人七日之内对上述房屋质量问题进行整改，待整改合格之后再由被上诉人另行通知上诉人收房。但是截至2010年4月25日为止，被上诉人都未对上述房屋质量问题进行整改，也根本未另行通知上诉人前往收房。上诉人为早日入住新房，才不得不于2010年4月25日与被上诉人办理了房屋交接手续，但同时向被上诉人声明：由被上诉人承担解决上述房屋质量问题所需的费用，并向上诉人支付该期间内的逾期交房违约金。这一事实有上诉人提供的双方于2010年4月25日签署的“一式贰份，双方各执一份”的《房屋交接书》证实。3、一审法院以本案讼争房屋已于2009年9月22日经建设、施某、监理、设计、勘察五方联合验收合格，并且被上诉人已以合同约定的方式通知了上诉人办理房屋交接手续为由，认为“本案的讼争房屋已经达到合同第八条约定的交房标准，返修表中记载的房屋返修内容并不影响上诉人收房使用，上诉人不能以此为由拒绝收房。因此，上诉人于2009年9月26日之后收房责任不应归责于被上诉人”。上诉人认为，一审法院的上述判决理由是对商品房买卖合同第八条错误、片面的理解，没有看到合同第八条“并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用”以及合同附件三《装饰、没得标准》第5条“阳台门为铝合金玻璃门”的有关内容。由于2009年9月28日被上诉人交付的商品房存在诸多严重的房屋质量问题，不符合合同约定，上诉人有权依法拒绝收房，并要求被上诉人限期内对有关房屋质量问题予以整改。所以，上诉人不能在2009年9月26日收房完全是被上诉人的违约行为造成的，被上诉人逾期交房的期限为2009年1月1日起至2010年4月25日止，逾期交房时间共计480日。4、关于广西万宇房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》所存在的问题。一审法院审管办组织的对房屋租金评估鉴定材料的质证程序中，上诉人认为被上诉人应按上诉人已付房款每日万分之二的标准支付违约金，这是《商品房买卖合同》明确规定的，不存在所谓的逾期交房违约金约定过高的问题，一审法院同意被上诉人的评估鉴定申请没有法律依据，因此，上诉人当时就表态不同意进行价格评估。更为重要的是，在质证过程中被上诉人的代理人也表态，因毛胚房根本租不出去，因此其同意按普通装修标准来对房屋租金价格进行评估，这有质证笔录予以证实。但是，评估公司出具的《房地产估价报告》却按毛胚房标准对租金价格评估，明显是错误的!另外，在价格评估过程中，广西万宇房地产评估有限公司有关评估人员从未进入过评估对象--本案讼争房屋内进行相关的勘验、调查及考察。因此，其作出的评估报告是主观臆断，没有任何依据。二、一审判决适用法律错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中的《商品房买卖合同》第9条规定，如被上诉人违约逾期交房，则自合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付日止，应当按日向上诉人支付已付房价款万分之二的违约金。上诉人认为，合同所规定的逾期交房违约金为已付房款的每日万分之二，不存在被上诉人认为的约定违约金过高的问题。理由如下：出卖人按已付房款每日万分之二的标准支付违约金是原国家建设部、国家工商总局制订的全国统—使用的《商品房买卖合同示范文本》中规定的，也是当今中国房地产市场通行的交易习惯。因此合同约定的每日万分之二的违约金是十分合理的数额。另外，参照该司法解释第17条规定“……逾期付款的，按照末付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算……”，现行的金融机构计收逾期贷款利息的标准远远高于每日万分之二，这是众所周知的事实。因此，按照公平原则确定合同各方的权利和义务，本案商品房买卖合同约定的每日万分之二的逾期交房违约金是十分合理的，不存在当事人双方约定的违约金过高的问题!另外，上述司法解释第17条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此，只有在合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，逾期交房违约金数额才可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金标准确定；而在合同已经明确约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下，逾期交房违约金数额不应参照逾期交房期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金标准来确定。因此，在合同双方已经明确约定逾期交房违约金数额标准的情况下，一审法院以评估机构评定的房屋租金为基础、再增加30％来计算逾期交房违约金数额违反了上述司法解释第17条的有关规定。综上，一审判决在认定事实、适用法律方面均存在严重错误，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、判令被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金x.7元；3、判令被上诉人向上诉人支付解决房屋质量问题所需费用2000元；4、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人和美房地产公司答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、上诉人的第三项上诉请求没有事实依据，亦未提供证据证明。
本案争议焦点是：1、上诉人主张被上诉人支付的逾期交房违约金应是多少如何计算2、上诉人要求被上诉人支付解决房屋质量问题所需费用2000元有何事实及法律依据
双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。
上诉人对一审查明“合同第八条约定，出卖人应于2008年12月31日前将经建设、施某、监理、设计、勘察五方联合验收合格的商品房交付给原告使用”提出异议，认为遗漏了合同第八条约定的“并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，本院认为，一审法院查明的双方签订的《商品房买卖合同》第八条的内容无误，但遗漏了后半句话，现上诉人对此提出异议，本院予以确认。上诉人对一审再查明部分，广西万宇房地产评估有限公司作出的（南宁市）广万[2011]房（估）字第008-分X号房地产估价报告有异议，认为和美房地产公司的评估申请没有法律依据，其一审不同意进行评估。亦不认可该估价报告的结论，认为估价报告按毛坯房标准进行租金评估错误、和美房地产公司的委托代理人在一审法院组织双方确定评估机构的质证过程中认可按普通装修标准对房屋租金价格进行评估以及评估人员从未进入本案讼争房屋进行勘验、调查，针对上诉人对估价报告提出的上述异议，本院认为，和美房地产公司申请评估是其举证权利，一审法院准许和美房地产公司的评估申请符合有关法律规定；一审法院组织双方确定评估机构的质证笔录并未记载和美房地产公司的委托代理人作出认可按普通装修标准对房屋租金价格进行评估的意思表示；上诉人并未提供证据证明评估人员从未进入本案讼争房屋进行勘验、调查，综上，上诉人对广西万宇房地产评估有限公司作出的（南宁市）广万[2011]房（估）字第008-分X号房地产估价报告的异议不成立，本院对其提出的异议不予采纳。
经本院审查，一审法院再查明事实部分“2010年6月29日，和美房地产公司以双方约定的违约金过高为由向一审法院提出租金评估请求。2011年4月21日广西万宇房地产评估有限公司受一审法院委托作出《房地产评估价格报告》，该报告显示讼争房屋2008年12月31日至2009年9月28日期间租金价格为x元”中的租金价格x元数额为笔误，本院予以纠正。
综上，对双方当事人对一审查明事实无异议的部分，本院予以确认。
本院另查明：黄某丙、刘某（买受人）与和美房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应于2008年12月31日前将经建设、施某、监理、设计、勘察五方联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。附件三：装饰、设备标准约定“5、门窗：门——入户门为防盗门，阳台门为铝合金玻璃门，其余预留门洞”。2010年6月29日，和美房地产公司以双方约定的违约金过高为由向一审法院提出租金评估请求。2011年4月21日广西万宇房地产评估有限公司受一审法院委托作出《房地产评估价格报告》，该报告显示讼争房屋2008年12月30日至2009年9月26日期间租金价格为x元。
本院认为：关于上诉人黄某丙、刘某主张被上诉人和美房地产公司应向其支付的逾期交房违约金是多少，如何计算的问题。黄某丙、刘某与和美房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。依据该合同第八条的约定“出卖人应当在2008年12月31日前，将经建设、施某、监理、设计、勘察五方联合验收合格，并符合该合同约定的商品房交付买受人使用”，本案讼争房屋已于2009年9月22日经建设、施某、监理、设计、勘察五方联合验收合格。同时，依据该合同附件的约定，和美房地产公司可以以报纸公告的形式通知黄某丙、刘某交房，和美房地产公司也于2009年9月24日通过报纸公告形式通知黄某丙、刘某于9月26日前办理交接房屋手续。和美房地产公司的行为符合双方合同的约定。黄某丙、刘某于2009年9月28日验收房屋后认为房屋存在严重质量问题，且不符合合同附件三的约定，根据双方合同第八条的约定，其有权拒绝收房。本院认为黄某丙、刘某拒绝收房的理由不成立。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十六条的约定，交付条件与质量担保应区分，现本案房屋经建设、施某、监理、设计、勘察五方联合验收合格，达到交付条件。黄某丙、刘某一审提供的2009年9月28日《返修申请表》上记载的房屋返修内容虽表明本案房屋确实存在质量问题，但并未存在严重影响正常居住使用的情形，况且黄某丙、刘某可以在履行收房义务后根据合同约定要求和美房地产公司履行保修义务。其次，和美房地产公司交付黄某丙、刘某的房屋虽不符合合同附件三的有关约定，存在一定瑕疵，但双方签订的《商品房买卖合同》第十三条对附件三装饰、设备标准的违约责任作了明确约定，黄某丙、刘某可以依此约定要求和美房地产公司赔偿双倍的装饰、设备差价。综上分析，黄某丙、刘某拒绝收房的主张没有法律及合同依据，本院不予支持。另，黄某丙、刘某主张2009年9月28日与和美房地产公司达成一致，由和美房地产公司对返修申请表记载的返修内容整改并另行通知其收房，和美房地产公司否认双方曾达成此约定，黄某丙、刘某亦未提供证据予以证明，故对黄某丙、刘某该主张，本院不予支持。黄某丙、刘某于2009年9月26日之后收房责任不应归责于和美房地产公司，一审对此认定正确，本院予以维持。
和美房地产公司未按照双方合同约定的交付时间将本案房屋交付给黄某丙、刘某使用，已构成逾期交房，其逾期交房的期间为2009年1月1日至同年9月26日止，共9个月。依据法律和双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，和美房地产公司应该向黄某丙、刘某支付逾期交房违约金，合同约定逾期交房的每日违约金为已交房款×2‰0，和美房地产公司主张该违约金约定过分高于黄某丙、刘某实际损失，要求按违约期间租金损失调整违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”，当事人认为违约金过分高于或者过分低于实际损失的，可以要求调整。在黄某丙、刘某未提供证据证明自己的实际损失是多少的情况下，和美房地产公司主张按同地段同类房屋租金标准确定黄某丙、刘某的实际损失，并无不当。根据和美房地产公司的申请，一审法院委托广西万宇房地产评估有限公司对房屋租金价格作出评估，该公司作出的（南宁市）广万[2011]房（估）字第008-分X号房地产估价报告显示2008年12月30日至2009年9月26日期间房屋租金共计x元。故和美房地产公司应当向黄某丙、刘某支付逾期交房违约金共计x.1元（x元×130%）。双方当事人约定的逾期交房违约金已高于其实际损失的30%，据此，和美房地产公司要求调整违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。一审法院依据广西万宇房地产评估有限公司作出的（南宁市）广万[2011]房（估）字第008-分X号房地产估价报告判决和美房地产公司支付黄某丙、刘某逾期交房违约金x.1元，依法有据，本院予以维持。
关于上诉人黄某丙、刘某要求被上诉人和美房地产公司支付解决房屋质量问题所需费用2000元的请求是否有事实及法律依据的问题。黄某丙、刘某主张2010年4月25日与和美房地产公司办理房屋交接手续时，双方签署的《房屋交接书》可以证实其向和美房地产公司声明由和美房地产公司承担解决房屋质量问题所需的费用，经本院审查，该《房屋交接书》并未载明黄某丙、刘某所主张的内容。故黄某丙、刘某要求被上诉人和美房地产公司支付解决房屋质量问题所需费用2000元的请求没有事实依据，本院不予支持。但和美房地产公司有义务按照《住宅质量保证书》中的约定对黄某丙、刘某房屋所存在的问题进行维修。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1415元，由上诉人黄某丙、刘某负担。一审案件受理费、财产评估费按一审判决的执行。
审判长付浩
代理审判员王文强
代理审判员袁慧环
二○一一年十月二十一日
书记员李彬
