上诉人（一审被告）南宁海奇房地产开发有限公司。
法定代表人罗某，董事长。
委托代理人唐某某。
委托代理人李某某。
被上诉人（一审原告）吴某。
被上诉人（一审原告）周某。
委托代理人吴某，系本案被上诉人，身份情况同上。
上诉人南宁海奇房地产开发有限公司（以下简称海奇房产公司）因与被上诉人吴某、周某商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）兴民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年8月29日受理后，依法组成合议庭，并于2011年9月22日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人海奇房产公司的委托代理人唐某某、李某某，被上诉人周某的委托代理人即被上诉人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2004年12月29日，出卖人海奇房产公司与买受人吴某、周某签订《商品房买卖合同》，合同约定，吴某、周某向海奇房产公司购买人民东路X号置地广场第C座X层X号房，建筑面积75.33，单价为x元，房价共x元，房屋应在2005年12月31日前交付。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失。3、因买受人原因，造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任，与出卖人无关。”合同还约定了付款、交房违约责任等其它约定。合同签订后，吴某、周某通过银行按揭贷款方式交纳了房款，双方均认可交房实际时间为2007年3月31日。2009年3月25日，吴某、周某通过南宁市国内邮政特快专递向海奇房产公司邮寄催办产权证书函，该特快专递邮件详情单内件品名上记载“关于要求海奇公司办理房屋权属证书的函一份”，并要求支付逾期办证的违约金。2009年4月22日，海奇房产公司向吴某、周某开出销售不动产统一发票，该发票确认房屋面积75.93、单价3168.0元3,房屋总价x.72元。同时，周某在发票备注栏签上“已收到发票联原件及办证联原件”。2009年6月5日，吴某、周某办理了上述房屋产权证。吴某、周某于2011年4月19日向法院提起诉讼。本案审理中，海奇房产公司否认收到吴某、周某的书函。
一审法院经审理认为：吴某、周某与海奇房产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且内容未违反法律法规禁止性规定，该合同成立有效，双方应恪守履行。
一、关于吴某、周某的主张是否已过诉讼时效问题。
合同第十五条约定：“海奇房产公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由海奇房产公司提供的资料报产权机关备案。”而双方无争议的交房时间2007年3月31日至2007年9月28日的180天内为海奇房产公司办理产权登记备案时间，否则，海奇房产公司构成违约，吴某、周某有权主张权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。故吴某、周某的诉讼保护期限应从2007年9月28日至2009年9月27日。而2009年3月25日的特快专递邮件存根有邮戳印章及工作人员签名，海奇房产公司虽然否认，但未有相反证据推翻吴某、周某提供的证据，故对“特快专递邮件”证据的真实性予以确认。为此，认定吴某、周某向海奇房产公司主张了权利，该诉讼时效中断，现吴某、周某起诉未过诉讼保护时效。故海奇房产公司主张吴某、周某的诉请已过诉讼时效的理由不成立，不予支持。
二、关于支付违约金问题。
根据双方在合同第十五条的约定：“出卖人应当在商品交付使用后180日内，将办理权属登记需由出买人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；3、因买受人原因，造成该商品房不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由买受人承担全部责任，与出卖人无关。”虽然双方在合同中只约定吴某、周某选择退房时违约金计算，未约定吴某、周某选择不退房时的违约金计算方式，现吴某、周某选择不退房情况下主张违约金请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”吴某、周某主张以已付房款1％计算违约金请求，不予支持，海奇房产公司应按上述《解释》的规定向吴某、周某支付违约金。因海奇房产公司未能提供其办理产权登记备案时间的证据，应承担举证不能责任。从本案现有证据吴某、周某提供销售不动产统一发票上看，吴某、周某签字“已收办证联原件”，应视通知吴某、周某可办证时间，而吴某、周某办理产权证的期间不应由海奇房产公司承担违约责任，故本院认定逾期时间从2007年9月29日至2009年4月22日。吴某、周某主张逾期办证违约金的请求，部分支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，该院判决如下：海奇房产公司应支付吴某、周某违约金（违约金计算：以本金x.72元,从2007年9月29日至2009年4月22日,按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。案件受理费25元，由海奇房产公司负担。
上诉人海奇房产公司不服一审判决，上诉称：一、一审判决认定诉讼时效存在错误。海奇房产公司在一审时提出诉讼时效的抗辩理由，而一审判决以吴某、周某2009年3月25日已经向海奇房产公司主张了权利为由，认定诉讼时效发生中断，并认为本案没有过诉讼时效。一审判决的这一认定明显与事实和法律规定不相符。1、一审判决认定：根据法律规定和合同约定，吴某、周某在本案的诉讼保护期限原本是2007年9月28日开始到2009年9月27日结束。假设一审判决关于上述“诉讼保护期限”的认定是正确的，但因为吴某、周某已经在2009年3月25日已经向海奇房产公司主张：①要求履行办理产权登记义务；②要求支付违约金，因此，本案诉讼时效中断的时间点应当是2009年3月25日，新诉讼时效应从2009年3月26日重新开始起算，截止日期为2011年3月25日。2、如果根据南宁市中级人民法院生效判决所认定的事实，本案海奇房产公司完成“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案”义务的时间点为2009年3月27日。因此，如从这个时间点来计算诉讼时效，本案诉讼时效截止日期应为2011年3月26日。所以说，从上述法律事实来分析本案的诉讼时效，本案最迟的诉讼时效截止日期应为2011年3月26日。而一审案件的立案受理日期是2011年4月19日，因此，根据《民事诉讼法》第112条的规定，本案吴某、周某的起诉时间明显超过了法定的诉讼时效。二、假设海奇房产公司诉讼时效抗辩理由不成立，但一审判决认定是否支付违约金及支付违约金的幅度不公正、不公平。本案双方当事人在合同申明确约定：如因海奇房产公司的责任导致吴某、周某不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意吴某、周某退房，并由海奇房产公司按照已付房款1％支付违约金。1、海奇房产公司因考虑到社会稳定和交易安全，没有反诉要求吴某、周某严格按照合同的约定履行退房义务。根据权利、义务对等原则，因为吴某、周某没有向海奇房产公司履行退房义务，反过来，海奇房产公司也没有必要和义务向吴某、周某支付违约金。2、吴某、周某和一审法院认为：海奇房产公司与吴某、周某即使就不退房没有约定到具体的违约责任，但仍然要承担支付违约金的责任。如果上述认定是正确的话，吴某、周某没有依约向海奇房产公司退房，已经取得了房屋的大量溢价利益，没有遭受到任何损失，因此，在酌定违约金比例时，海奇房产公司认为应当参照不退房的违约金比例(已付房款的1％)支付比较公正、公平。综上所述，恳请二审法院依照法律撤销一审判决，改判驳回吴某、周某的诉讼请求。
被上诉人吴某、周某辩称：关于诉讼时效问题，本案虽然是一审法院于2011年4月19日立案，但吴某、周某是2011年2月23日向法院提交了起诉状，一审法院也于当天签收了吴某、周某的起诉状，并签有法律文书为证，所以并没有超过诉讼时效。对于违约金问题，一审法院是依据最高人民法院的司法解释来认定的，是正确的。
本案争议焦点：一、被上诉人吴某、周某的主张是否已过了诉讼时效二、被上诉人吴某、周某主张的违约金是否过高
双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。
一审查明的事实确实无误，本院予以确认。
本院认为：一、关于吴某、周某的主张是否已过了诉讼时效问题。2009年3月25日的特快专递邮件存根有邮戳印章及工作人员签名，证明吴某、周某曾向海奇房产公司主张过权利，诉讼时效因此中断，新诉讼时效应从2009年3月26日重新开始起算，截止日期为2011年3月25日。吴某、周某的起诉状是于2011年2月23日向一审法院提交的，经补正材料后一审法院于2011年4月19日立案。吴某、周某主张权利的日期是在诉讼时效内，因此，海奇房产公司主吴某、周某的主张已过了诉讼时效没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于吴某、周某主张的违约金是否过高问题。海奇房产公司以合同中明确约定如因其责任导致吴某、周某不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意吴某、周某退房，并由海奇房产公司按照已付房款1％支付违约金为由，主张海奇房产公司应当参照退房的违约金比例(已付房款的1％)支付比较公正、公平。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对商品房买卖合同双方没有约定违约金的，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，且吴某、周某所购房屋已经办理房产权属证书，已不存在由海奇房产公司依合同约定的退房并赔偿损失的方式承担逾期办证违约责任的条件，双方当事人也未主张按上述方式承担违约责任。因此，海奇房产公司应依照司法解释的相关规定承担逾期办证的违约责任，对海奇房产公司的主张，本院不予支持。现吴某、周某已向海奇房产公司支付完房款x.72元，逾期时间从2007年9月29日至2009年4月22日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算海奇房产公司逾期办理房产证违约金为x.77元，现吴某、周某诉请逾期办理房产证违约金7418元，依据不诉不理原则，本院在其诉讼请求范围内予以支持，海奇房产公司应向吴某、周某支付逾期办理房产证违约金7418元。
综上，一审认定事实清楚，判决海奇房产公司给付逾期交房违约金正确，但实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第（二）项，第一百五十八条的规定，判决如下：
变更南宁市X区人民法院（2011）兴民一初字第X号民事判决主文为：上诉人南宁海奇房地产开发有限公司应向被上诉人吴某、周某支付逾期交房违约金7418元。
一审案件受理费的负担按照一审判决执行，二审案件受理费50元由上诉人南宁海奇房地产开发有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长蒙恪民
代理审判员彭小宁
代理审判员骆祖进
二○一一年十一月二十二日
书记员洪基青
