原告彭某，女，X年X月X日出生，汉族，湘乡X乡市X村X栋X单元X号。

委托代理人罗某，女，X年X月X日出生，汉族，湘乡市人，住（略），系彭某之女。

委托代理人万某，湖南法至律师事务所律师。

被告胡某，女，X年X月X日出生，汉族，湘乡X乡市X路X号。

委托代理人吴某某，男，X年X月X日出生，汉族，湘乡X乡市X路X号，系胡某之夫。

原告彭某与被告胡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2011年7月14日立案受理后，依法组成由审判员马湘辉担任审判长，审判员左强、人民陪审员丁春根参加评议的合议庭，于2011年8月16日公开开庭进行了审理。代理书记员贺苗担任记录。原告彭某及其委托代理人罗某、万某、被告胡某及其委托代理人吴某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告彭某诉称：我与被告签订门面租赁合同，约定将湘乡市服饰大市场X栋X号门面出租给原告，合同已于2011年7月1日到期，合同到期后，被告拒不交还门面，请求法院判令被告立即腾空门面交还给原告并赔偿因延期交还门面给原告造成的损失8,000元。

被告胡某辩称：原告所诉事实不实在，被告在承租原告门面时，原告口头承诺允许被告在承租期内转租及在合同期满后可续租，合同到期后，被告有权优先承租，如果原告要收回门面，则应赔偿被告的转让费及装饰损失。

原告彭某为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：

1、《租赁门面合同书》1份，拟证明原、被告之间的房屋租赁关系及租赁期限的事实。

2、2011年6月30日的通知1份，拟证明因租赁期限届满，原告要求被告返还门面的事实。

被告胡某对原告彭某所举的上述证据质证认为：证据1的真实性无异议，对证据2的真实性有异议，被告没有收到过原告的通知。

被告胡某为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：

3、彭某与周艳清的《租赁门面合同书》，拟证明原告同意周艳清将门面转租给被告的事实。

4、周艳清的证词，拟证明①被告转租原告门面时，原告同意被告转租、续租的事实；②周艳清收了被告胡某29,800元的转让费的事实。

原告对被告所举的证据质证认为：对证据3的真实性无异议，但与本案无关联性；对证据4的真实性有异议，原、被告约定门面是否可转让，只能以双方实际签订的合同约定为准。

本院对原、被告所举的证据认证如下：对证据1、3因原、被告对其真实均无异议，本院依法予以认可，原告认为证据3与本案无关联性，因该证据证实了被告租赁原告门面的过程的事实，与本案有关联性，本院依法予以认可，可以作为本案定案的依据；证据2，因被告不认可其收到了该份通知，原告亦未提供其他有效的证据证明被告收到了此份通知，故本院对该份证据不予认可，不能作为本案定案的依据；证据4，证人周艳清所证实的内容原告不予认可，被告又未向本院申请证人出庭作证，本院对该份证据不予认可，不能作为本案定案的依据。

通过对上述证据的分析认定，结合原、被告双方当事人的当庭陈述，本院认定本案事实如下：

2005年7月1日，原告彭某与周艳清签订《租赁门面合同书》，合同约定原告彭某将湘乡市服饰大市场七栋九号门面出租给周艳清经营服装，合同租期为三年，年租金为12,000元，2006年5月5日，经原告彭某同意，被告胡某转租原告的门面经营.合同到期后，原告彭某与被告胡某于2008年7月1日重新签订《租赁门面合同书》，合同约定的主要内容为：（一）租赁期限为3年,自2008年7月1日起至2011年7月1日止；（二）年租金为15,600元。（四）在合同期内乙方（胡某）不得损坏甲方（彭某）现有设备，否则照价赔偿，合同期满后原貌返还。（五）合同期内乙方需要转让门面，必须经甲方同意，叁仟元押金不予退还。（六）甲方收取乙方押金叁仟元整，如乙方违反上述条款，押金甲方概不退还。2010年6月，原告彭某告知被告胡某，在合同到期后，原告要收回门面。2011年7月1日，原、被告所签订的合同期限届满，原告彭某要求被告胡某返还门面，被告胡某要求续租门面不予退还，双方未能达成一致意见。原告遂诉至本院。

本院认为：原告彭某与周艳清签订《租赁门面合同书》后同意周艳清将合同转让给被告胡某，被告胡某依法应当享有该合同约定的权利并履行合同约定的义务。2008年7月1日，原告彭某与被告胡某又重新签订了《租赁门面合同书》，双方应依合同约定履行各自的义务，被告胡某在租赁期届满后未与原告就续签租赁合同达成一致意见，其依法应当返还原告门面。原告要求被告赔偿因延期返还门面而造成的损失8,000元的诉讼请求，因未向本院提供充分的证据证明，本院不予支持。原告可以收集新的证据后另行起诉。原告收取被告的押金3,000元，因合同已到期，被告在承租期内也未转租，原告应当退还被告押金。被告辩称原告口头承诺允许被告在承租期间转租门面及合同到期后可以续租，因其未向本院提供充足、有效的证据证明，本院对其答辩意见不予采纳。被告辩称其有权优先承租，因原、被告双方在合同上没有约定，法律已无明文规定，本院对其答辩意见不予支持。被告要求原告赔偿转让费及装饰费的请求属反诉的范畴，因被告未向本院提起反诉，本院在本案中不予审理，被告可以另行提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：

一、由被告胡某将湘乡市服饰市场X栋X号门面返还给原告彭某，由原告彭某退还被告胡某押金3,000元。限本判决生效后五日内履行完毕。

二、驳回原告彭某的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1,170元，由原告彭某负担390元，被告胡某负担680元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。

审判长马湘辉

审判员左强

人民陪审员丁春根

二O一一年八月十九日

书记员贺苗（代）

附本案适用法律条文:

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。