原告上海市长宁区××业主委员会，

被告上海××有限公司，

第三人上海××有限公司，

原告上海市长宁区××业主委员会（简称××业委会）诉被告上海××有限公司（简称××公司）所有权确认及其他物权保护纠纷一案，于2008年11月28日向本院起诉，本院受理后，先由审判员胡桂霞独任审理，后依法追加上海××房地产开发有限公司（简称××公司）为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2009年11月26日、12月17日，2010年1月15日公开开庭进行了审理。原告××的委托代理人钱××、杜××，被告××公司的委托代理人邓××、陈××，第三人××公司的委托代理人赵××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告××业委会诉称：长峰××小区坐落于本市长宁区××路××弄××号，后改为本市长宁区××路××弄××号。小区内共有三栋高层，分别为××大厦、××大厦、××大厦及二幢多层房屋（俗称××楼和××楼）。1997年12月，上址房屋竣工后，因当时物业管理不够规范，出现两个物业公司管理同一小区的情况。其中××大厦由被告聘请上海××公司（简称××）负责该楼的物业管理，其他房屋由上海××有限公司××广场物业管理处（后更名为上海××物业管理有限公司，为方便起见，本案中均以“××物业”代称）负责管理。根据当时的竣工图纸中所示，上址××大厦中与二楼××室、××室、××室相对应的一楼部位（因一楼部位未编排室号，为直观起见，简称为××室、××室、××室）及小区大门的门卫室均属于公建配套房，即公共设施房。1998年1月至2008年底，被告在未经全体小区业主同意的情况下，非法占有上址房屋，并于1998年起将上述房屋出租给他人，将出租收益占为已有。2002年11月以后，该小区按物业管理规范的要求改由一个物业公司管理，经全体业主的选聘，从2002年12月10日始由××物业统一管理包括××大厦在内的整个小区。但被告却非法占有上址房屋，拒不归还给全体业主。原告经多次交涉未果，故诉请判令被告归还上址房屋，并判令被告支付上址房屋六年出租收益的租金暂计为人民币1,008,000元。在审理期间，原告将诉请明确为：确认本市长宁区××路××弄××号××大厦一楼规划图纸中标示为值班室、管理室、小卖部等房屋（与该址二楼××室、××室、××室相对应的一楼部位）及小区大门在规划图纸中标示为门卫室的房屋归原告所在小区全体业主共有，并判令被告返还系争房屋并支付房屋租金收益（从2002年12月10日始按每月14,000元计算到实际交付之日止）。

被告××公司辩称：首先，原告起诉需依法征求业主的同意，但原告提供的征询意见表中有大量业主签名与实际情况不符，同意票数未达法定比例，故不具备诉讼主体资格。其次，系争××室、××室、××室在规划之初是作为××局、××局的配套用房，后部分配套用房转移至地下室，故空出的房屋作为物业公司的办公用房及配套用房，因此，被告对该房应享有部分产权;即便上述房屋纳入分摊，则上述房屋亦应归××大厦业主共有，而不应归全体小区业主共有。小区大门规划图示的门卫室由被告自行投资建造，分为东西两间，不属于分摊面积，被告已将西半间作为小区的门卫室使用，且已满足小区的正常使用功能，故仅同意将西间归小区全体业主共有，但认为东半间产权应归被告所有。再次，前述××与××室长期空置，××室目前由被告与物业公司共同使用，原告诉请被告支付租金缺乏依据。

第三人××公司述称：第三人系××小区的开发商，而被告系参建商，××大厦竣工后，经双方协议，5-X层归第三人所有，其余楼层归被告所有，由于被告对该大厦产权份额所占比例大，故大厦由被告负责前期物业管理。对系争××室、××室、××室的权属，从测绘报告数据显示，均已作为公用部位分摊，小区大门的门卫室则系小区的物业管理用房，故对原告主张上述房屋归全体业主共有没有异议。此外，第三人未实际使用过系争房屋，原告向被告主张租金收益与第三人无关。

经审理查明：本市长宁区××路××弄××号（原门牌号为淮××路××弄××号）××小区共有三栋高层（分别为××大厦、××大厦、××大厦）及二幢多层房屋（俗称小六楼和小八楼）。第三人系该小区的建设单位（原名为某海××房地产开发公司，后改名为上海××房地产开发有限公司），被告系参建商。1997年底该小区三栋高层竣工后，按照被告与第三人的内部协议，被告除取得××大厦的多数产权份额外，其余产权份额则归第三人所有。因此，该小区××大厦由被告聘请的××物业负责前期物业管理，该小区其余房屋则由第三人聘请的××物业负责前期物业管理。其后，××大厦××室、××室、××室及小区大门门卫室东半间由被告或由其聘请的前期物业公司管理使用，小区大门门卫室西半间则作用于小区的门房间。

2002年底该小区开始统一物业管理，经该小区业主大会表决，2002年12月10日始由××物业统一管理整个小区，被告聘请的××物业退出××大厦的物业管理。其后，原告以系争房屋系小区公建配套用房应归全体业主所有，而被告却拒绝返还并继续用于出租收益为由，提起本案诉讼。

另查明，前述××大厦、××大厦、××大厦在规划图纸中分别对应为A、B、C楼，1997年竣工后核准的门牌号分别为本市长宁区××路××弄××、××、××号，后更名为本市长宁区××路××弄××、××、××号。××大厦与××大厦采用相同的施工图（名称为××、××楼），从施工图纸中所示，××、××楼底层与二楼××室、××室、××室所对应的一楼部位除变压器房、消防控制室、电话线房等设备间外，尚有值班室、管理室、小卖部等用房。原告主张的小区大门门卫室在施工图纸中标示为门卫室。经本院现场勘查，前述与××室、××室所对应的一楼部位除设备间外目前均处于空置状态，与××室对应的一楼部位除设备间外目前均有人使用;小区大门门卫室分隔为东西两个半间，西半间作为小区的门房间，东半间目前处于空置状态。

又查明，1997年上述三幢大楼竣工后，由上海市××部门出具了测绘报告，从报告内容显示，××大厦（××号）底层与二楼××室、××室、××室所对应的一楼部位未单列室号进行独用面积的勘测，而是将上述部位作为公用面积列入该幢大楼的二次分摊，在报告附图中上述部位亦明确标示为“公用面积”。

上述事实有系争房屋城建档案材料、初始登记档案材料、房地产权证、房屋土地测绘技术报告书、调查笔录等证据及当事人陈述为证，经当庭质证，本院予以采信。

在本案审理中，被告对原告是否具备起诉条件提出异议，认为原告提交征询意见表业主一栏中的签名，有相当比例与实际产权人不符，另有部分签名非业主本人签名，故原告起诉未达法定的“双过半”（业委会代表全体小区业主起诉即应当经专有部分占建筑物总面积过半且占总人数过半数的业主同意），被告为此提供了房地产登记册信息及部分业主签名的清单。为此，原告对被告提出的异议清单进行了调查汇总，并提交了详细的补充说明，以此证明原告起诉已过法定的“双过半”。本院认为，原告在起诉前就系争房屋纠纷是否通过诉讼途径解决以书面形式征求了该小区业主的意见，并在起诉时向本院提交了征询业主意见的有关材料及统计数据，本院经审查认为原告起诉已符合“双过半”的法定条件，故予以立案受理;对被告在庭审中提出的异议，原告亦作了合理的说明，因此，被告对原告起诉资格提出的异议不能成立，本院不予支持。

在本案审理中，本院经审查认为，原告提出的诉讼请求分属不同的法律关系和诉讼标的，于2010年1月15日作出分案裁定，在本案中审理系争房屋的所有权确认纠纷，原告对系争房屋向被告提出的其他物权保护请求则另案处理。

本院认为，本案争议焦点在于：系争房屋是否系小区的配套用房或作为公用面积纳入分摊而归小区全体业主共有对此，本院认为，原告要求确权的房屋分为两个部分，首先，关于××大厦一楼规划图纸中标示为值班室、管理室、小卖部等房屋的产权归属，从前述查明的事实，上述房屋在规划性质上为配套管理及服务用房，而且上述部位在面积测绘时已作为公用面积纳入该大楼的分摊，因此，应该归该小区全体业主共有，原告诉请应予支持;被告主张即便上述部位纳入分摊亦应归所在大楼业主共有的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，关于小区大门门卫室的产权归属，被告认为门卫室西半间作为门房间已能够满足小区物业管理的要求，因此，门卫室东半间应归小区的投资建设方被告所有。对此，本院认为系争门卫室（包括东西两个半间）在规划图纸中标示为门卫室，系独幢建筑，而公用面积分摊限于本幢内的公用建筑面积，故该门卫室不纳入别幢建筑的分摊，但从规划性质上门卫室系该小区的管理用房，依法应归小区全体业主共有，被告前述辩称意见缺乏法律依据，本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十条之规定，判决如下：

确认本市长宁区××路××弄××号××大厦一楼规划图纸中标示为值班室、管理室、小卖部等房屋（与该址二楼××室、××室、××室相对应的一楼部位）及小区大门在规划图纸中标示为门卫室的房屋归原告上海市长宁区××业主委员会所在小区全体业主共有。

案件受理费人民币12,800元，由原告上海市长宁区××业主委员会负担人民币2,800元，被告上海××有限公司负担人民币10,000元。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判长王惠林

审判员唐杰英

代理审判员杨耀丰

书记员屠晓婷