原告李某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人梁某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告童某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人周某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

原告李某与被告童某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月25日立案受理后，依法由代理审判员张孜独任审判，于2010年3月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁某、被告的委托代理人周某到庭参加庭审。本案现已审理终结。

原告李某诉称：原、被告于2009年6月23日签订房屋租赁合同一份。同年11月22日原告通知被告于2009年12月23日退房，被告表示同意。同年12月23日原告退出房屋。次日，原告按照交接清单将被告的家具、家电交予被告验收齐全。退房后，被告也将房屋另行出租，原、被告之间的租赁合同已经终止。但被告至今拒不退还原告房屋保证金2,800元以及2009年5月份电费39.72元。原告遂诉至法院请求判令：1、终止原、被告于2009年6月23日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告房屋保证金2,800元；3、被告支付原告代为垫付的电费39.72元；4、被告支付拒不退还房屋保证金的违约金800元。庭审中，原告明确其要求终止原、被告于2009年6月23日签订的《房屋租赁合同》，即解除房屋租赁合同。

被告童某辩称：原告提前解除租赁合同虽得到了被告的同意，但原告仍应承担提前解除合同的违约责任。原告未按照合同约定支付2009年12月之后的租金，表明其不再履行合同，亦构成违约。原告承租房屋时的实际居住人数超过了合同约定的人数。另外，原告擅自搬离、损坏租赁设施。基于此，原告无权要求退还租赁保证金。对于拒不退还房屋保证金的违约金，未有合同约定，也没有事实依据，同样不予认可。原告代付的5月份电费39.72元，若确实存在同意支付。另，被告明确要求原告赔偿擅自搬离、损坏租赁设施的主张在本案中不做主张。

经审理查明：2009年6月23日，原、被告通过中介签订房屋租赁合同一份，原告将位于上海市松江区某房屋出租给被告。合同约定：租赁期限自2009年6月23日起至2010年6月22日止，月租金2,800元；原告另支付房屋保证金2,800元，于合同终止时经被告验收设施无损无息退还原告，若原告应承担水、电、煤、电话费用未付清时，被告可以在保证金内扣除，余额交还原告；房屋设施使用过程中如有损坏，原告应当负责修复或予以赔偿；原告在合同期内需要退房时，需提前一个月以书面方式通知被告；租赁期间，入住人数不能超过6人。租赁合同另对其他相关事项作了约定，原、被告对租赁房屋内的电器、家具等租赁设施订立了书面确认清单。合同签订后，被告依约交付了租赁房屋，原告也按约支付了租金、水电费和房屋保证金，并代被告支付了39.72元电费。

2009年11月22日，原告通过短信方式联系被告，要求于2009年12月23日解除双方之间租赁合同，被告予以同意。2009年12月24日，双方至中介处办理房屋交接手续，后被告单方离开，原告遂与中介办理了交接手续，并由中介在租赁合同上记载“交房时以上物品齐全交予房东验收”。后，原告因被告拒不退还房屋保证金，遂诉至本院。

另查明，本案中租赁房屋系登记在被告及其委托代理人周某名下。被告收回房屋后，已另行出租。

庭审中，被告为证明存在租赁设施损坏的行为，提供了被告在租赁关系终止后维修空调、彩电等租赁设施的付款收据。原告认为，被告提供的很多设施已经陈旧老化、彩电、空调、洗衣机、灯泡等在被告交付原告时就已损坏，原告在租赁期内已修理多次，为此被告还同意原告将维修费冲抵租金；原告并未搬走化妆台等租赁设施，所有物品均按合同约定的清单已全部归还。被告为证明原告承租房屋时的实际居住人数超过了合同约定的人数，提供了原告租赁房屋的值日表，但原告认为该值日表并非针对被告租赁房屋，原告的实际居住人数并未超过约定人数。

以上事实，由房屋租赁合同、房地产权证、收条、租金发票、水电费发票、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，本案原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，当事人应按约全面履行各自的义务。合同履行过程中，原告提前一个月向被告提出于2009年12月23日解除合同的要求，符合合同约定，被告也表示同意，且原告亦于2009年12月23日实际搬出租赁房屋，故应当认定该日为双方协议解除合同之日。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。现原告在已付清其应承担租金及水、电等租赁期间的相关费用，且已向被告实际返还租赁房屋的情况下，被告应当按约退还房屋保证金，并应支付原告为其代付的电费。原告的诉请，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付拒不退还房屋保证金的违约金，无合同依据，本院不予支持。

原告行使合同解除权，已提前一个月通知被告，被告也予以同意，符合合同约定的协议解除的条件，但合同没有约定也没有证据证明原告的解约行为属违约，故被告关于原告须承担提前解除合同的违约责任的辩称意见，本院不予支持。被告认为原告承租房屋时的实际居住人数超过了合同约定的人数，但提供的证据尚不足以证明被告观点，且原告也予以否认，故本院不予采信。被告要求原告赔偿相关费用，可另循其它途径解决。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十八条的规定判决如下：

一、确认原告李某与被告童某于2009年6月23日签订的房屋租赁合同于2009年12月23日解除；

二、被告童某于本判决生效之日起十日内向原告李某返还房屋保证金2,800元；

三、被告童某于本判决生效之日起十日内支付原告李某电费39.72元；

四、驳回原告李某的其余诉讼请求。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告童某负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张孜

书记员苏晓星